三战IPO 区域房企恒达高负债上市

又一家河南房企迈步香港资本市场。11月12日早间，恒达集团（控股）有限公司（以下简称“恒达集团”）在港交所敲钟上市，成为继正荣地产、弘阳地产、大发地产以及美的置业后，年内第五家成功登陆港股的房企。值得一提的是，这已经是恒达集团第三次冲刺港交所，此前两次均报失利。现如今，资本市场的大门已经向这家营收不足20亿元的房企敞开，然而“甩开膀子”想要大跨步行进的恒达集团，却被高负债拖累。此外，有行业人士表示，随着楼市调控进一步延伸以及棚改货币化逐渐退场，偏居许昌一隅的恒达集团或将同其他侧重三四线布局的区域性中小房企一样，未来业绩面临更多变数。

上市申请两度折戟

恒达集团的上市路途一波三折。事实上，三战港股IPO的恒达集团曾两度遭遇上市计划折戟。

据了解，恒达集团曾先后于2017年6月9日和2018年3月1日向港交所递交上市申请，港交所官方信息显示，前两次递交的申请材料均为失效状态。今年8月30日，恒达集团第三次递交招股说明书，终于在11月12日获批上市。

北京商报记者了解到，拟赴港上市公司在递交申请后，有半年限期解答监管机构的问题，若该公司在为期6个月的有效审核时段未能完成对港交所问题的反馈，申请材料便会被处于“失效”处理。不过“失效”并不代表上市失败，仅意为当次的IPO流程不会继续，如果公司方面还有继续上市的需求，可以重新递交材料。不少公司之后延后或重递申请，最终也得以成功上市。

而从时间段上来看，恒达集团第三次即8月30日向港交所递交上市申请的时间点，正是其3月1日第二次递交上市申请有效期满之时。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，恒达集团谋求上市是发展的必然，资本市场的融资便利对于企业有着天然的吸引力，尤其是对于区域性、中小房企而言，吸引力更甚。

“河南中小房企上市的较多，在恒达集团上市前，已有建业地产、伟业控股以及正恒国际控股等先后登陆资本市场。此番恒达集团迈步港股，在融资方面可谓为企业解了渴。”严跃进如是说道。

布局失衡及棚改货币化退场隐忧

成立于1998年的恒达集团，是一家不折不扣的区域性房企。根据高力报告，以待售住宅项目总建筑面积来看，恒达集团是河南省许昌市最大的房地产开发企业。当前，恒达集团主要从事开发住宅项目，并涉足少部分商业物业开发，业务范围包括许昌市、郑州市以及信阳市。

招股书显示，大本营许昌是恒达集团的粮草重仓。截至2018年5月31日，恒达集团拥有366.8万平方米的土地储备，皆集中于许昌一地。其中，禹州市的土地储备最多，达到了149万平方米；魏都区次之，有96.7万平方米的土地储备；建安区和长葛市的土地储备均超过了50万平方米。

就当前土储水平，恒达集团在招股书中写道，“充足的土地储备可供未来8-10年的物业开发项目”，此外还提及其未来的发展策略，“我们将继续利用河南省城镇化及城镇化所产生的需求增加；利用政府近期进一步推进棚改货币化改造的政策，继续就安置项目与地方政府展开合作。”

不过多位行业人士告诉北京商报记者，现实情况可能不会像恒达集团设想得那般乐观。当前房地产行业的形势不复往昔，随着楼市调控加码、棚改政策收紧、整体住宅存量积累，区域性房企的生意已经开始不好做。

北京商报记者查阅招股书了解到，2015-2017年，恒达集团来自物业销售的收入分别为10.36亿元、9.29亿元以及15.47亿元，皆约占总收入的99.8%。对于物业销售所得占据总收入“大头”的恒达集团而言，在许昌的业务也面临业绩受损的潜在风险。

此外，从现实情况来看，当前房地产下行的低迷状况已经传导至许昌的土地市场。根据稍早前的新闻，许昌7月6日参与竞拍的五宗土地悉数流拍，这在近期许昌土地拍卖市场上还是首次。

“恒达集团的发展很大程度上得益于河南新型城镇化的发展机会，不过当前棚改货币化即将退场，想要维持发展就不能再偏居许昌一隅。上市后的恒达集团应该借力资本市场，延伸扩张触角，走出大本营。”严跃进如是分析道。

举债扩张之后

房企发展，粮草先行。而拿地需要钱，资金无疑是小房企的一道大坎儿。此前“囊中羞涩”的恒达集团走上了举债扩张的道路。

借来的钱也是钱，有了资金加持的恒达集团，企业经营状况呈现向好态势。2015-2017年，恒达集团营收分别为10.38亿元、9.31亿元、15.5亿元，归属于股东的净利润分别为6701万元、7411万元、1.48亿元。

企业规模增长的代价就是负债的水涨船高。2015年，恒达集团净资产负债率达677%，2016年达至762.7%，超行业整体负债水平近10倍。

不过，上市前倾向于负债经营的恒达集团，现如今为了适应融资环境收紧以及满足港交所健康运营的上市要求，已经开始有意识地放缓负债扩张的步伐。2017年底，恒达集团将净资产负债率由此前的762.7%改善至406.6%；截至今年4月30日，这个数字降至340.4%，但仍处于较高水平。

对于远超行业整体水平的负债率，恒达集团在招股书中称，未来净资产负债率将降至200%以下，同时为确保营运资金持续充足，公司已实施相关资本及流动资金管理措施。恒达集团领导层于港交所上市现场接受媒体采访时表示，“目前已达到负债率200%以下的目标，希望此后达到一个健康的负债率水平”。

“对于中小房企而言，企业的规模发展往往负债先行。当前恒达集团展开降低负债的动作，说明该企业发展思路相对清晰，明晰财务稳健对于企业安全运转的重要意义。”严跃进表示，高杠杆也是一把双刃剑，只有把控好负债率，企业方能在地产行业下半场不留余力地争夺行业位次及话语权。