房价上涨45个月后现拐点 进入下行周期

每经记者 包晶晶 每经编辑 林菁晶

2月22日，国家统计局发布2019年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，1月份商品住宅销售价格下跌城市明显增多，上涨城市数量加速减少；二手房价格则出现全面下行。

70个大中城市中，58城新建住宅价格上涨，4城持平，8城下调。二手房价格17城出现下调，12城持平，上涨城市进一步减少至41个。

中原地产首席分析师张大伟指出，“楼市拐点明显出现，最有房价代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调。一二线城市的二手房价格全面下行，代表了本来持续超过45个月的房价上涨，确立进入下行周期。”

二手房价格全面下行 楼市拐点出现

2019年1月份，仅41个城市二手房价格上涨，其中三亚、大理、南宁、呼和浩特、丹东、平顶山、徐州等城市涨幅最大；17个城市出现下调，福州、广州、深圳、无锡、北海、湛江等城市下调明显。12个城市二手房价持平。

分类别看，四个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%、同比涨0.4%。其中北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平。

31个二线城市二手房价格环比由升转降，下降0.1%，同比涨8.0%。35个三线城市环比上涨0.2%，涨幅回落0.1%，同比上涨8.2%。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为，“31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降的幅度明显扩大，在因城施策、人才政策频出背景下，楼市后续降温的速度将趋缓，整体走稳趋势更为明显。”

对比2018年12月数据，二手房市场有47个城市上涨，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，31个二线城市环比上涨0.7%；35个三线城市环比分别上涨0.6%。

一二手房价格两重天

数据来显示，四个一线城市新建商品房价格环比上涨0.4%，同比上涨3.3，且涨幅较上月有所扩大，但二手住宅价格则环比下降0.1%。

“一线城市一二手房价格两重天，商品房价格上涨的原因和供有结构有一定关系，中高端项目成交更为集中，带动了均价上升。相比之下二手房更能体现出市场的实际行情，因此一线城市1月份依然处于降温并接近探底过程。”张波分析。

记者注意到，包括一线城市在内，部分城市房价同比数据仍处于高位：二线城市新房价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同，但同比上涨11.6%；三线城市环比上涨0.6%，同比涨幅达11.0%。

对此，张大伟指出：“市场整体在2018年依然是大部分城市房价上涨，尽管从同比数据看，依然只有个别城市下调，但从预期看，随着房价环比下调的继续，特别是二手房价格，在2019年会越来越多的城市出现环比同比双回调。”

季节性因素影响市场

2019年春节相比2018年提前了近半个月，对1月份市场产生影响。张波分析，“去年12月份是各大房企全年业绩的最后冲刺阶段，1月份除了返乡置业的热点城市外，不少一二线城市的楼盘销售已经进入半休整状态，楼市成交量减的同时，也同步影响到房价变化。”

而今年三四线城市人群返乡置业的意愿也有所减弱，同时减弱了三四线城市房价上升的态势。从58安居客房产研究院调研的数据来看，52.7%的人群有回到老家及周边城市买房的意向，而在2018年，返乡置业意向人群占比为58.7%，占比呈现轻微下降趋势。

“新一线等城市人才政策优惠起到了一定作用，不少城市落户、置业门槛降低，吸引力提升，使越来越多‘漂一族’得以在工作地安顿下来，因此不再将返乡置业作为第一选择。”张波表示。