长租公寓资产证券化获批超千亿 公募REITs有望落地

本报记者 王丽新

从机构品牌到开发商的全面进军，再到出现部分爆仓现象，长租公寓市场过去一年经历了巨大变化。但从房企角度来讲，布局长租公寓项目仍是很多标杆房企的重要战略之一。

近日，上交所在新年致辞中表示，2019年将推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。克而瑞地产研究表示，相信随着国家推动建立租购并举的住房制度，2019年公募REITS试点的落地或将进一步提速，将不断有租赁住房领域的项目对接到公募，从而进一步促进租赁住房市场以及该领域证券化的发展。

长租公寓抛超千亿元融资计划

回顾2018年，房企从长租试水到加速扩张，不仅融资规模急速增长，方式种类也愈发多样。

据《证券日报》记者获悉，长租公寓首单资产证券化出现在2017年1月份，当时由魔方公寓发行了3.5亿元魔方公寓信托受益权资产支持专项计划，从而成为了中国长租公寓领域的首单ABS。此后，招商蛇口、碧桂园等龙头房企纷纷抛出百亿元规模租赁住宅融资计划。

克而瑞地产研究表示，据不完全统计，2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面，发行规模已达107.21亿元，相比2017年快速增长了168%，综合优先级票面利率仅为6.05%。另一不完全统计数据显示，截至2018年底，50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元，约860亿元待发行，预计随着如此大体量的资金规模不断释放，将进一步助推房企在长租公寓市场的布局规模。

从发行的房企来看，发行资产证券化的企业大多都位于TOP20强以内，其中TOP20强2017年至2018年已发行资本证券化规模达135亿元，占总发行规模的92%；此外在获批发行的队伍中还出现了有部分央企或地方国企，如越秀地产、华侨城等等。由此可见，资产证券化对于企业要求相对较高，仅具备有较大规模或较高融资信用的企业方能涉足。

从单个房企发行的规模上来看，2017年-2018年招商蛇口在长租公寓资产证券化方面共融得资金60亿元，在众多房企中处于领先地位；此外保利发展、碧桂园2017年-2018年融资发行规模都达到了15亿元以上，分别位居冠亚。从未来的发行额度上来看，招商蛇口的ABN及CMBS共获批了260亿元，目前仍有200亿元待发行。

住宅租赁公募REITs有望落地

从资产证券化的具体方式来看，2018年房企的长租公寓类REITs产品占到了较大比重，融资规模达到了54亿元。此外CMBS产品规模也占比较大，规模达到了27亿元，占比达到了25%。从2018年后已受批但未发行的情况来看，类REITs及ABS的规模相对较大，分别达到了360亿元及300亿元，占比分为42%及35%。

克而瑞认为，整体来看，虽然目前我国真正的公募类REITs还未出现，但相比于严管趋严的专项公司债或银行贷款，发行长租公寓类资产证券化对于规模长租品牌而言无疑是一种更为有效的融资渠道。一方面，由于长租公寓现金流长期稳定，与资产证券化的发行要求十分匹配；另一方面，资产证券化也十分有利于存量资产的盘活、资金的加速回笼、资产使用效率的提高等等。相信随着我国相关制度的不断完善，长租公寓资产证券化市场将会得到进一步的长足发展。

值得一提的是，有业内人士认为，长租公寓是住房供应体系的重要补充板块。对于房企来说，对这类业务投资一般是花费重金在公开市场拿地建房，或者在存量市场整体收购住宅项目改造出租，属于以重资产方式持有集中式公寓运营，资金成本高，盈利周期长，但却是未来多元化发展的重要布局业务之一，甚至有些房企把其列为主航道业务，若公募REITs真正落地，将对房企减轻资金压力，提高运营能力有所助益。