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近4月7只住房租赁债券发行受阻 昨日两只被中止

2018-12-07 13:34:47 来源: 新京报(北京)
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12月6日,新京报记者从上交所获悉,两只住房租赁债呈现“中止”状态,分别为上海中城联盟投资管理股份有限公司拟非公开发行的规模为18亿元的2018年住房租赁专项公司债券,重庆新鸥鹏地产(集团)有限公司拟公开发行的金额为20亿元的2018年住房租赁专项公司债券。至此,今年8月份以来,已经至少有7只住房租赁债券呈现中止/终止状态。对于上述两只债券“中止”的具体原因,记者并未获悉。

在业内人士看来,在租售并举的推动下,住房租赁相关的ABS或者专项债券成为涉房企业融资的新型方式和手段,并受到政策倾斜和支持,但随着金融业务风险频频暴露,多家长租公寓项目“爆雷”,监管层面对以“住房租赁”之名的融资行为审核将更加严格。

住房租赁融资审核严格

记者查询资料获悉,新鸥鹏地产拟发行的这只住房租赁债券申报日期为2018年9月21日,10月16日,上交所曾给出预审核反馈意见,要求发行人对于融资标的属于租赁住房项目的相关证明文件以及融得资金用途进行补充。

在融资标的是否是租赁住房项目上,目前上交所审核严格。资料显示,上述融资标的的土地用途为城镇住宅用地和商务金融用地,预计总投资18.03亿元,已投资5.77亿元,为购地款,项目目前尚未开工建设,后续投资金额为12.26亿元。

发行人新鸥鹏地产回复称,根据相关政策规定,允许商业用房等按规定改建为租赁住房,拟用于租赁住房由城镇住宅用地和商务金融用地规划用途调整为租赁住房符合国家相关政策规定。承销人回复透露,发行人已向有关行政主管部门已提交了开展中长期住房租赁业务的请示,目前尚需取得有关行政主管部门正式书面回复。但是发行人律师回复称,本次发行尚需取得有关行政主管部门对发行人开展中长期住房租赁业务的批复。

也就是说,新鸥鹏地产此次予以融得住房租赁债的标的项目,是否是住房租赁性质,并未有充足的证明。在公开的资料中,关于新鸥鹏地产布局长租公寓或者是住房租赁业务的信息也很少。

无独有偶,广州市城市建设开发有限公司拟发行的20亿元住房租赁专项公司债券,以及龙湖地产拟发行的50亿元住房租赁专项公司债券,都遭遇过上交所的预审核反馈意见,均被要求补充证明债券募集资金拟投资的项目属于租赁住房项目的证明文件。

下半年7只住房租赁债中止/终止

在租购并举的推动下,长租公寓迎来金融政策风口,自2018年4月底中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(下称《通知》),鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化以来,房企参与住房租赁资产证券化的热情大涨,且百亿发行规模不在话下。

业内人士称,在传统融资渠道收紧、政府大力推进住房租赁市场发展、鼓励资产证券化的政策指引下,房企将加大住房租赁资产证券化方面的布局。

从去年12月到今年的7月份,包括保利地产、保利置业、龙湖、绿城、世茂、恒大等在内的房企成功发行住房租赁相关的专项债券或ABS。但是,下半年以来,形势急转直下,虽然拟发行住房租赁相关融资计划的房企增多,但是相应的监管也愈发严格,多达7只住房租赁债或ABS呈现中止/终止状态。8月份,富力地产60亿元住房租赁专项公司债券“终止”,10月份,鸿坤20亿元、合生创展1000亿元住房租赁专项公司债券“终止”,奥园集团10亿元住房租赁专项公司债券“中止”,11月份,花样年50亿元非公开发行住房租赁专项公司债券“终止”,12月份,就是上述“中止”的两只债券。

数据来源:上交所,不完全统计

长租公寓频频爆雷影响大?

受政策支持的住房租赁融资计划,为何监管严格起来?有业内人士称,这与下半年频频爆雷的长租公寓有一定关系。

今年以来,包括杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等在内的多家长租公寓出现爆雷或跑路现象,原因和“租房贷”沉淀下的资金池的使用有关。

同策研究院总监张宏伟表示,对于已经出问题或者是预计出问题的行业,监管层在发债上会审核严格。

事实上,今年以来,借住房租赁之名融资,有房企并未开展住房租赁业务,被市场认为有圈钱嫌疑。中原地产首席分析师张大伟曾一针见血地指出,当下资金面趋紧,房企拓宽各种融资渠道,很多并没有发展长租租赁的企业,也在密集发布租赁融资,有圈钱的嫌疑。

张宏伟曾指出,很多开发企业一方面确实为了做长租公寓的投资建设和运营,但也不排除有些企业纯粹是出于融资的考虑,所以从监管层面审核上会逐步从严。不过,他也指出,“租购并举”仍是当前的主基调,并不影响政策面对长租公寓市场的支持。

房地产形势下行趋势仍强,长租公寓频频爆雷,融资审核流程加强,对于企业布局是否有影响?张宏伟透露,目前,有几个地产开发企业,已经开始进行长租公寓战略收缩了。

汪瑞杰 本文来源:新京报 责任编辑:汪瑞杰_NO7469

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