“拆”出来的都市传说?广州城中村的旧貌与新生

网上流传着一个段子：

“嫁个杨箕佬，生活乜野都变好；

嫁个石牌佬，有车有地楼又好；

嫁个潭村佬，珠江新城值钱宝；

嫁个猎德佬，日日数钱数到老。”

杨箕、石牌、潭村、猎德，都曾是广州城区中最普通的城中村，过去是脏乱差的代名词，如今却通通摇身一变，成为“土豪”聚集地，靠的，正是“旧村改造”这个金手指。

首个土豪村的诞生

猎德村是广州天河区的一条行政村，位于珠江新城南部，南邻珠江。2007年，猎德村启动城中村改造，成为广州市整体城中村改造的首尝螃蟹者。

到2010年，历时三年清拆与重建，7000多名村民住进了复建房小区。至此，这条曾“握手楼”、“贴面楼”林立的破旧古村落，迎来了崭新的一面，并借力珠江新城崛起的东风，一举成为广州最“有米”的富豪村之一。

改造前的猎德村 图/百度图片

如今的猎德村 图/百度图片

猎德村里37栋复建房共计6000多套回迁房，除1/3供村民自住外，其余4000余套可用于出租。按照“拆一补一”原则，绝大多数村民能够置换一套或者更多的房子。

据统计数据，如今天河区的租房均价是广州各区中最高的，为65.82元/月/平方米，即如将一套100平方米的房屋出租，租金每月约为6582元，因此若村民手中有两套或以上的房子出租，单靠租金就可轻松月收入过万，若是拥有十几二十套房的“大户”，年收入可近百万。

数据来源：中国房价行情

虽然村民们已经过上了“住洋楼养番狗，喝洋酒叹江景”的生活，但不少老传统仍然得到保留：复建小区内保存着多座古色古香的祠堂；一年一度的龙舟赛是保留节目；端午龙船饭、七夕摆七娘、春节过年请客吃饭，依然要在祠堂摆上数百桌；村民房子要放租，仍习惯用贴大字报的方式在村口揽客。

猎德村牌坊 图/百度图片

村中祠堂 图/百度图片

一年一度的龙舟赛 图/百度图片

祠堂是大排筵席的地方 图/百度图片

出租信息用贴的 图/百度图片

城市的新生与旧村的灵魂，在这片因“拆”而富的土地上，完美融合。

七年旧村改造，助力商业发展

相比猎德村，地处天河区与越秀区交界位置的杨箕村，从2009年开始启动拆迁工作，到2016年4000多户村民回迁复建房，经历了整整七年，才等来了全新的局面。

不过等待的回报是丰厚的，村民全部住进了邻近珠江新城CBD的高层电梯房。复建房总分配面积为278544平方米，平均每户分得约186.1平方米的回迁面积，按照目前五羊新城板块4.5万元/平方米的均价，相当于村民户均坐拥800多万的资产。

重建中的杨箕村 图/百度图片

回迁宴足足摆了1500桌 图/百度图片

除了地块北侧靠中山一路区域用于建复建房，地块南侧被腾挪出来作为融资区，建设商品房和写字楼。其中代表性的商业项目当属东山新天地，这是富力地产打造的大型写字楼项目，楼高233米，建筑层数50层，低层进驻有商铺及食肆，大气的玻璃幕墙外观，与改造前低矮的村民自建房形成鲜明对比。

富力东山新天地 图/百度图片

在微改造中求变

全面改造的成功范例让人艳羡，但并不是每一条城中村都在清拆重建这条路上走得通，例如位于天河区中部的“巨无霸”石牌村。这座面积0.73平方公里的城中村，居住着10多万外来人员，一年总租金可达3.96亿元。

虽然早被纳入广州城市更新范围，但由于石牌村的地理位置特殊，位于中山大道及黄埔大道两大交通主干道之间，如实行全面改造，将造成建筑面积与交通压力的大幅增加，并将超出该区域交通承载力。

石牌村范围 图/百度图片

因此，目前石牌村的集体用地部分，正通过社区微改造，进行环境综合整治，如对建筑外立面、地面、围墙统一风格，通过引入飘檐、回型纹与青砖元素，再现岭南街巷场景；为出租屋安装智能门禁；建设具有岭南历史特色的街心公园等。

石牌村 图/百度图片

更多城中村等待新生

据广州市城市更新局数据，广州共有城市更新资源594平方公里，其中旧村庄320.65平方公里，占比高达54.2%。截至2018年8月底，广州全市共批复城中村改造项目47个、22.65平方公里，已批复城中村改造中，黄埔数量最多，共有13个，紧接着是白云，有9个，其余各区荔湾8个，天河7个，海珠4个，从化3个，番禺、越秀、增城各1个。其中，全面改造类项目39个、16.59平方公里；综合整治类项目8个、6.06平方公里。

可见在未来，将有更多的城中村通过旧村改造，褪去颓败，拥抱广州这座一线城市的繁华。

广州城中村 图/百度图片

城中村改造的是与非

城中村是城市化发展伴随而来的特殊产物，随着城市发展进程加快，管理混乱、隐患多多的城中村却已开始跟不上发展的步伐，加上广州市中心城区土地资源相对不足，对包括城中村在内的“三旧区域”进行更新改造，成为盘活土地资源、加强城市管理、改善城市环境的迫切之举。

从城市管理角度出发，通过城中村改造，有利于建立和扩展现有的城市社保体系，同时有助于政府职能部门对流动人口进行深入管理，让各项社会保障政策落实到位。

从城市环境角度出发，通过统一规划改造，可大大改善城中村人居环境，改变脏乱差的居住局面，降低建筑密度，增加绿化面积，有效消除违章建设、消防、治安等隐患。

城中村的安全隐患众多 图/百度图片

从开发商角度出发，由于市中心土地资源有限，想要获得土地资源进行房产开发，通过与政府合作旧改项目是很好的途径，如保利地产就专门成立了广东保利城市更新事业部，专门负责旧改和一级土地开发事宜，通过与政府合作，让企业发展与城市发展并行不悖。

从村民角度出发，城中村改造升级了居住环境，提高了村民收入，让村民生活能更有品质。?

开发商通过合作城中村改造项目进行地产开发 图/百度图片

当然，城中村改造带来的，并非全部都是有利之处，也必然伴随着一些弊端。

城中村是多少“广漂”的廉价落脚点，也是多少外来务工人员实现“广州梦”的第一站，但改造后的城中村，随着环境和管理的改善，房租和消费水平也随之增长，已不再是低收入人群可负担的，大量租客不得不外迁，生活便利程度和通勤时间成本都受到影响。而随着越来越多的城中村改造，低收入人群甚至可能面临无处容身的尴尬境地。

此外，对于获得了回迁房和拆迁补偿的本地村民，收获财富的同时也带来烦恼，例如因财产分配和继承引发的家庭矛盾，以及年轻力壮的“拆二代”过上终日玩乐挥霍、坐吃山空的颓废生活等。

通过举办千村足球锦标赛丰富村民生活 图/百度图片

无论如何，城中村改造是城市更新过程中不可缺少的一步，我们都期待着，通过对“三旧”的更新改造，迎来广州更美好的未来。