李宇嘉:菏泽"退出限售" 还有哪些城市扛不住了?

作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员，中山大学银行研究中心研究员)

12月18日，山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消2017年11月出台的“限售政策”，即“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

菏泽退出限售，早已埋下伏笔

大家关心的是三个问题，为什么菏泽这么快就退出限售？还有哪些城市会受不住？未来楼市会怎么走？首先回顾一下菏泽在2017年11月发布的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，除限售措施外，还出台一系列“收紧楼市”举措：1、落实差别化的住房信贷政策；2、切实加强房屋交易网签备案管理；3、培育和发展住房租赁市场；4、加强新建商品房销售监管；4、强化二手房交易监管；5、加强监督指导和舆论引导；6、打击违法违规行等。

仔细翻阅那份文件可发现，当时菏泽调控面临的形势，就和热点二线城市一样，甚至堪比一线城市，楼市已到爆棚到无以复加的地步，非常时刻，必须N管齐下。否则，房价就会上涨失控，创出天价。类似菏泽一样的三四线楼市，潮水来得快、去得也快，在退潮的时候，就必须要做好防护。

菏泽：土地供应和棚改“带头大哥”

一个内地的四线城市，其楼市为什么会这样？这还要从菏泽这两年的楼市说起。菏泽尽管是四线城市，但这几年在土地供应、棚改上，则可谓是“带头大哥”。2018年，菏泽棚改开工计划量达到12.7万套，居全国第一位；山东其他城市，如日照、潍坊、德州、泰安也在5万套以上。

2017年，全国住宅用地成交TOP10，四线城市菏泽居然排到第十位，前面是重庆、武汉、郑州、徐州、苏州、西安、成都、昆明和杭州等重磅级二线城市。2018年上半年，全国住宅用地成交TOP10，菏泽居然排到了第二位，第一位是重庆，第三到第十分别为郑州、武汉、宁波、成都、青岛、西安、徐州、杭州，还是重磅级的二线城市。

但现在，货币化退出了，一切都变了

最关键的就是，棚改货币化退出。今年8月份，国家明确提出，住宅供应量大的城市，要退出棚改货币化，山东最先响应，菏泽首当其冲。棚改货币化退出，可是个大事情。因为三四线楼市火爆，之前孱弱的需求能够支撑起来，最关键的就是货币和信用的“加速器”效应，棚改货币化就是这样一种“加速器”。货币一旦大规模地进入，需求就爆棚起来了，房价上涨和预期上涨形成循环，预期的自我实现进一步加速这个循环，本地刚需、投资客、返乡置业、外地投资客蜂拥而入，多少供应都可以一夜之间吸纳完毕。但是，若货币化退出，就相当于釜底抽薪，货币和信用的“加速器”效应一旦没有了，房价上涨预期就没有了。此时，即便是少量的供应也呈压顶之势。12月，房天下菏泽共统计菏泽城区在售、待售项目110个，其中包括普通住宅、别墅、公寓、写字楼、商铺、专业市场等。可见市场库存压力比较大。

菏泽和鄂尔多斯不同

菏泽2017-2018年的巨量棚改，2019年到了释放供应的时候。若根据2017-2018年的需求体量来看，没有任何问题。但突然之间，需求回落了，原来预计的需求都消失了，自住需求相对稳定和饱和。未来接盘的，必须是投资需求了，所以就必须要松绑限售。否则，菏泽可能面临的就是和2012年鄂尔多斯一样的境地——楼市坍塌。不过，值得一提的是，如果说，地方势力雄厚，煤炭、稀土、天然气等资源丰厚的鄂尔多斯的楼市问题，是市场自发的行为，买单的都是开发商、施工单位和小业主，那么菏泽楼市买单的就是政府和金融机构。

实际上，当初做棚改规划的时候，对于市场需求是有判断的，这是棚改的前提。如果出现了问题，那自然是棚改规划有问题。地方政府财政、国开行的贷款，都会面临巨大的风险。同时，类似于菏泽的“棚改案例”还有很多。菏泽出现问题，必然会传染给其他城市。对内地三四线城市来说，2015-2018年的棚改，貌似“天上掉馅饼”，通过大规模货币注入，启动旧城改造、土地出让、城市更新、配套建设、地产开发，对经济的拉动是全方位的。但是，一旦源头上的货币“加速器”效应减弱了，甚至消失了，需求就会迅速退潮。

哪些城市会坚持不住？

(1)山东：其他棚改量大的三四线城市

(2)河南：三四线城市，比如驻马店、平顶山、安阳、濮阳、商丘、新乡等

(3)安徽：淮北、阜阳等

(4)湖北：襄阳、宜昌等

(5)江西：九江、宜春、上饶、赣州等

(6)江苏：徐州等。

这些地方有几个共同的特征，一是都是三四线城市，二是都是人口大省(返乡置业量大)，三是很多是老工业城市(棚改体量大)。2016年以来的棚改带来多重利好，让地方政府突然之间享受到了“掉馅饼”的好处，从此一发不可收拾，但烟花易冷，到了退潮的时候也是最痛苦的。

未来调控走向判断

2015年美国启动加息，中国迅速启动“去库存”，这是货币供应量和杠杆的“乾坤大挪移”，也就是将货币固话在不动产上，同时启动外汇管制。这样，以美国为主的发达国家收紧货币，中国就不会发生其他新兴国家所发生的金融危机。因为，只要流动性不逃出，而是停留在国内，卖楼也好、炒股也好、储蓄也好、创业也好，就不会发生资产价格的大幅度波动。

2019年，美国还会加息，尽管频率减少，中美贸易摩擦的影响也开始显现，出口预计会下行。同时，由于控制表外融资、稳定杠杆，楼市和基建也会下行。由此，寄生于下游的制造业也会下行。另外，经济增长还要保持“合理区间”，民企和基建能托底吗？显然不行，100笔民营贷款抵不上拍卖一宗地，怎么办？那就是继续让释放出的流动性往楼市走，这样连接国民经济各行业、房地产上中下游的货币“加速器”又发动了，经济就不会陷入“通缩”。

楼市给实体输血。首先，除了税收、土地财政等直接贡献以外，建设保障性住房、租赁房、棚改等，让数亿新市民“扎根”、大家过上美好生活，消费内需起来，房地产就是实体经济。其次，允许低成本资金进入楼市，但要求产出必须是实体经济，也就是资产红利外溢给实体，同时激活信用和金融循环，防止陷入通缩。近期，头部企业在新能源、生态农业、汽车等领域转型就属于此。现在，投资意愿高的行业不多，房地产就是一类。各大房企都在做大规模探索转型，热情不能扑灭。

政策上，要让房地产成为实体经济，限制地价(包括配建保障房、公共设施以及租赁住房)、限制房价就是必然的。限售退出后，给地方政府调控主导权，但限价、限购、限贷继续坚持。