限竞房江湖，“琅琊榜首”的心法与招式

2018年楼市供应多一倍，供应多选择难了

2018年，北京楼市任何话题都肯定绕不过限竞房，作为供应量最大一类房源，限竞房占据了北京市场供应量的半壁江山：

北京住宅新开工刷新2012年来最高峰，供应量明显多，特别是限竞房。

限竞房已经入市41期，31个项目，合计19327套住宅，网签只有3693套，当然网签数据比实际签约要滞后不少，但平均数据看，实际销售也只去化了40%。

对于限竞房来说，开盘能去化3-4成就已经是及格，而如果可以卖掉一半，就已经属于优秀。

这只是北京80多个限价房项目的先头部队，可以预期的是，后面将供应量井喷。而从市场表现看，分化趋势分析明显。总结一下，对于北京来说，对于北京市场来说，纯商品房越来越少，但已经高端化，而“限竞房”因为限制了价格，从价格看，虽然性价比更高，但很多购房者对这类型房源存在品质担忧！

对于刚需来说，限竞房数据很明显的显示，可选的余地大了很多。不得不说，从房价调控角度，共有产权、限竞房，都有非常大的作用。但对于房地产市场的精品主义来说，有很大的负面影响。大部分限竞房都长了一张看起来特别流水线的“网红脸”：一般的质量、一般的标准、近似的户型、高周转标准化，拼的是速度。

资金收紧下的资产荒，开发商的成本越来越高，限竞房遵守“三高原则”从企业经营的角度当然无可厚非，所以大部分标杆企业的限竞房用的都是自身品牌中最高周转的刚需产品线，然而也有一些“搅局者”，有勇气面对残酷的市场，在“限竞”里做出了“优质”!

对于购房者来说，可以在现在及未来80多个限竞房里选择优质项目是好事也是难事，如何优选？其实伟哥觉得很简单，能占据榜首的肯定是优质项目！

对于80多个项目的开发商来说想在限竞房榜单中占据榜首，现在看，要求并不比商品房少，甚至因为竞争更加激烈！

限竞房江湖，“琅琊榜首”的心法与招式

对于2018年北京房地产市场来说，能霸榜商品房住宅与限竞房住宅的只有一家企业——中海。

在商品房住宅，中海寰宇天下一枝独秀。在限竞房项目，网签成交率占据前五的限竞房项目中，有三个项目是中海独立操盘或合作操盘的项目（瀛海府86%、中海京西里78%、瑞悦府75%）这其中，包括北京真正意义上唯一一个日光限竞房瀛海府，房山唯一一个售罄限竞房——京西里。 

在北京这样的一线城市，即使是龙头房企想有一个销冠项目也不容易，同时多个项目热销，这在历史上也是唯一一次，数据很简单，但这个简单的数据背后，中海是获得这些含金量特别高的数据是靠什么？

伟哥觉得中海主要做到了几点：

1：真正做到营销前置

对于北京房地产市场来说，很多企业都提及营销前置，但真正做到的企业不多。而中海这一点贯彻非常坚决。

从拿地可研、到定位策划，要求设计、成本、客服等各个部门按照营销要求高度配合，产品设计，规划，节奏等。集团+区域+北京公司的标准化体系快速套用与项目地缘因地制宜的有机结合。重视效率与修正，细节仔细扣与减少不必要沟通耗损的平衡做的确实比较好。

2：客户是上帝

限竞房不是保障房，依然是商品房。所以中海对限竞房的投入是商品房量级，而不是其他部分企业的保障房量级。才换来客户的认可。

客户用500万想买的是家，所以中海对限竞房的研究非常深入，特别是户型。对于限竞房来说，价格限定，能影响购房者的只有户型。中海多个限竞房能够热销的很大原因都是因为户型领先。户型从客户使用角度出发，而不是从利润角度出发设计。

3：准确预判市场

营销非常重视对客群的定量研究，对市场趋势方面也有专人专项研究，在18年初已预估全年市场，判断差距不大，对市场如此差稍微有些偏差。以营销驱动加快出货，上半年中海国际城、寰宇天下都能够抢占市场空白，限竞房也是抓紧取证销售，在红海竞争中也杀出一条血路。重视市场和项目研究。

4：营销体系流程的成长化

营销费低，重视客户分析与定向投放优化，中海集团重视移动平台与大数据整合。

“琅琊榜首”的精品项目

中海地产北京公司目前在售住宅项目共8个，分别为石景山区的中海寰宇天下，昌平区的中海丽春湖墅，亦庄板块的中海北京世家、瀛海府，大兴区的中海云筑及中海云熙，房山区的金樾和著、中海京西里。

最能代表中海产品力、限竞房精品主义的可以说是瀛海府项目，截止日前，全北京唯一一个日光限竞房，产品优势碾压市场竞品。另外一个已经售罄的项目京西里，能够在房山红海里获得成功，体现了中海产品的定位实力。

其他同门限竞房也都具备了优质产品属性。

中海丽春湖墅

中海地产自07年瓦尔登湖、11年尚湖世家后，继续深耕区域。充分研判目标客群需求。此次打造90平米红海市场最优户型（3.9+3.7南向面宽，近90%实际得房率）及高价值合院，轻松入住丽春湖周边别墅区。随着北清路周边建设及北部回天计划、未来科学城建设等推进，项目发展前景显著看好。

从市场定位看，因为品质完胜，做到了区域价格标杆，成为区域高档住宅的代表。

中海北京世家

南海子周边高端别墅区唯一1.0容积率项目。随着南城发展和南海子公园高端居住区的成型，中海北京世家，成为了显著可见的低密高端项目，卖一套少一套，成为了彰显身份的最稀缺的证明。

中海云筑

南城大开发一触即发，新机场建设市区最主要配套集中区域的首次置业及首次改善优选楼盘。高层、洋房、合院，满足不同需求，项目采用以合理价格筑底销售的方式，结合机场即将运营获得市场关注，尊重客户及市场实际需求，以产品和形象获得客户真正认可。

金樾和著

金樾和著是中海、首开、保利、龙湖等四家一线房企打造的品质楼盘，从产品细节到准现房实景展示均做到了区域领先，作为首个推出的限竞房项目，中海以一以贯之的品质和展示，成为了区域同类产品的标杆，产品细节非常优质，目前也是区域内销售量的标杆！在营销上深耕地缘，克服劣势，获得市场认可。

中海云熙

据守新机场国门核心区的中海云熙，是中海深耕北京市场的最新产品。

89平米的户型做到了双主卧三个南向面宽，在所有限竞房的同面积段产品中，都有非常大的竞争力，体现了中海对于户型设计的精益求精，成为今年年底即将开盘的最值得期待项目。