地产业迎偿债高峰，房企净负债率达120%创历史新高

在冰冷的楼市寒冬中，近日来自国家发改委的一则消息让房企稍稍找回了一些温暖。

12月12日，国家发改委下发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，表示支持符合条件的优质企业发行企业债券。其中房地产业作为“第四类”行业也赫然在列。此前房地产一直在调控的压力之下谋生存，今年10月万科喊出“活下去”的口号后，房地产市场弥漫着悲观情绪。

截至今年三季度末，万科资产负债率升至84.93%，这已是从2014年以来的连续四年增长，也是万科上市以来的最高值。绿地控股三季报显示，其资产负债率扣除预收款后为83.89%，正在稳步下调。

根据国泰君安统计数据，当前房企净负债率创历史新高，达到120%，远高于2014年下行期平均80%的水平。今明两年，地产业将迎来偿债高峰期。由于国内融资渠道偏紧，不少房企转战海外融资，万科、绿地、世茂等房企都在这两天发布公告，发行美元债券。

新规护体：要发债，首先满足这些要求

新规中要求企业达到的主要标准是，主体信用等级达到AAA；

最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约；

最近3年无重大违法违规行为。

而对于进入优质企业发债行列的房企，则需满足资产总额达1500亿元、营业收入达到300亿元的双重标准，负债率原则上不超过85%。

近12家房企可能受益

年收入超过300亿，资产规模大于1500亿、资产负债率不超过85%，属于此次监管层支持的优质房企范围，有机构根据去年年报数据来筛选，万科、旭辉、世茂等12家左右的房企最有可能受益。?

那么房地产融资政策变化将对市场产生哪些影响？来看专家、机构、投资者深入解读：

专家说

同策研究院首席分析师张宏伟表示，监管层对于优质房企进行定向宽松的调整，对市场会带来以下两方面的影响：

一是房地产市场集中度会越来越高。具体表现来讲就是大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，一些中小开发企业有可能会被大型的优质开发房企收购兼并；

第二个影响就是在市场下行周期当中，有些企业为了加快销售，房子偷工减料出现了质量问题，这和房企的资金面有关，一旦优质的开发企业解决了资金问题，后期房子的质量将会得到提升。?

机构说

龙头企业发债意味着什么，当前房地产企业面临着怎样的融资环境呢？

中信建投认为，未来在行业景气度持续下行的情况下，资源将向头部房企集中。具体来看，三季度以来，如保利、绿城、万科、龙湖等龙头发债利率同比或环比明显下降，而部分杠杆较高的中小民企融资成本依然保持上行趋势。同时，今年1-10月份TOP30房企的融资规模占到百强房企融资规模的67%，房企融资集中度进一步提高。?

投资者

投资者怎么看待房企融资政策变化？

上海投资者：

我觉得第一是利好吧，首先前期卡得太死了，然后造成楼市的波动。我觉得它是避免重大波动的一个良好的缓解措施。

上海投资者：

我觉得放宽只是从缓解资金链的层面上来说，但是就房企来说，长期还是管控的。所以短期内的这些政策的松动，可能并不代表它长期会有比较好的发展。

陆家嘴观察：

新规将对房地产行业扶强去弱，扶持的是优质的龙头企业，而小的开发商则会由于资金压力面临出局。未来行业将加速优胜劣汰，向龙头企业集中。万科A的TTM市盈率只有10倍，股息率3.3%。由于优质企业融资获得政策支持，大家又会联想到更多的经济环境的改善，投资者应该密切注意这些动向。?

（原标题：楼市寒冬中现"暖意"？融资新规"护体"：房地产企业要"变局"？）