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贝壳研究院发布年度市场报告 中国房地产进入全流通时代

2018-12-29 18:09:33 来源: 网易房产
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在经历一年多的市场调控后,2018年中国楼市虽仍处在高位,但基本结束了快速增长势头。今年以来,22个城市加码或开启限购政策,17个城市实行限售政策。从全国市场来看,新房、二手房交易量与去年相比基本持平,下半年市场开始转冷降温。

但近期广州、菏泽、珠海都有调控松绑的动作,业内人士预计,或许2019年中国房地产将迎来中温放松政策。

12月27日,在贝壳研究院举办的贝壳思享会上,贝壳研究院发布了《2018年全国房地产市场年度报告》(以下简称《报告》),以数据复盘2018年新房、二手、租赁三大市场趋势演变,探明2019年市场动向。

《报告》总结了2018年的楼市状况,一是新房增势终止,二是二手房低温运行。

贝壳研究院数据显示,2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平,同比基本持平。在住房全面商品化后的20年,商品住宅销售达到巨量顶峰,2018年新房GMV达12万亿,同比增加10%,增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑,销售疲态尽显。

二手房在2016年末至今的调控影响下,2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态,成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看,6月以来成交持续回落,11月成交保持在2017年以来的低位。

而展望2019的楼市前景,《报告》指出,今天房地产调控政策面临的约束今非昔比,不仅有经济下行的压力,还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松。

具体而言,预计明年的主要政策调整会有三点:

第一,调控主体由中央转向地方

第二,调控方式由调控交易转向调控供给结构

第三,政府职能回归到住房保障

近年以来,贝壳思享会依托贝壳研究院的大数据优势和研究能力,通过发布年度市场报告和邀请行业权威专家来总结和研判房地产市场发展趋势。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领指出,“房地产行业的全流通时代已经到来,新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强,它们之间不再孤立分割,而是互生互联。”

所谓“全流通”,是指新房市场、二手房市场和租赁市场之间不再是孤立分割的关系,而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的总体效果。

“今天的市场已经进入‘全流通’格局,交易的冷暖变化、周期起伏取决于租赁、新房、二手房三个市场之间交互的方式、时机与动能。这背后的市场机制是‘交易乘数’,即每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场,这一次交易会引发一连串交易,从而显著放大交易总量。”杨现领表示,全流通不仅是市场发展趋势,同时也是理解中国房地产市场现象的一种分析框架。

事实上,在全流通的市场视角下,中国房地产独特、难懂的现象也能够得到很好的解释。全流通框架认为,房地产市场的繁荣取决于、潜在购房者的质量、潜在购房者的转换能力和存量房乘数效应的大小三个方面。例如,潜在购房者的转换能力取决于购房、租赁和非正规市场之间的互动性,只有潜在购房需求能够顺利实现转换,市场繁荣才可持续。

“政策应支持有房的人换房改善,而不是鼓励没房的人加杠杆买房。对于有房的家庭,换房改善是核心需求,他们的支付能力最强,存在进一步加杠杆的空间。”而全流通框架对政策的启示则在于中性的价值观。杨现领认为,在经济下行周期,稳增长可行的政策选择是鼓励换房需求。但对于无房的年轻人,也不宜再鼓励加杠杆买房,而是应该发展租赁市场,特别是机构化租赁,给他们更多的居住选择。

田晏林 本文来源:网易房产 责任编辑:田晏林_NH7707

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