一线城市成交断崖式下跌 豪宅保值升值预期破灭

作为中国高净值人群投资的首选，房子尤其是豪宅，在过去的很多年间备受青睐，豪宅资产可以保值增值，似乎也成为某种共识。

然而2018年以来的市场正在颠覆以上认知。克而瑞数据以及21世纪经济报道的一线调查显示，北上广深的一手豪宅成交断崖式下跌，二手豪宅则正在失去流动性，价格腰斩的案例也已出现。

豪宅成交量暴跌背后，首先是过去几年亢奋的市场对需求的透支。此外，经济下行、信贷紧缩、改善型需求被抑，使更多的买家选择了观望；一手豪宅库存压力大增，二手市场流动性降低，形成了恶性循环。

豪宅“不再豪”。当住房回归居住属性、投资增值效应不再，豪宅的流动性缺乏、降价或者降配，有很大可能在未来发生。

“豪宅还是一个好的投资品吗”？站在2019年的开端，这或许是中国房地产市场从业者、投资者都需要思考的问题。

惨淡的豪宅

2018年，尽管主流房企都实现了销售的明显上升，但北上广的豪宅项目操盘手，日子却不好过。

中国豪宅市场高度集中在一线和准一线城市，其中北、上、深、杭这4城的占比超过70%。

据克而瑞数据，2018年豪宅市场明显降温，以京、沪、广为代表的传统一线城市豪宅市场成交套数分别为2156、3610和503套，不足2016年成交的30%；北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量也仅9493套，创下5年来新低，不足2016年全年交易量的4成。

“2018年北京、深圳的豪宅成交量腰斩，更为极端的是，三亚市场的顶豪几乎全没。”易居集团首席执行官丁祖昱说。

杭州、南京等准一线城市，豪宅虽未如此惨淡，但成绩亦不如2016年。以杭州为例，全年成交豪宅623套，同比上涨21%，但依旧不及2016年的一半。

不仅豪宅开发商难过，那些想要变卖豪宅的业主更难。2018年，一线城市二手豪宅普遍 “有价无市”，成交的都要大幅降价。

在广州，珠江新城豪宅标杆凯旋新世界等知名豪宅，目前挂牌价的跌幅均在10%左右，成交量寡淡；在上海，年前有消息传出，上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅抛售，且“严重低于市价”。

在深圳，已经出现了好几例豪宅大幅降价成交。去年12月，南山区深圳湾翡翠海岸一套89平米房源从1650万的高位下跌270万，以1380万成交。

最惨的是那些在2016年9月左右高位入市的业主，如今自住的是“浮亏”，投资的则确定是亏损了。

“北京市场基本有价无市，一套房子总价在500万，还有流动性，而且大部分是刚需。一上千万，流动性就很差了，一上三四千万基本就没流动性。”2018年3月以后，经济学家魏杰在中介门店的实地调研中，观察到了这一现象。

“千万级以上的二手物业买卖情况，在市场不好的时候，成交会更加不乐观，”美联物业全国研究总监何倩茹表示。

破灭的神话

房地产研究者杜丽虹对多个国家和经济体的楼市研究发现，在下跌的市场中，豪宅产品的抗跌性并不比普通住宅高，相反，其波动性可能更大。

“房地产谁来接盘是个大问题，” 魏杰则指出了当前豪宅的最大问题：流动性。

克而瑞发现，1000万-2000万以内的一手豪宅占到所有豪宅成交量的75%，2000万以上就很难卖了；魏杰在二手房市场的调研也反映了这一点。

克而瑞认为，究其原因，主要是由于当前经济下行，居民收入水平增幅放缓，购买力不足，部分城市房价收入比已经接近30，豪宅就更加难以企及。另一方面，豪宅市场在2015、2016年曾有一波供应和销售的大爆发，很多需求被提前透支了。

而美联物业全国总监何倩茹表达了不同看法，“所有的居住产品的成交量都下降了，豪宅的成交量减少是合理现象。”

何倩茹认为，豪宅产品向有钱人开放，流通性本来就不算很大，而且随着楼价的上升，高总价产品的流通领域只会变得更窄。

但即便是在1000万-2000万的市场，由于改善性换房需求被抑制，限贷政策仍较严格，也进一步阻滞了豪宅市场的流动性。

21世纪经济报道的调查显示，在这一价格阶段的购买者，一般都是二套房，目前一线城市的二套房首付普遍在七、八成，接近全款，他们的资金实力不足，普遍考虑换房，也就是要卖掉一套再买，但在当下的市场，并不好出手。

一个例子是，广州的叶女士今年计划换房，“因为家里添了新成员，想要换一套更大点的房子，但因为二套房首付很高，要先卖房才能支付，但自己的房子现在也卖不出去。”叶女士说。

深圳的林慧看上了同小区一套170平米的房子，总价最近降了两、三百万，但要先卖掉自己的两房才能买得起，目前也被卡住了。

多位房地产业内人士指出，由于过去3年房价的普涨，在当前的一线城市，1000万、2000万的房子已经算不上真正的豪宅，再进一步的品质升级要到3000万及以上，这部分产品的购买力和流通性更差。

克而瑞的统计显示，总价在5000万左右的别墅、独栋别墅在2018年非常不好卖；二手市场同样如此。

价格高企、购买力不足、无人接盘，这些都导致豪宅的流通性大减，保值增值的光环消失。

“内地的豪宅无法追上香港。”深圳一大型开发商人士认为，包括深圳在内，豪宅不具备稀缺性，各个城市可开发豪宅的土地也仍然很多；况且，香港的楼市也是全球的一个特例。

从全世界范围看，多家机构的研究显示，也仅有极少数城市、区域的豪宅，可以实现长期的保值增值。

当前，部分城市的豪宅已出现库存上升的压力。据克而瑞数据，广州180平米以上大户型产品去化压力显著，独栋、复式产品严重滞销；深圳复式、五房及以上产品严重滞销。

克而瑞给开发商的建议是，因城施策，减少复式产品供给，提高产品适配性；控总价，适当降低总价门槛，可以适度多做“经适型”豪宅。

这意味着，一手豪宅市场的降价、减配不可避免。

对那些手握豪宅的业主而言，最好不要遇到需要变卖房产的资金危机；若资金充裕可长期持有，但仍需考虑房地产税的影响。