年底房企加紧冲业绩 “千亿”仅仅只是起点

距离年底不足20天，房企正加紧进行最后一搏。根据房企们发布的销售数据，尽管销售额增速明显放缓，但2018年千亿房企的阵营正进一步扩大。多家机构近日发布的报告显示，截至11月底，千亿房企已达25家，预计年底将达到30家甚至更多。

值得注意的是，随着行业竞争激烈程度的提高，目前房企销售排行榜门槛进一步提高。部分房企即使销售规模较之前已经有了较大增长，但在榜单上的排名也有所下滑。机构指出，房企要在百强俱乐部中守住位置，当前已经不是“不进则退”，而是“进少则退”。

千亿阵营扩容

12月初，包括碧桂园、万科、恒大、世茂、雅居乐等在内的多家房企“扎堆”公布了前11个月的销售数据。中原地产研究院报告显示，截至12月10日，已有逾30家内地及在港上市房企发布了11月销售数据。

上述报告显示，经过惨淡的“金九银十”，整体来看房企销售依然处于高位，11月单月合计销售4254.3亿元；前11月合计销售额达4.48万亿元，增幅达33.2%；销售额破千亿元的企业14家，两家企业突破5000亿元。

其中，万科、碧桂园以及中国恒大前11月销售额接近或超过5000亿元。今年1-11月，万科累计实现合同销售额5439.5亿元，同比增长约16.32%。万科董事会主席郁亮在近期举办的万科媒体交流会上透露，今年完成6300亿问题不大，并相信万科的销售回款率肯定是业内最高之一；同期，碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约4897.4亿元，同比增长29.52%；中国恒大累计实现合约销售金额约达5352.1亿元，同比增长13.78%，距离5500亿元的销售目标仅有一步之遥。

不过，中原地产首席分析师张大伟指出，与去年各大房企业绩普涨相比，2018年房企销售额增速放缓，特别是龙头房企的业绩增长明显变慢。仍以销售额排名前三位的房企为例，2017年，万科、恒大的销售额同比增速均超过三成，碧桂园更是接近八成。

克而瑞研究中心近日发布的《2018年1-11月中国房企销售TOP100》报告同样指出了这一趋势：2018年下半年以来，在政策调控常态化、市场预期下滑的背景下，百强房企销售减速明显。11月份，百强房企单月业绩的同比增速仍进一步放缓，从7月58.1%的高位大幅回落至24.5%。

值得注意的是，2018年千亿房企规模扩大已经是不争的事实。58安居客房产研究院首席分析师张波向《华夏时报》记者透露，从公司监测的数据来看，前11月已有25家房企的销售规模突破千亿，预计2018年千亿房企的阵营会突破30家，而2017年的千亿房企的规模仅17家。克而瑞研究中心及明源地产研究院发布的报告也提供了同样的数据。易居CEO丁祖晟预计，今年千亿企业数量有望超过30家。就目前看来，远洋、雅居乐、龙光等房企冲进千亿房企的可能极大。亿瀚智库报告强调，“千亿已不再是目标而仅仅只是起点”。

与此同时，根据上述几家房地产研究机构的报告，各梯队房企入榜门槛也在提升。例如，克而瑞报告指出，百强房企中除了TOP3龙头房企规模增长较为平稳，其他各梯队房企的销售金额入榜门槛仍较去年同期提升明显；亿瀚智库报告则称，前10强的门槛从1240亿元一下子提高至1821亿元，提高幅度近600亿元；前20强房企的门槛由去年的779亿元提高至1289亿元，近500亿元的提高幅度使得雅居乐由去年的19名下滑至29名。

值得一提的是，亿瀚智库强调，如今的房企竞争已经是“不进则退”而是“进少则退”：去年1——11月，排在第46名的复地集团销售额为348.9亿元，今年同期的销售额为377.7亿元。尽管同比有近30亿元的增长，但在今年的销售排行榜中，复地集团跌了20个名次，在榜单中位列第66名。

最后一搏的关键时间

目前，距离2018年交卷不到20天，不少房企年初定下的业绩目标也到了最后一搏的时刻。克而瑞指出，据不完全统计，2018年百强房企中有近半数的房企提出了年度销售目标，且大部分集中在TOP50房企中。截至11月末，在这些提出业绩目标的房企中有近10家房企已经提前完成了全年业绩目标。

在冲刺年度目标、紧抓回款的压力下，对于那些还没实现年度销售目标的房企来说，最后一个月无疑至关重要。例如，近期在杭州市场，多家房企就频频爆出采取“内部销售”、变相降价等方式冲刺业绩。

“我们认为，今年最后1个月各大房企之间的竞争会更加激烈。”克而瑞指出，11月以来，虽然房企项目积极入市，推案量大幅增加，但去化率表现普遍不及预期，原本房企期望依靠加大供应的年末反弹，实现难度很大。由于年末市场仍然低迷，企业新推项目去化率普遍不及预期，仍可能有不少企业无法完成全年目标。

“规模竞争加剧，房企延续分化。”平安证券分析师杨侃指出，在目前阶段下，房企成交增速延续回落，但主流房企业绩目标完成难度较小。

东北证券分析师高建指出，行业目前处于下行周期，房企短期承压，行业集中度仍将加速提升。而购房者对住房的产品力和房企的运营管理要求有所提高，大浪淘沙，“良币淘汰劣币”，中小房企加快退出市场，管控优异的一线房企结构性机会和品牌优势将更加明显。

张波强调，在行业高呼千亿是“生存线”的同时，更需关注“千亿”本身的含金量：“步子迈大了，基础不牢固，风险也会随之增大。”其提醒年底房企在冲业绩的同时，更应注重资金风险：“无论是兼并还是抢地，都离不开资金杠杆，在房企融资渠道被限制的大背景下，房企的企业融资风险也在同步提升，如果规模吹到膨胀甚至爆裂，就可能倒在千亿的跑道上。”