左晖：资产价格高速增长阶段基本已经过去

链家董事长左晖

地产圈称得上顶级IP的盛会不多，已经成功举办三届的中城联盟绝对是众人心中实至名归的“殿堂级”论坛。

12月2日，由网易房产独家网络媒体支持的唯一全董事长级别地产盛会——“第四届中城联盟论坛”在北京嘉里大酒店隆重举行。冯仑、吴伯凡、田明、左晖、林中、陈劲松、姚劲波、潘军、漆洪波、罗臻毓、邹益民、吕莉、钟坚声等近百位领军人物齐聚。

链家董事长左晖带来的演讲主题是《市场的结构》。他指出一般会会从五个维度来看整个房地产市场。

第一个维度是2C和2B的服务，过去20年很多市场在C端，未来可能很多市场是在2B端。

第二个维度是看住宅、非住宅的市场。今天整个不动产市场，大家基本都在做住宅市场，未来可能做大量非住宅领域，不管是办公、轻商业、轻办公。

第三个维度是城市的视角，中国的城市也在发生巨大的变化，不仅仅是城市发生变化，人口也正在发生非常大的变化。

第四个维度是线上和线下。过去20年是线下的生意，最近五年左右整个互联网正在越来越深的去影响在不动产的交易、不动产的消费。这个状态非常复杂，主要体现在第一是商机到交易的不确定性、转化率低、低频等等，时间需要更长，这是一个非常复杂的状况。第二个复杂在交付，不仅仅是新房的交付，二手房的交付，基础设施都是不健全的，在线上的基础设施包括数据、包括计算能力等等，今天都还是不够的。

第五个维度是把整个的产业分成四个大的核心的领域。第一个领域是制造业，总体的从拿到土地开始开发，完成增量这个叫制造业。第二个叫交易平台，第三个统称为房后市场。

另外，他认为整个资产价格高速增长的阶段基本已经过去。不动产实际上是承载了三个问题，第一是民生，房价不能涨得太高，租金是不是可支付。第二是整个经济的拉动，第三个是风险，包括金融本身的风险。

左晖认为目前市场变得越来越复杂。因为市场本身越来越联动。看存量市场，存量房核心状况是，哪怕市场上没有一套增量的需求的话，存量住宅市场也一样会启动非常大的交易量。因为交易的来源在于两件事情，第一人本身对自己居住状况不满意，第二是可支付。只要这个事情存在，交易就存在，哪怕没有一套增量的需求，会在存量里面发生ABCD，A卖B、B卖C、C卖D等等状况。今天在城市里，因为各种各样因素，新房市场逐步被挤到改善部分，甚至在三四线城市挤到中级改善部分。这部分启动与否跟下层消费关系变得非常大，取决于整个二手房市场流动的次数。最后所谓的交易乘数就是每一套的需求最后会撬动整个的交易规模，其实它是一个比较大的数字。

另外，他认为目前看总体杠杆率的水平还是可以的，总体的杠杆率水平不算特别高，跟平均水平差不多。但杠杆的分布，完全是不一样的，明显的刚需市场的杠杆比较高，三四线城市杠杆比较高，越贵房子杠杆越低，越便宜房子杠杆越高。