2018年楼市依然是明显的“调控年”，楼市调控延续了2017年的基调，重视长效机制，构建房产分类阶梯式消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题。同时注重边调边打，在调控的同时重点打击楼市乱象，既抓典型又严监管。而房价则在上下半年呈现泾渭分明格局，这成为2018年楼市降温的一个“分水岭”，在剥离投机属性之后，住宅的居住属性被充分强化，住宅也正由商品化住宅为主的市场向商品房、租赁住宅和保障性住宅三位一体的三元化方向升级。
2018年10月份，购房者信心指数环比下降4.2%，同比下降12.9%，为2017年1月份以来最低点，直接反映了购房者市场预期转变趋势。同样2018年10月份，经纪人信心指数环比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月份以来最低点，经纪人信心指数的下降，则更能体现出楼市的实质性降温。
2019年的房地产市场要用一个字来形容就是“稳”：地价稳、房价稳、预期也相对稳定，在整体趋稳的形势下，还将呈现五大明显趋势：
其一，楼市调控长短结合的节奏不变，长效机制更深入。着眼于优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计，不但表现在住房发展规划落实，住房和用地供应结构调控，更是在住房租赁市场以及差别化住房信贷、税收政策上得到体现。而在落实长效机制的基础上，短期调控力度依然从严，针对需求端限购不会放松，但针对首套房支持性政策或将强化，针对改善型需求限制政策有望出现松动，总体依然会体现“房住不炒”，即在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。
其二，城市分化加剧，不同城市间的市场变化将呈现明显差异。一线城市价稳量降，2019年一线城市的降温更多将体现在成交量减少，尤其是二手房成交量将可能长期持续在一定较低水平，但成交价格继续下探的空间有限。二线城市中的部分热点城市降温可能加速，不排除部分楼市房价出现较为明显的波动，而更多二线城市的将呈现缓慢降温趋势。三线、四线城市的分化将在2019年表现尤为明显，值得关注的是，已完成“去库存”的城市，在因城施策的指引下会对楼市采取一定的调控措施，成交量也将迎来进一步下降。
其三，商品房整体销量见顶，但房企规模化仍将持续。2019年商品房市场的成交量接近顶点，甚至商品房成交量会微低于2018年，但房企的竞争却更为激烈，龙头房企规模化的脚步有所放慢，但中型房企之间的竞争将出现“白热化”。一方面部分房企将重心重新调整回一线、二线城市，例如绿地、阳光城、中梁地产品牌房企已经从2018年开始加大在一线、二线城市的布局，而另一方面，部分房企依然坚定看好三线、四线城市甚至加大在三线、四线城市的布局力度，努力抓住三线、四线城市的去库存政策的最后红利期，期望继续维持高周转方式快速拿地、销售，以期实现企业短期业绩的快速提升。
其四，融资难依然是摆在众多房企面前的重要困难，不同阵营房企融资难度差别会更为明显拉大。大中型品牌房企的日子会相对好过一些，金融机构未来依然会优先考虑地产50强、地方龙头；中小型房企则愈加难过，不但要面临融资难，还要承受不断提高的融资成本压力。但如何面对偿债高峰，不断扩大规模的同时加速销售资金回流则是各类房企都必须面对的重要问题。持续融资强压下，2019年企业之间的并购、项目转让更为普遍。中小型房企融资状态非常不乐观，更多小型房企由于资金压力，会不得不选择与中大型房企合作开发，或者被并购。同时，中大型品牌房企手中的项目受开发进度、公司短期发展战略等影响，也有可能需要在短期内进行相应地优化和盘整，因此转让、合作等现象也会明显增多。
其五，租赁行业将迎来“管控年”，2019年长租公寓仍然是众多企业觊觎的市场，更多中小房企也将加入到租赁市场的竞争之中。在租赁市场快速增长之下，2019年将强化租赁行业的规范化发展，对租赁运营方的监管将加强。尤其会加强对于资金的监管，包括对“租金贷”等金融产品的监管，各地将进一步出台相应的管理细则以保障承租人和房产出租方的资金安全。另外对于长租公寓普遍存在的租金收益率低、成本回收期长的问题，还将会给予了更多的金融政策支持。
（作者系58安居客房产研究院首席分析师）
本文来源：证券日报-资本证券网
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