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香港楼市盛极转衰,房价或跌15%

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香港房价畸高良久,棺材房、笼屋和蚁族,令太平山的会当凌绝顶和维多利亚港的璀璨景致失色,也令用狮子山精神自我激励奋斗的香港人英雄气短。

香港房价举世闻名。2018年1月,香港已连续第八年被美国规划咨询公司Demographia评为全球房价最难负担的城市。

由此衍生的棺材房、笼屋、蚁族现象,令太平山的会当凌绝顶和维多利亚港的璀璨景致失色,也令用狮子山精神自我激励奋斗的香港人英雄气短。

过去十余年间,香港楼市持续走强,至2017年,港岛、九龙、新界的私人房屋均价飙升至19.45万港元/平方米、17.57万港元/平方米、10.72万港元/平方米,但香港家庭年收入中位数只有32.76万港元。一个普通香港家庭全年不吃不喝,在港岛买不起2平方米。

今年9月底,美联储加息,香港金管局跟进,多家香港本地银行上调最优惠利率,香港维持了十年之久的超低息环境结束了。看空香港楼市的机构排着队,一家接一家。

香港楼市的拐点就这样飘然而至。10月份,香港新房交易金额将至近16个月来的最低水平。转入11月份,截至11月14日一手私人住宅的交易金额和宗数已分别同比下跌六成和五成。反映香港二手房价走势的中原城市领先指数(CCL)在港岛、九龙、新界东和新界西全线下滑。甚至有专家预言,2019年底前,香港房价将下跌15%。

香港曾长期霸占全球房价最高城市的前几名,此轮下行通道的深度和广度尚属未知,但目前,至少还未上车的人对城市生活的希望会加厚点。

下行通道打开

港府今年收到的市民意见书中最突出的议题依然是房屋和土地供应。

10月,著名艺人刘德华出现在一段宣传短片中,倡议在香港东大屿发展大型填海建人工岛,进行填海造地,招致大规模的舆论攻击。在住房问题面前,港人对这位全民偶像毫不手软。

据港府施政报告,这个填海计划将在东大屿发展1000多公顷人工岛,成为香港长远土地供应来源,最多能提供40多万个单位,近百万人口居住。但这个计划遭到了环保人士的强烈反对。

1997年亚洲金融危机后,香港楼市一度陷入萧条,房价暴跌。2003年起,香港楼市逐渐回暖,此后,一轮长达十余年的大牛市开启。

2009年起,香港抑制楼市的辣招不断,包括2009~2017年期间推出的8轮调节按揭成数和贷款额度的逆周期措施,也多次加征印花税,2018年更是征收一手房空置税,但香港楼市的热情始终浇不灭。

市场普遍把香港房企畸高的主要原因归结为香港土地供给长期不足,一是香港重视生态环保,近四成郊野土地不能开发,近年来因环保人士反对,大幅减少填海造地。地少人多,金融环境宽松,长期维持超低息状态,房价一路飞涨。

根据恒大研究院数据,2002~2017年,香港港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别从4.46万港元/平方米、3.32万港元/平方米、2.92万港元/平方米提高到19.45万港元/平方米、17.57万港元/平方米、10.72万港元/平方米,分别增长3.36倍、4.29倍、2.67倍。而同期,香港家庭年收入中位数从19.2万港元提高到32.76万港元,仅增长0.71倍。

转入2018年,香港房价仅今年上半年的涨幅就达到13%。解决香港住房难题已经刻不容缓。一股合力有望扭转香港房地产市场局面。

房地产市场向来是短期看金融。今年9月底,美联储加息,香港金管局跟进,随后汇丰、渣打等多家香港主要银行上调最优惠利率。银行利率上调,香港维持近十年的超低息环境结束,这意味着购房者的还贷压力增加。

与此同时,由于经济放缓、人民币贬值等原因,香港楼市的内地投资者正在逃离香港楼市。九龙一家地铺中介告诉第一财经,他近两个月接触的几个内地客人最后没有成交,即使损失数十万港元的订金。“没有成交的具体原因很多,但大致可以总结为资金压力增加,看空香港楼市。”

据高力国际统计,2018年上半年,内地对香港住宅用地的投资金额仅为8.35亿美元,而去年全年的金额为70亿美元。

仲量联行香港董事总经理曾焕平表示,近年,香港各区市场越来越仰赖于中资来港扩张的需求来支持增长,但中美贸易摩擦加剧、国内经济增长放缓等因素对香港的经济及楼市造成一定打击。

香港楼市盛极转衰,房价或跌15%

房价或跌15%

2018年以来,内地楼市持续不乐观,购房者持币观望,不再轻易出手。三季度,这种观望情绪逐渐弥漫到香港。

此前,香港置业发起一份第三季“置业意向调查”,结果显示近五成受访者看淡楼市,较多人认为未来12个月个楼价跌幅在5%以内,只有33%受访者计划未来12个月入市。

利空因素布满香港楼市上空,其作用力很快地从成交数据上显示出来。

综观整个第三季度数据,据港府发表的经济报告,香港住宅物业市场成交量仅录得14413宗,同比下跌超过两成。

第四季度开始,10月份,香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元,已降至16个月最低水平,交易数量仅为1130宗,只有9月的一半左右。二手楼市也在持续放缓,公屋的买卖可见一斑。根据香港中原地产监测数据,10月二手公屋买卖录得35宗,总值1.03亿元,同比9月的43宗及1.24亿元,分别下跌18.6%及16.9%,宗数创33个月新低,金额创25个月新低。

转入11月份,截至11月14日,根据香港中原地产数据,一手私人住宅方面,11月暂时录得371宗及44.69亿港元,预计全月录得850宗及100亿港元,按月下跌63.6%及53.4%,或创近6个月新低,金额则创下2017年1月份93.8亿港元后的22个月新低;二手方面,暂时录得781宗及70.79亿港元,预计全月将录得1800宗及160亿港元,金额将创32个月新低,宗数亦连续两个月跌穿2000宗水平。

中原城市领先指数(CCL),于11月16日仅为180.4,比上月下滑2.52%。而中原城市分区领先指数,在港岛、九龙、新界东和新界西全线下滑。

另外,市场前景不明朗,楼市库存还在增加。香港中原地产研究部高级联席董事黄良昇指出,今年10月起,香港楼市开始下行,新盘尾货未能有效削减。

多方面因素正在冲击市场,至少从目前看来,香港楼市风光不再。

各大投行亦在看空香港楼市上不遗余力。

瑞银和野村证券、花旗等多家机构均预测香港楼市成交将会下行,房价随之下跌。其中瑞银预计,从现在起至2019年底,香港房价的跌幅有可能达到10%。

银行已开始提高抵押贷款利率,并指出自2008年以来,过去两轮类似的楼价上涨后,房产价格分别出现了5%和13%的下跌;而花旗预计今年下半年香港房价或会下跌7%。

早前,里昂一份报告指出,香港的房地产市场正经历十五年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着楼市,随着居民对房价的负担能力下降以及可能恶化的市场情绪,未来一年房价或将出现15%的回调。

“我们预期香港住宅价格将于2019年底前下跌15%,香港长达10年的楼市上升周期将宣告完结。”曾焕平与里昂有同样的判断。

曾焕平表示,香港房价已开始下跌,虽然香港住宅市场整体的方向无法由政府全权控制,不过,政府有能力通过调整楼市措施,减轻宏观环境持续增加的下行风险,令楼市“软着陆”。”我们希望政府撤销特别印花税,检讨双倍印花税及放宽贷款与估值比率。”

不过近日,香港金融管理局总裁陈德霖表示,楼市发展要看宏观经济及国际形势,尤其是贸易战会否持续或升温,现需时间观察楼市是否已进入下行周期。有市场人士认为,港府不会很快出手。

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