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能赚快钱绝不赚慢钱的房地产,遇到了“稳妥时刻”

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中房报记者 李叶丨北京报道

时间走到2019年,这个新年份对开发商来说,既有期待,也有点糟心。

局势上不仅市场充满不确定性,区域市场上武汉等城市有不少购房人拉起条幅,围堵售楼处,高喊退房。这种现象在之前就已经发生在杭州、广州、成都等城市。股市上,一些潜力房企甚至出现了股价大震荡的惊魂事件,典型如1月17日阳光100股价大跌,跌幅近80%,次日才缓慢爬升。

2019年,房地产市场粗放的经济模式已经暴露了太多急需解决的问题,不得不稳下来、慢下来。继2018年12月24日全国住房和城乡建设工作会议提出,2019年房地产“要坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处”之后,对房地产领域工作,中央政府发出了最新最强音。

1月21日上午, 省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班在中央党校开班,中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在开班式上发表重要讲话。在提到应对经济领域可能出现的重大风险时,特别提到了房地产,并且提出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。

每一次金融风险往往都能看到房地产身处其中,房地产稳住了,其上下游行业就能稳住。

合硕机构首席分析师郭毅在接受中国房地产报记者采访时表示,此前相关的用词是“平稳”,而“稳妥”这个词比较谨慎。由“平稳”变成“稳妥”,说明长效机制会出台,但不会那么着急。会在确保政策实施有效性,以及市场形成比较有针对性的综合调整情况下才会出台。

郭毅认为,原来提的都是长效机制,这回加上了方案。说明最终出来的会是一个系统性的方案,而不是孤立的一些单项政策组成的一个机制。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称,今年政策与楼市的关系大致呈现三个方向态势。

第一,各地区各部门要平衡好稳增长和防风险的关系,把握好节奏和力度。从表述看明显强调了平衡,即“稳增长”和“防风险”需要齐头并进,同时也需要把控好节奏。对于房地产市场而言,当前楼市政策的动向有类似逻辑,如菏泽、广州等适度松绑政策体现了稳增长导向,而对于海南和苏州等地方管控市场秩序,则体现了防风险的导向。

第二,发展长效机制方案强调了两个概念,一是“稳妥”,二是“方案”,这说明房地产长效机制的内容更加成熟和成型了。

第三,全面做好住房市场调控等方面的工作。继续强调市场调控的导向,说明对于市场调控和房地产风险的关系有了新的指引。既强调“房住不炒”,也鼓励各地根据实际情况来调整调控的内容。

对于长效机制可能包括的内容,严跃进告诉记者,第一税费政策是关键,房地产税的政策会继续推进。第二土地市场的政策会改进,尤其是在农村集体建设用地等方面会有较多新的内容。第三是落实“一城一策”,各地积极探索。

近期,福建、河南、浙江相继提出制定楼市调控“一城一策”。

这样的信号之下,新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为,2019年房地产市场不再是“火车头”,而是“压舱石”,房价不会大起大落。

对于房地产调控发展的长效机制,从2016年到2019年的这五年里,中央层面已经5次重点提及。

2016年中央经济工作会议提出要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。”

2017年中央经济工作会议提出“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。”

2018年中央经济工作会议强调“要构建房地产市场健康发展长效机制。”

2018年12月24日,全国住房和城乡建设工作会议提出,“着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制。”

最新的一次就是2019年1月21日这一次,习近平总书记在“防范化解重大风险”专题研讨班上提出的“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。

政策之下就是市场,对于市场主体的企业及其商业模式,万通集团创始人冯仑认为,以前是能赚快钱的绝不赚慢钱,依靠高周转、规模优势和资金优势来取胜。如今,传统的开发模式已经越来越难以为继,处于行业变化与切换的窗口期,大家都在验证存量时代的商业模式,靠低效物业获取能力、精细化运营能力、改造能力、定位策划等资产管理能力赚钱。

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