现实版“我的世界” 新一线城市在明暗之间走着钢索

去厂房喝咖啡，是如今重庆年轻人内最受欢迎的“打卡路线”。重庆鹅岭印制二厂，这片废弃的印刷厂区，在重庆市政府和来自英国的设计师共同合作下，找到了新的生活，自2017年开园以来，收益已经超乎预期。

而在天津市宝坻区的一片别墅住宅小区呈现的是另一番景象。这个距北京首都国际机场88公里、距天津火车站47公里，是2006年国务院批准建设的天津市11个新城之一，城区内部公交车辆稀少，外部每日仅有早晚两班接驳北京和天津的客车。城内美式别墅、高尔夫球场、温泉酒店比比皆是，常住者则寥寥无几。

这样两个差异巨大的场景并非不无关联，在城市经济飞速发展，城市不断迭代更新与扩张这条路上，新一线城市们面临着与一线城市截然不同的问题：如何最大化发挥市中心引领功能的城市规划思路，又拥有布局合理的产业结构。

一个又一个改造扩建政策的发布与风风火火的“城市大工地”背后，已经不只是城市物质环境的改善与探索，而有更广泛的社会与经济复兴的意味。对于新一线城市来说，“城市更新”比学术意义上有更广泛的意思，即改造与扩张并行。

然而剧烈的变革总是充满争议，一方面，据各城市官方发布的2018上半年中国城市GDP排行数据显示，本文具有代表性的11个新一线城市全部上榜，TOP10中，除了北上广深四大一线城市之外，6-10位全被文中提到的新一线城市占据，天津、重庆、苏州三座新一线城市甚至可以紧咬排名第四位的一线城市广州，城市影响力在不断加强。

另一方面，过于激进带来的后果，开始引起人们深思。

涨幅一倍成最低起点

新一线城市房价挥泪告别四位数

2008年，苏州青澄板块开始动工建设，10年后的今天，这一板块从一个刚需阵地规划成为园区重要的低密生态居住区，价格由当初的7000-8000元/㎡升至28000元/㎡，增长约250%，这远高于苏州整体的城市房价平均增长水平。

不仅仅是苏州，单从新一线城市近十年的房价来看，虽然各城市涨幅不一，但随着城市更新的不断推进，它们似乎都在向过去的四位数告别，朝着五位数“做大做强”。

据中国房价行情平台显示，房价与十年前差距最大的城市前三名非郑州、武汉、天津莫属，分别相差3.66倍、3.23倍和3.03倍，通俗一点说，也就是如今一套房价格在10年前至少可以购买三套。

如果仔细研究各城市不同区域的价格情况，也能看出城市在变化中的些微特色：

成都重视城南，“国际范儿”使其均价普遍高于其他板块；

西安典型的“中低周高”的势态很大程度契合了该城市的各区功能化的更新模式；

天津房价最高涨幅393%的河东区，和其商业核心的落成、城市道路和交通的合理规划有着密切的联系；

这些数字或许不及一线城市那么让人惶恐不安，但其增长的速度也足以让不少工薪阶层望尘莫及，与其他新一线城市不同，杭州在2008年房价数据就已破万，10年后的今天依然是“最贵新一线城市”。

事实面前，城市更新与扩张在房价的上涨历程中扮演着什么样的角色，我们不再赘述。

从“双核”到“多点开花”

从“单打独斗”到“组团发展

相比于北上广深四大一线城市的发展，新一线城市轰轰烈烈的旧改与扩城运动要显得更加壮观。

过去单一的城市中心规划思路随着城区的扩容，早已因无法带动整座城市的经济发展以及承载不了大量人口的迁移，被各地纷纷摈弃，取而代之的是多个城市为优化城市空间结构布局，纷纷走出了“老城改造和新区扩张相结合”的有机更新道路。

纵观新一线城市的发展布局，整体从“单中心、双城到多中心”的发展模式转变：

成都和大连的“双核”、武汉的“三中心”、苏州的“一核五城”、天津和西安的“多轴线多中心”，新一线城市各显神通，各类城市规划布局百花齐放，同时产业结构为了适应当前区域经济发展而不断调整布局。

11座新一线城市当前发展思路（根据各城市政府官网公开资料整理）

目前，多数新一线城市已经孕育出了两个或两个以上的商业中心，在保留一个老城区中心的基础上，继续在扩展出的新城区上繁育新的城市中心。

武汉作为其中的佼佼者，地处江汉平原，地势平坦，土地广袤，城市得以有充足的客观条件向东西南北各个方向不断伸展。目前这座中部中心城市已形成了主城区“三中心”的发展模式。

武汉三个城市中心集中在长江两岸（来源：百度地图）

也有部分新一线城市与北京相似，延续着以老城区为城市单核，以环状结构向城市外围层层扩张的传统发展模式，这类城市往往具有悠久的历史。例如西安和沈阳，一个为中国四大古都之一，一个是清朝故都，老城区均拥有大量具有历史底蕴的文化建筑。依托老城区的核心区位功能，来逐环辐射影响新城区，不失为一种稳扎稳打的发展模式。

西安四环城市结构（本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考）

沈阳当前正着力从“三环圈”向“四环圈”扩展（本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考）

在新一线城市城市更新史上，产业结构的重塑有也同样写下浓墨重彩的一笔：当城市经济步入快车道后，旧城区往往会形成二三产业在空间上的无序发展，经济与环境矛盾开始显现。这个时候，优化产业结构尤为重要。

让我们把眼光转到历史悠久、古城众多的苏州姑苏区。姑苏区改造前是苏州居民的主要居住区域，也是苏州服务业聚集地，这里原来可利用的土地面积少，城区拥挤，历史建筑保护不足，未充分发挥城区资源。

2000年以来，苏州市城市化率大幅提升，从2000年的42.9%增长到2012年的72.3%，在这样的背景下，姑苏区将大量的第二、第三产业迁出，大幅缓解了城市的拥挤程度，并成为具有深厚文化底蕴的传统城市核心。

而苏州外围的平江新城、金阊新城吸纳进了大量姑苏区迁出产业后，经济也得到长足发展。产业结构的优化，使得苏州经济正步入快车道，成为长三角城市群中心城市之一。

苏州姑苏老城（来源：网络）

类似于苏州这类城市产业结构改造带动城市多组团发展的模式在当下并非个例，沈阳、大连目前都在逐步将老城区内的第二产业全部迁出，在新城区形成多个产区功能集群，将重工业区、高新技术园区、制造业区、金融区各自划分组团，从而为城市开辟新的发展空间。

大连市规划了四大组团的城市产业功能定位（来源：大连市规划局）

从大拆大建到留住文脉

是唤醒城市记忆还是“掩耳盗铃”

近二三十年来，国内大多数历史文化名城在旧城改造的浩荡声势中遭到了不同程度的破坏，城市化的步伐正在摧毁积淀丰富人文信息的老街、老宅、老树等历史文化遗产，造成城市文化空间的破坏、历史文脉的割裂、邻里社区的解体、城市记忆的消失。

随着时代发展，城市的更新不再局限于简单的大拆大建，近两年城市更新的亮点更多聚焦于民生工程和城市的可持续发展。新一线城市呈现出的改造形式丰富，包含旧城改造、历史文化名城维护、工厂改造、城市生态可持续发展改造等。由以旧城改造（城中村改造）为突出，历史建筑的保护及工厂改造为辅。

苏州的桃花坞历史文化片区、虎丘综合改造工程、古城保护示范工程（平江片区）等 “城市双修”为特色，让吴侬软语继续深入人心。

城中村的“郑州模式”早已叫响全国，西关虎屯和燕庄改造，从低矮的破旧的城中村摇身一变成为郑州市熠熠生辉的代表性商圈。

改造后的燕庄（图源百度）

西安的老城复兴最为凸显的则是旧厂房改造，把废弃多年的陕钢厂老厂房打造成设计创意主题产业园。老钢厂将设计、创意、建筑、文化有机融合，既体现城市艺术活力和时尚精神，又实现工业建筑文化的延续，已成为城市创意发展和工业遗产复兴的经典案例。

改造后的陕钢厂（图源百度）

不同的城市改造方式，不仅让那些与城市发展不相符的区域获得了“重生”的机会，也正在源源不断的为新一线城市提供新的活力。

通过合理的中心布局和产业迁移取得了巨大的效果，这固然可喜。不过，为了单纯的追求某些经济数字，个别地方也存在一些“摊大饼”式的盲目扩城运动，造成了资源的浪费。

位于天津的京津新城被《南方都市报》等各大媒体罗列在国内“鬼城”榜单当中，人烟稀少的街道成为了京津新城内的常态景象，到了晚上亮起灯光的住宅更是屈指可数。

我们的城市扩张出去了，房子在新城区盖起来了，如何将配套同步？如何把人引进去住下来？这是当前众多新一线城市所面临的共同的课题。

（文/李艺 宋健 唐小琅 漠湮）