2018年的海南楼市，冰封表象之下，水流暗涌。曾经的“地产岛”正在向另一种可能快速更迭。
一则来自海南省统计局数据显示，2018年前三季度海南房地产销售额1677.93亿元，同比下降17%——那个变态式增长的楼市标本降速了！
全域限购的6个月里，海南楼市出现了几个变化；价格的天花板，降了再降；成交量重新成为新盘推货的老大难问题；分销大军纷纷北上。一个变化特别突出：曾经高调入局的房企们，开始呈现陆续退出的趋势！
近1个月内，有两则新闻引发关注。一则是华侨城挂牌售卖2017年以12.3亿元拿下的海口西海岸16.68万方地块，据了解，这是华侨城在海南唯一的一个住宅地产项目。另一个则是近日有媒体报道泰禾退出海南市场的消息，消息称泰禾已经拿到项目，现在正在退地。
两则新闻背后，是房企思退的市场伏笔。
或降级，或退出、或拿不了入场券
房企陆续退出海南市场
市场动态演变中，房企的进退成为一面反映市场优劣的镜子！2017年，海南市场百亿俱乐部从2家扩容至6家，房企最高销售额攀升至274亿，海南房地产市场被再次推向风口。与此同时，华夏幸福、旭辉、泰禾、华侨城等纷纷高调宣布进驻海南，成为海南众多一线房企中的后来者。
相对先行者的大规模开发，后来者的日子并不好过，短短2年时间里，海南楼市生态发生巨大改变，那些后来者还未磨刀收割，却不得不面临去或留的难题。
2018年4月22日，海南限购升级，非省内户籍居民家庭购房需提供在海南省累计24个月或60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
不久，旭辉海南事业部宣告降级为城市公司，归到深圳公司旗下管理。据内部知情人士透露，旭辉海南事业部团队基本解散，原海南事业部总经理杜超去了和昌地产华南区域。旭辉在海南布局的四个项目同样命运多舛，石山小镇项目，在退与拿的权衡中，最终选择了退出！三亚新澳立洋、海口誉城农庄两项目因地块手续不全，不具备开发条件，一直被“冷藏”，而唯一一个主打住宅开发的三亚铂悦亚龙湾项目，也因环保问题被停工。
△三亚铂悦亚龙湾
此后，“泰禾退出了海南市场”，“华侨城售卖海南唯一一块住宅用地，转向文旅产业开发运营”等消息不断被传出。今年7月13日，有媒体报道佳兆业将接手中弘如意岛项目，正式进入海南市场。但一个月后，在8月28日的业绩发布会上，佳兆业主席兼执行董事郭英成却打起了太极：“海南岛的发展，未来看会更好一点，然而即便佳兆业想推动如意岛收购，现在不明朗因素还是比较多。”
以产业新城、产业小镇为核心业务的华夏幸福，2017年开始筹谋进入海南，与三亚、文昌等市县达成意向合作，将打造三亚华夏幸福互联网产业小镇等三个项目。在此期间，华夏幸福还曾在琼中考察，与海垦控股洽谈合作事宜。但截至目前，仍未传出有项目正式签约的消息。从华夏幸福的官网可以看到，在其布局的80余个区域，海南市场的版图仍未点亮。而据业内人士爆料，华夏幸福已从海南市场撤出，“最主要是地块没谈拢”。
同时，一直传言进入海南市场的阳光城，其实已有团队在海南，但仍迟迟拿不了项目，被挡在门外。
除了一线房企外，小房企也在加速撤退。10月10日，ST椰岛公开挂牌海南椰岛阳光置业有限公司60%股权及椰岛综合楼整体转让，转让底价4亿元。目前西安天朗地产集团有限公司已向海南产权交易递交了《产权受让申请书》，并已缴纳保证金人民币6000万元。另据AI财经社报道，海南椰岛在2018半年报中披露，椰岛广场和椰岛小城一期两个项目，累计尚未出售面积约15835.37平方米。除了公开市场的资产抛掷，小房企私下的动作也相当频繁。一位在海南地产圈打拼了10年的项目负责人透露，与他私交甚好的一家小房企，去年就已将手中剩余的土地统一打包卖给了国内某知名开发商。而另一位小房企的负责人也向网易房产表达了出走的意向，手中的土地正在寻找接盘者，目前开发已经停滞，行业洗牌进度在加快。
房地产类省级重点项目从83个锐减至1个
海南向“地产岛”说再见
如果把时间拉回到2年前，房地产对海南GDP贡献量接近50%，2017年销量2292.61平米创下历史新高。在一波流去库存之后，海南房地产开始画出另一条弧线。2018年两会期间，省委书记刘赐贵、省长沈晓明同时向海南房地产开炮，刘赐贵强调，海南调控房地产业要“壮士断腕”，“海南不能成为房地产的‘加工厂’”，沈晓明同时表示：“减小海南省经济对房地产的依赖”。随后330新政、422新政出台，调控不断加码，仅8月份? 就陆续出台了7份与地产相关的调控政策，房地产高歌猛进的势头得到遏制，今年前三季度，海南房地产成交面积1138.7平米，同比下跌34.6%，房地产开发投资同比下降15.2%。
△百日大招商新闻发布会现场
在招商引资上，房地产项目也被严格把控。2017年6月，海口综合招商推介会计划签约115个项目，但没有一个是地产项目。2018年70个省重点项目出炉，地产项目仅有1个，而在2017年海南省501个重点项目中，房地产业项目83个，是十二个产业中项目数最多的行业，房地产业重点项目数占比从16.5%降至1.4%。
2018年海南百日大招商任务表中，有十余个重点招商产业，但房地产未在其列。同时在本次招商中，房地产开发企业不纳入总部企业认定范围。在目前确定落地的企业中，融创集团、华侨城集团等，皆不涉及传统地产业务，而是将目光瞄准了文旅产业。
政府的有意为之，房企的配合出演，都在暗示房地产业正从神坛跌落，降温态势明显。与此同时，海南产业布局开始发生变化。《中国（海南）自由贸易试验区总体方案》中指出了海南未来的产业重心布局，将集中在旅游业、现代服务业和高新技术产业。近日，省发改委公布的信息显示，2019年海南省重点项目申报也将以这三大行业为主导，也给出未来行业重心将开启新转移的信号。
自贸岛时代
海南开始去地产化？
随着自贸岛时代来临，在全域限购6个月后，海南去地产化声音也愈发强烈！
海南近期发布前三季度的统计报告显示，GDP增速为5.4%，剔除房地产行业后，GDP同比增长7.1%。与此同时，“百日大招商”和总部经济成效明显，截至9月，海口市已注册56家企业，三亚市有50家总部或区域总部、板块总部意向落户，11家已落地。前三季度，海南的外商直接投资新设项目96个，同比增长57.4%；实际利用外资总额1.31亿美元，同比增长51.5%，单纯的地产项目正在遭受冷落。
但房企并未放弃自贸岛机遇，只是以往盖房子赚快钱的模式已成末路，开发商需要打造立足海南的新名片。8月，融创在海南设立文旅集团总部，将推进医养小镇、康养教育片区等项目运营商入驻海南。10月，华侨城在售卖海口住宅项目的同时，转身高调拿下文昌宋氏祖居等文化旅游项目。11月，海航地产不仅改换门面做起长租公寓的生意，主营业务也变更为机场投资与运营等。在海南深耕多年的雅居乐等房企，也在医疗、旅游、教育等方面进行深入布局，不难看出，后自贸岛时代，越来越多的地产商正在以其他形式抓住自贸区新的风口。
△文昌市与华侨城集团签约，联手打造宋氏文旅小镇
产业地产也在这一轮变革中被寄予厚望。随着自贸区（港）建设的持续推进，高端人才、就业人口的大量流入，赋予产业地产新的契机。海南锦诚旅游地产服务机构董事长王路表示，“政府限制住宅市场，其实是希望有更多非住宅类产业的发展，每一次海南有利好政策发布，大家都会关注住宅市场，造城大量的资金、投资方往住宅方向走。海南做自贸区，更多的是要填补海南本省产业的空缺，引进更多的就业人口、高端人口，对海南写字楼、产业园区、人才公寓、长租公寓等不可售可居住的物业、商业类地产都是一个大利好。”
一个月前，海南省委书记刘赐贵公开反思海南历史上三次大起大落，“一次次的政策利好都被一些投机者当成赚快钱的机会，急功近利。”如今机遇再次摆在眼前，曾经赖以为生的快钱模式难以为继，海南选择了踏实而无捷径可走的一条新路径。
本文来源：网易房产
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