10月一线城市二手房价下跌 贵阳房价上涨4.2%领跑全国

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11月15日，国家统计局发布的2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅价格环比下降；二线城市新建商品住宅和二手房住宅销售价格环比涨幅均回落；三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅微扩，二手住宅价格涨幅回落。一二三线城市商品住宅销售价格同比累计平均涨幅仍比去年同期回落。有点意外的是，贵阳意外以4.2%幅度领涨新房。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称：“2018年10月份商品住宅销售价格总体稳定”。58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者表示，楼市降温已是共识，今年8月仅1城房价下行，而10月份多城房价出现下跌。从国家统公布的数据来看，楼市降温在持续，一线城市房价下探力度继续增强。

14个热点城市二手房价格环比下调

10月份，各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，促进房地产市场逐步回归理性。

据初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平；二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点；其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者直言，10月统计局公布的70个大中城市房价变动情况最大的特点是，二手房价格出现了明显变化。合计多达14个热点城市的二手房价格出现了下调，其中厦门下调最多达到了0.9%，深圳、杭州、上海、广州、北京等最热点城市二手房价格均出现了环比下调；同比看，北京、上海、厦门二手房价格也出现了同比下调。

在张大伟看来，二手房价格下调明显，而新房价格依然上涨的主要原因包括，一是限价政策、部分城市新房双合同的影响，新建住宅价格失真。相比新建住宅限价，二手房市场的价格更能代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经市场过半；其次，部分热点城市的楼市政策在10月份继续收紧，各种调控政策的叠加效应开始明显，房地产市场的去杠杆使得投资者开始离场，出现二手房降价；第三，从预期看，二手房价格下调将是开始，二手房市场的拐点已经开始出现。预计未来几个月，二手房价格的下调城市将增多，下调幅度将继续加大，部分城市的新建住宅也将逐渐开始调整。

65城新房价格环比上涨贵阳以4.2%涨幅领跑

国家统计局数据显示，10月份，70大中城市中有65城新建商品住宅价格环比上涨，9月份为64城；环比看，贵阳以涨幅4.2%领跑。

其中，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%，涨幅比去年同月扩大0.2个百分点；1~10月平均，同比上涨0.2%，涨幅比去年同期回落11.7个百分点。二手住宅销售价格上涨1.0%，涨幅比去年同月回落2.1个百分点；1~10月平均，同比上涨0.7%，涨幅比去年同期回落13.1个百分点。

二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨10.4%和10.0%，涨幅比去年同月分别扩大5.8和2.8个百分点；1~10月平均，同比分别上涨6.8%和7.3%，涨幅比去年同期分别回落3.1和0.7个百分点。二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.6%和7.7%，涨幅比去年同月分别扩大2.6和2.1个百分点；1~10月平均，同比均上涨5.4%，其中二线城市涨幅比去年同期回落3.1个百分点，三线城市与去年同期涨幅相同。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析称，从房价环比上涨的城市名单看，贵阳、石家庄和武汉等城市房价上涨过快，这些城市都属于省会城市，其中贵阳市场最近几个月房价比较坚挺。而对于石家庄和武汉来说，过去房价管控政策比较严厉，这也是一个风险点。从实际情况看，此类城市若是要管控房价，对于新盘的预售证管控依然需要强化。尤其是如何看待过去“滞留”下来的未网签的高端楼盘项目，变得很关键。而从房价环比下跌看，深圳、三亚、温州和厦门市场出现了降温，张大伟指出，全国市场看，分化依然非常明显，特别是东部和东北销售面积均出现了下调，而支撑楼市上涨的主要原因是中西部市场成交。从国家统计局公布的房地产市场成交额看，中西部同比上涨均超过20%。这些城市库存接近完成，而且当下投资需求依然集中，叠加上棚户区改造，使得中西部房价上涨全面领先。

楼市降温大背景下整体保持稳定

2018年是房地产调控政策次数最多的一年，中原地产研究中心统计数据显示，年内叠加10月份的24次楼市调控，房地产合计调控次数高达410次，同比上涨超过80%。

在张大伟看来，政策再次全面升级，市场整体分化。2018年统计局公布的1~10月房地产数据显示，楼市整体依然处于高位，但“金九银十”市场退烧，多项数据涨幅放缓，出现逐渐平稳的趋势。从全国数据看，东部与东北同比销售面积下调。全国累计2.2%的销售面积上涨是最近半年的最低点。

从政策预期来看，张大伟认为，楼市政策虽然在10月和11月发布次数逐渐减少，11月基本没有加码收紧政策。但整体看，从多家中央媒体的表述看，调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然调控政策已经见底，但依然将运行在底部一段时间。

针对未来房价走势，10月29日新华社发表署名文章表示，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。

对于接下来的楼市走向，张大伟向《每日经济新闻》记者分析称，从全国热点城市看，因为有大量房源供应，各种调控政策也将继续严格执行。在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后，后续市场将逐渐进入供应加量周期。之前支撑市场上涨的三线城市最近均出现了上涨乏力现象，热点一二线城市逐渐出现了全面降温。在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。

而张波认为，四季度的调控重点依然是稳定，稳地价、稳房价、稳预期。房价稳中有降的同时，降温大背景下的整体稳定依然是2018年最后两个月的楼市大趋势。未来两个月整体商品房成交量价不会出现明显波动，但一线城市趋冷之势将更为明显。