粤港澳大湾区创新定位 深圳谋产业升级鼓励工改工

（原标题：粤港澳大湾区创新定位 深圳谋求产业升级鼓励“工改工”）

随着粤港澳大湾区规划的发布，深圳将会进一步强化产业升级更新项目监管，明确改造后产业发展方向，为产业发展提供更大的空间。

中房报记者 翁晓琳 深圳报道

随着粤港澳大湾区规划落地，深圳“经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市”的定位进一步明确。

2月22日, 深圳市规划和自然资源局发布《关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施（征求意见稿）》（以下简称“措施”），旨在大力鼓励工业升级发展，推动城中村危房改造。

在粤港澳大湾区时代新的历史机遇下，基于产业基础与劳动力优势的城市群市场化分工愈加明晰，深圳希望能加速产业升级，大力推进“工改工”。

新定位下鼓励“工改工”

深圳用地总量远远小于其他一线城市，土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈。

措施对“工改工”进行多方面鼓励，对于符合要求的“工改工”项目，甚至直接取消规划审批环节，打开绿灯直至确认实施主体，极大地节省了报批时间。

此外，还鼓励旧工业区进行综合整治，在满足《深圳市城市规划标准与准则》的前提下，合理优化现状建筑功能，通过重新划分空间适度增加满足基本需求的研发办公、配套商业等功能。

高力国际深圳产业及工业地产服务部董事陈剑锋对中国房地产报记者表示:“新政策的目标就是促进产业升级，建立事前事后的全流程产业监管体系，以确保‘工改工’支持实体经济的发展。随着粤港澳大湾区规划的发布，深圳将会进一步强化产业升级更新项目监管，明确改造后产业发展方向，为产业发展提供更大的空间。”

第一太平戴维斯深圳产业地产部主管及董事龚勇高也对中国房地产报记者表示：“增加物业空间和提升土地的利用效率是其重要的出发点。粤港澳大湾区规划中，创新定位有利于深圳进一步提升优化产业创新的发展环境，对物业空间的需求有望进一步扩大。”

深圳自成立特区以来，工业发展速度较快，随着产业的升级及扩张，辖区面积小、增量建设用地稀缺的局限性逐渐显现，但产业发展需要更多的物业空间，盘活存量用地就成为一个必选项。

据高力国际跟踪统计，近一年的工改城市更新项目情况，2018开年至今已有83宗批复（已公示的），其中47%是工改项目。

除项目数量大增外，深圳供地近年来也大幅度向产业用地偏移。据第一太平戴维斯数据显示，2013年至2018年，深圳新增土地供应中产业用地占比高达50%，至2018年末，产业用地供应高达70%。

“深圳土地供需矛盾突出，用地成本高成为制约实体经济发展的瓶颈。深圳可供开发的土地空间基本饱和，现有的产业土地供应，不能满足深圳的产业发展需求。深入推进土地供给侧结构性改革，保障工业用地供应，切实保障实体经济发展空间十分必要。”深圳市规土委相关人士对中国房地产报记者指出。

严控工业用地房地产化

“工改工”在深圳已经实践多年，在发展过程中难免会有一些项目的做法偏向地产化，这与“优化空间、促进产业升级”的初衷相违背。

此次措施将紧密衔接2018年8月出台的《深圳市人民政府关于印发工业区块线管理办法的通知》，控制“工改工”更新结构，严格监管产业类升级项目事前、事后体系，明确改造后物业支持比例、限制分割转让，确保深圳市产业的健康发展。

2月14日，深圳市福田区城市更新局还拟定了《深圳市福田区旧工业区拆除重建类城市更新实施管理规定（征求意见稿）》。在管理规定中，更新单元在确认实施主体后一个月内，必须与产业部门签订产业监管协议，协议将作为签订土地使用权出让合同依据之一。同时，项目在申请预售时也将参考区产业部门提供的产业监管协议履行意见，不符合条件的项目极可能无法取得预售证进行销售。

事实上，为了避免产业项目的地产化，深圳已经出台一系列政策文件，对产业项目的产品设计、用地性质、容积率水平及销售政策等作了详细规定。例如深圳市政府要求各区区块线内的工业用地面积不得低于辖区区块线总用地面积的60%。单个区块线内的工业用地面积，原则上不低于该区块总用地面积的60%。

有房企人士对中国房地产报记者表示：“这两年很多工改类项目都打擦边球，做成了公寓类产品，与政府开发初衷相违背。以前大家钻空子，利用政策真空带做产品，有的项目还可以做权售。现在开发商介入‘工改工’，政府关心的不是规划做得多合理，而是什么企业类型能落地。”

研发办公物业存量超1500万平方米

值得注意的是，一方面招拍挂和城市更新供应了大量产业用地；另一方面，限制研发办公物业转作类住宅销售，鼓励了工改项目回归产业升级，这也促使了研发办公物业存量的不断上升。根据第一太平戴维斯产业地产部的统计，截至2018年年底，深圳研发办公物业总存量已达1516万平方米，南山区及龙岗区为两大供应集中区域。第一太平戴维斯预计，在未来8~10年市场或将增加1500万平方米研发办公物业的供应量。

“深圳的产业升级和发展非常快，对研发办公物业的需求呈现不断扩张的态势。长期来看，市场供应不会过剩；短期来看，需求的释放有可能跟不上供应节奏，将会出现结构性、区域性的供大于求。”龚勇高表示。

据高力国际统计，目前深圳的写字楼总存量约为692万平方米，预计2019~2021三年新增供应约为690万平方米，呈现倍数成长的情况。

目前“工改工”市场竞争激烈已经是不争的事实，但是对于开发商来说，工改类城市更新项目获取成本相对较低。目前深圳有30多家本地开发企业布局工改领域，且大部分企业已设立以工改为核心的业务部门。

中粮地产方面对中国房地产报记者表示：“顺应企业转型要求，传统的产业园区逐渐向产业新城转变。工改项目产品兼具研发办公与生活配套，可有效提高产城良性互动与协同发展。深圳以工业立市，目前逐渐转型为技术密集的高端制造业。在这个大背景下，历届政府领导均高度重视深圳工业的发展现状和未来走向，深圳地产商应该顺应国家发展战略要求，积极开拓与发展‘工改工’项目。”