房企密集融资难解资金紧张 中小房企面临“生死劫”

11月份，多项大额融资获批，令企业资金压力稍缓，但仍然难以改变今年以来房企融资难的现状。

在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的环境下，今年房企的日子普遍不大好过，尤其是中小房企面临着融资“生死劫”。有专家指出，明年房企融资环境依然不容乐观，不排除有爆雷的风险。

房企密集融资超过500亿

11月以来，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资。据不完全统计，截至11月20日，已有近20家房企，21项融资成功获批或发行，合计数额已经超过500亿。

11月，阳光城、新城控股均发行超过10亿元的公司债，华夏幸福公司债规模为80亿元，万科发行20亿元中期票据，华远地产推出了2亿美元的海外债券，滨江集团成功发行9亿元短期融资券，泰禾11.67亿元购房尾款资产支持票据获准注册，建发股份3天连续发行3期超短期融资券，规模总计15亿元。

11月房企融资计划获批增加，著名经济学家宋清辉在接受《华夏时报》记者采访时表示，近期开发商密集通过债市和票据市场融资“解渴”，意在降低财务风险，房企的资金压力稍微有所缓解。但此举同时反映了资金缺口依然很大，一方面项目开发似自有资金比例大幅提升，需要钱应急，另一方面前期的债务到期兑付也需大量的现金。

但11月获批的融资计划显然不足以改变今年融资难的现状，相比之下，10月份更能体现出今年市场的残酷。同策研究院提供的数据显示，10月40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，2018年以来首次跌破400亿元大关，创下自2017年1月以来融资金额的最低值。该机构判断，“银根”持续探底，市场青黄不接，拿地稳中有进，这些都导致四季度房企真正走向至暗时刻。

与此同时，10月份有多家房企的融资计划被中止或终止审查，包括有北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券、天津蓟州新城建设投资有限公司30亿元的非公开发行公司债券、合生创展100亿规模的租赁住宅专项公司债券、雅居乐80亿元规模公司债，均被终止审查。

不仅发债变得愈加艰难，融资成本也在一路走高。亿翰智库提供的数据显示，从可用杠杆资金的角度来说，企业腾挪的空间已然非常有限，已经有多家企业表示其融资成本从12%、到15%、18%不断攀升。

与头部企业相比，中小房企的融资成本更高。10月融资成本最低的是万科A发行的一笔10亿元的超短融，利率仅为3.1%。龙头房企的融资能力较强，成本也相对较低。一些处在扩张期的房企融资成本相对较高，正荣地产于10月19日发行了一笔境外优先票据，利率为12.5%。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，从58安居客房产研究院监测的数据来看，今年房企融资压力明显大于去年，1-9月销售金额TOP50的房企融资成本同比去年平均提升了1个百分点，融资金额同比去年则收窄了近三成。央行不断降准，本来或对楼市形成一定利好，但对于进入楼市层面的资金进行严监管使得这一利好并未真实显现。

中小房企面临融资“生死劫”

在高周转方式盛行的当下，资金对于企业的重要性不言而喻。在2016年债券发行高峰之后，房地产行业股权、债券融资渠道明显收紧，穿透式管理、限制银行委托贷款、严控表外风险、精准式投放等等金融政策，令房企不得不面临融资“生死劫”。

而今地产企业的融资进入了历史以来最艰难时期。亿翰智库研究报告显示，从机构的动向来看，银行目前基本上只做地产百强、地方龙头或白名单客户，虽然个别银行仍在以并购类的贷款（股权或物业并购）做融资变通，但主流的融资品种基本只剩满足“四三二”条件的开发贷或部分更新贷/旧改贷类的产品，融资成本较低的开发贷规模大大降低。信托在目前的强监管下，也重点关注地产融资的合规性，只对满足432要求的项目放款，不再参与明股实债的项目。

受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期，据恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿。2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

资金压力对于中小房企来说更是“生命中不能承受之重”。今年以来，已经有多家房企爆发了财务危机，五洲国际、中弘控股、粤泰股份出现大面积债务违约，陷入财政困难。

对于未来的市场情况，宋清辉预测，在经济下行压力仍然较大的情况下，未来房企融资环境不容乐观。在房企普遍负债率较高的情况下，蕴含着危机，明年爆雷的风险概率很大。当前，虽然房企融资渠道打开了，但成本上升的很快，也就等于带来了新的压力，若此时销售回笼资金放慢，杠杆率反而增加，等于埋下了较大的隐患。建议房企在积极寻找新的融资渠道的同时，尽快增加现金储备，并通过积极促销、放缓拿地节奏等手段，以实现项目资金回笼，为“过冬”做好准备。

“2019年预计房地产行业规模化趋势仍将持续，中小房企面临生死考验”，张波分析，中小型房企融资状态非常不乐观，更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存或离场。同时，大中型品牌房企的日子也并不好过，不少大中型品牌房企都将迎来偿债高峰，如何顺利借新还旧，以及努力在不断扩大规模的同时加速销售资金回流都是对房企的重要考验。