租金贷获利惹争议，长租公寓怎么破？

当“租金贷”变成租客眼中的“洪水猛兽”，长租公寓变成资本眼中的“鸡肋”，那么未来长租公寓的出路在哪里？资本又该以怎样的姿态介入？

中房报记者 唐珊珊 北京报道

“截至11月，已经有8家知名长租公寓倒闭，一些企业做了‘租金贷’之后，陆续出现爆雷，长租公寓一瞬间从美好生活的缔造者变成致命杀手。”对于长租公寓现在的境遇，新派公寓创始人王戈宏表示惋惜。

不论是哭诉扩张之罪的“鼎家”也好，还是小米投资的“寓见”也罢，在他们的“死亡证明”上都有着“租金贷”的字样，对于长租公寓经营者而言，以租金合约做抵押便可押出现金流的“租金贷”是扩张利器，然而对于租房者而言，这个让他们无故背上贷款的如同“金融陷阱”。

“现在和长租公寓相关的业务，我们会比较谨慎。”中瑞资本副总裁张峰回复中国房地产报记者采访时说。

当“租金贷”变成租客眼中的“洪水猛兽”，长租公寓变成资本眼中的“鸡肋”，那么未来长租公寓的出路在哪里？资本又该以怎样的姿态介入？

租金贷获利争议：

“期限错配”与“资金沉淀”

“租金贷”的出现，让不少公寓一夜之间摆脱了重资产的束缚，体量迅速扩张。然而，在高速发展过后，运营型现金流无法支持规模扩张，那么爆雷便成了必然的结局。其中使企业获利最具争议的部分，则是 “租金贷”所形成的“期限错配”与“资金沉淀”。

一位金融行业人士给记者打了个比方：一家企业（A公司）开展二房东租赁经营，与业主签订5年长租合同，约定每3个月付一次租金，经装修改造，提升品质、规范管理后，向租客出租。在出租端，租金缴纳一般存在三种情形：

1.0模式：押一付三，享受市场化租金水平，租客一次性支出四个月房租。

2.0模式：租客手头宽裕，一次性趸缴一年房租，享受一定折扣的租金水平。

3.0模式：租客手头不宽裕，但仍想享受趸缴房租带来的租金折扣，这时消费贷出现了，借给租客一年的租金，租客一次性交给A公司。而此时，A公司向业主支付房租的节奏自然是3个月一付，这样自然就形成了在A公司账上的资金沉淀。

那么 “期限错配”和“资金沉淀”是否和“租金贷”有关？前述金融人士作了一个场景分析：第一，假设今天采用消费贷的租户都有支付能力一次性趸缴一年租金，是不是依然存在所谓的“期限错配”和“资金沉淀”？答案是肯定的。由此来看，“期限错配”和“资金沉淀”情形是二房东经营模式下必然存在的，这就像零售行业中批发端与零售端账期不同形成的铺底资金相似，而与是否有消费贷无关。

第二，“期限错配”与“资金沉淀”是否存在风险？答案也是肯定的。特别是两种情形，一是企业持续经营能力不足，二是沉淀资金挪做他用后投资失败。这两种情况，都将导致一次性收取租客租金后，却无力支付业主租金，导致至少有一方受损。

第三，消费贷是否加大了“资金沉淀”？答案是肯定的。现金流相对紧张的年轻人，一般不会选择一次性趸缴房租。消费贷让更多的年轻人一下子具备了趸缴房租的能力，同时，租赁企业为了获得更多的“资金沉淀”，可能会在趸缴折扣上加大力度，使得租客在计算贷款利息后的实际支出要比原来押一付三时更优惠、更便宜，这样年轻人就既有动力、也有能力进行趸缴了。对于租赁企业，获得低成本资金尽快扩张要比租金多点更重要。

中联基金总经理何亮宇认为，租金贷的风险主要有三点：第一，是否有隐瞒诱骗行为？是否充分披露；第二，期限错配。底层的租约是一年，但是签的消费贷可能是两到三年，这些都是违规的；第三，资金用途。当租赁企业拿到趸交的租金时，是否用于企业经营和扩张或者支付房东租金，如果被企业挪用则会引发风险。

“但是租金消费贷还是需要的，趸交房租是合理的，趸交房租以后形成的沉淀资金是商业行为，经营型负债。比如开百货公司上手进货有一个账期三个月付给别人钱，这边卖出去货马上收到钱，就会形成资金沉淀。资金沉淀在商业当中大量存在，允许发生，但对违规行为一定要加强监管。”

“冶病救人”：加深资本与 长租公寓合作机制

事实上，随着爆雷长租公寓的增加，近2个月来，北京、上海、广州、深圳、浙江等多省市已针对长租公寓释放监管信号。其中，上海、浙江两地分别下发规范文件，就长租公寓的租金贷、房间空气质量、沉淀资金流向等焦点问题提出明确监管要求。

虽然官方文件未完全中止“租金贷”，但多家银行和金融机构都一度暂停了“租金贷”以及其他和租房贷款相关的业务。融资渠道的收紧加剧了这个行业的生存困境，未来长租公寓该如何从困境中突围，找到属于自己的健康可持续发展之路？

在贝壳研究院院长杨现领看来，长租公寓行业本身盈利困难，其它融资渠道收窄，所以租金贷成为企业融资渠道之一，因为个别企业经营不善，导致资金链断裂。但我国有庞大的租赁人口需求，长租公寓能够解决住房需求，促进租赁消费升级，租赁是社会刚需、相对低频的消费，对社会稳定起到一定作用。所以，需要拓宽企业融资渠道，包括银行贷款、资产证券化等金融工具对行业的支持。从政府角度来看，希望在鼓励金融支持的同时，要做好风控，加强资金监管，尽量规避风险。

长租公寓在消费升级的背景下应运而生，但这个行业还处于初级阶段，金融的介入在一定程度上推动了行业发展，也暴露了“长租贷”等相关的问题。

杨现领的观点是“治病求人”：金融工具助推了长租公寓行业的快速发展，充足的资金是行业和企业发展的基础支撑。租金贷只是金融工具的一种，出现问题的原因之一是风控的缺失，没有对于企业的资金用途做充分的监管。不能因为行业在正向发展的过程中出现问题而否定金融的作用，市场上绝大多数行业在快速发展过程中都会出现一系列问题，长租公寓因被全民关注、迅速扩大了影响，原则上应该以理性的视角去看待并解决问题。

在杨现领眼里，相比长租公寓万亿级的市场规模，资金介入体量尚小。到目前为止，长租公寓创业类企业股权融资174亿元。长租公寓企业通过资产证券化和公司债的方式实现融资的总规模约190亿元，其中房地产开发商类企业融资规模达172.4亿元，创业类企业融资规模仅18.3亿元。对于创业类企业而言，因资产和评级不足，发行资产证券化的实际成本不低于10%。

“应加深金融和行业的合作机制，具有发展前景的行业需要更多的正规金融机构以规范的投资渠道进入。企业在不同的发展阶段匹配不同的资本，早期是风投，发展到有一定现金流时会涉及股权+债权，成熟期公开上市或发债。”杨现领说。

对于相对较容易出现问题的分散式长租公寓，杨现领建议做分散式公寓的企业：第一，一定要有完善的运营管理能力，提升管理的能效和人效比；第二，在发展方向上以顾客体验为核心，全面进行产品升级和提升服务水平、黏性维护。