粤港澳大湾区房价会大涨吗？

房价洼地城市将受益于粤港澳大湾区发展规划，但有房住不炒的大基调在，大湾区的房价暴涨几无可能

《财经》记者 王博|文 马克|编辑

2月18日，中央公布了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，根据《纲要》，未来内地将深化与港澳的合作，至2035年，粤港澳将全面建成宜居宜业宜游的国际一流湾区。

除香港、澳门、广州和深圳外，粤港澳大湾区还包括珠海、佛山、中山、东莞、江门、肇庆、惠州7市。大湾区总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万，经济总量约10万亿元人民币。

随着《纲要》的落地，粤港澳大湾区的经济数据还会有大的上升空间。《纲要》指出，未来要加快促进粤港澳人流、物流、资讯流的基础设施建设，主要覆盖基建、电信、能源等行业。历史经验来看，基建、交通、政策三管齐下，就是房价暴涨的前奏。

但是，有房住不炒的大基调在，粤港澳大湾区的房价暴涨几无可能。多位业内人士向《财经》表示，未来粤港澳大湾区的房价涨幅的区域划分会更加明显。

惠州、中山、东莞受益明显

背靠“一国两制”，香港、澳门与深圳、广州的发展一直互补，无论是深圳企业赴港上市，还是香港企业去广州投资，都有“绿色通道”。

华新资本（香港）总裁朱晓军认为《纲要》的落地意味着未来珠三角和香港、澳门的发展协同性会更强，房价普涨的可能性有，但暴涨不可能。原因一是中央调控的总基调在，二是大湾区的发展关注的是产业升级，而不是房地产。

某浙系知名房产公司华南区域副总也认为，规划引发粤港澳三地九市房价普涨的可能性很小。目前政策的主基调是因城施策，粤港澳大湾区中，各城市的房价在近几年表现各异，各城市未来的发展目标也不一致，因此普涨可能性不大。

2018年下半年，香港房价出现下跌趋势，但目前市区房价仍维持在人民币20万元每平米，郊区虽然下跌，但也还在12万元每平米的高位。深圳市区的房价2018年持续11个月下跌，但主要是因为限价、限购的压制，否则依然会上涨。这两地的购买需求会随着粤港澳大湾区的融合而外溢到其它城市。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，新规划打破了城市之间的壁垒，使要素能够在城市圈无障碍流动，会在一定程度上改变当前以城市为边界的住房格局，对大湾区住房需求具有促进作用。这种促进作用在珠三角已经显现。随着珠三角轨道交通的互联互通，广州、深圳购房需求向周边佛山、东莞、惠州外溢，降低了中心城市房价上涨的压力，也给周边城市带来机会。

中信建投宏观固收首席分析师黄文涛对《财经》表示，粤港澳大湾区一体化发展后，必然会促进人口流动，由于企业和产业分工的限制，这种流动会相对均衡，这也会导致整个大湾区房价更加均衡。高房价的城市，未来涨速可能较慢，而房价洼地城市可能会有一定的上涨空间。

如果我们把大湾区理解成一个城市，那么，香港、澳门、深圳就是它的市中心，而东莞、中山、惠州以及周围的一些城市，就可以看作这个城市的郊区。黄文涛认为，从短期来看，东莞、中山、惠州等城市，房价会有一定的上涨空间。尤其是惠州，在整个9+2城市里，惠州可供给土地面积较大。

不仅如此，目前深圳核心区房价均价每平米十万元、龙岗五万元，但惠州一万元，而且惠州靠近香港，交通便利。碧桂园、恒大、融创都已在惠州布局开发。

上述浙系房企高管认为，粤港澳大湾区内的个别城市房价有泡沫，广州、佛山的房价则被低估。从城市经济实力、居民财富和城市所拥有的资源来看，这两个城市房价也有想象空间。

许小乐对大湾区房价比较乐观，他认为如果未来大湾区城市之间的发展水平能够协同，特别是教育、医疗等公共资源能够相对均等化配置，会有利于住房需求的平衡分布，房价上涨的压力不会太大。

香港、澳门和深圳因为土地面积的限制催高了房价。在大湾区整个平台之中通过城市基础设施互联互通，整个大湾区将会为香港、澳门、深圳创造更大的产业腹地和生活腹地。

房企新机遇

中信建投宏观经济研究员金殿臣认为，在中央房住不炒的大方针下，未来大湾区需要的是有产城融合能力的开发商。

而上述房企副总也表示，未来，两类房企在大湾区会有更好的发展前景，第一是擅长做城市更新、且有全链条、多业态开发经验的房企。粤港澳大湾区的房地产开发比较早，城市化程度高，城市存量房多，土地资源稀缺，早已经过了简单的盖新房-销售的开发模式，主要增长点在于旧城区和村镇改造。

第二类是在改善、品质型住宅和度假、休闲、养老地产方面有成功经验和开发资源的房企。

根据《纲要》，至2035年，粤港澳将全面建成宜居宜业宜游的国际一流湾区。

摩根士丹利中国首席经济学家邢自强预测，到2030，粤港澳大湾区经济规模将达到3.2万亿—4.1万亿美元的范畴（2017年为1.5万亿美元），超过英国，成为全球第五大经济体。参考国际城市群的人口密度和本区域的人口结构，邢自强预计，粤港澳大湾区人口规模可能在未来10年内增至7600万到8800万之间（目前为7000万）。

自2015年3月中央发布打造粤港澳大湾区的构想之后，诸多头部房企就开始布局大湾区。如碧桂园、万科、恒大、龙湖等。2017年，万科曾以551亿元拍下广州市中心七块地。朱晓军认为，未来，在深圳、广州、澳门、香港四个核心城市有大量资产的房企将会更有竞争力，如香港太古、新鸿基、碧桂园、万科、雅居乐等。

盈怀商业总经理喻浦阳看好内地一线房企和广深本土房企。他认为广东地方保护意识比较强，外部企业很难进驻，但具有国企背景的一线企业在政策驱动下容易获取优质土地。

许小乐认为，大湾区的城市市场发育程度不相同，未来房企还有很多机会，如改善性住房需求依然很大，开发商的机会在于住宅产品升级，绿色住宅、环保、节能等方面大有可为，专业化租赁运营企业仍然具有较强的发展空间。从日本龙头企业发展的经验看，大湾区有望孕育集开发、设计、改造、租赁运营能力为一体的城市住房综合运营商。

粤港澳大湾区各城市分工

资料来源：《粤港澳大湾区发展规划纲要》

粤港澳大湾区将以廣州、深圳、香港、澳門为四个核心城市:

广州 - 国家中心城市和综合性门户城市，主要担当国际商贸中心、综合交通枢纽的功能，致?力培育科技教育文化等领域。

深圳 - 作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市，将加快城市现代化国际化，?努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

香港 - 国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽，在金融服务方面继续强化全球离岸人民?币业务枢纽、国际资产管理中心及风险管理中心功能，推动各高端产业的发展，同时大力发?展创新及科技事业，培育新兴产业，成为更具竞争力的国际大都会。

澳门 - 世界旅游休闲中心、负责促进与葡语国家的商贸合作，鼓励适度多元发展，打造以中?华文化为主流、多元文化共存的交流合作基地。

四大核心城市将带动区内各城市珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆发挥自身的优?势，相互取长补短，以增强发展的协调性并提升城市群发展质量。