停放的豪车与林立的违建，拥堵的上班族和低廉的农民房，高贵与破败、梦想与现实扭曲交错。这里是深圳城中村的一角。
中房报记者 李燕星丨北京报道
停放的豪车与林立的违建，拥堵的上班族和低廉的农民房，高贵与破败、梦想与现实扭曲交错。这里是深圳城中村的一角。
最近，深圳的城中村并不平静，深圳笋岗村村民拉起的“反对抵制综合整治、要求城市更新”的调幅所引发的讨论与对立开始在错乱的城中村流动起来。引发这一情况的是深圳市城中村总体规划（2018~2025）》的发布（征求意见稿），它提出“被列入综合整治的用地，未来7年不得纳入城市更新计划。
11月8日，市场上又出现了万科“万村计划”已全面暂停的消息，对此消息深圳万科的回应是“业务正常推进”。
目前，政府、企业、村民如何解决上述问题还没有最终答案，但不可忽视的是，目前出现的情况恰是深圳这座城市“城中村”改造中需要接受考验的一个截面。
“万村”一二事
这两天，深圳发生了两件与万科有关的事情。
一件事情是，11月8日，深圳万科“万村计划”全面暂停签新房的消息传出，公开报道称“启动时间至少要等到明年4月份，原因是工程进度的滞后与需要重新考量收益率”。对于业务的停滞，深圳万科方面告诉中国房地产报记者“业务正常推进中”。
“万村计划”是万科长租公寓品牌“泊寓”中的一项重要计划。据万科《2017年企业社会责任报告》数据，截至2017年底，万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村，并与南山区签订战略合作框架协议，其中10个村已开启整租及改造运营工作。深圳万科方面称“现已运营的村落已超过10个，万村计划运营房间数量超1000间。”
另一件事情是，11月7日，深圳笋岗村村民拉起“反对抵制综合整治、要求城市更新”的横幅，起因是11月5日深圳规土委公示的《深圳市城中村总体规划（2018~2025）》（征求意见稿）提出，拟规定：深圳各区54%-75%的现状城中村列入综合整治，2025年之前不得推倒重建，并对综合整治的城中村进行租金价格管制，以及满足条件的城中村可纳入住房保障系统。
规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。笋岗村属于罗湖区。
承接笋岗村综合整治的开发商正是深圳万科。10月1日，深圳万科发布了一份《关于笋岗村综合整治项目施工公告》。
在新的规定即将落地之时，深圳笋岗村村民终于拉起了“反对抵制综合整治、要求城市更新”的横幅。
根据《南方楼市》报道，深圳罗湖区城管局副局长此前就此事与村民进行沟通，村民提出“是不是政府要把村民的楼承包下来租给谁，是不是万科，或者让万科来包租？”局长否定了这一说法，“不是，万科只是负责这个工程，到时候要不要租给万科，村民自己决定。”
尽管深圳万科告诉记者“笋岗村不属于‘万村计划’”，但遭遇村民阻碍同样是其在“万村计划”综合整治中不可避免遇到的问题。综合整治是“万村计划”实施的第一步。
“对于村民来说，万科‘万村计划’等企业的改造出租实际上是二房东模式，这种收益远远低于城市更新所带来的一次性回报。”一位业内人士对中国房地产报记者表示。
可以佐证的是，2007年，岗厦旧改项目催生了10个亿万富豪以及一批千万富翁；2010年，华润置地和大冲村村民正式签约，诞生10个亿元户、400户千万富翁家庭。
城市的胜利在哪里？
“在未来城市发展中，如何让人才在城市落脚至关重要。”万科创始人、万科董事会名誉主席王石表示。
今年4月22日，王石在深圳万科举办的城市共创大会上曾表示，“万科自去年开启了改造城中村的‘万村计划’，目前已探索出‘城中村综合整治＋物业引进和管理＋城市化商业运营’的运作模式。”
当时，王石手中还拿着一叠手卡上台，其中有一张写的是来自《城市的胜利》的观点，他说，“如何让人才在城市中落脚？万科去年开创了一项城中村改造计划，叫‘万村计划’。”
与《城市的胜利》作者格莱瑟一致的是，“万村计划”同样是一剂城市规划良方，“我们需要通过提升燃油税和堵车费凸显开车的真实成本；需要建造更多的摩天大楼和更好的大众交通系统来增强人口密度；市区学校需要通过政府融资或者私人教育券来改善众多它们丢人的处境。”
城市的人口与居住问题又是何等不乐观？公开资料显示，目前深圳实际居住人口2200万，据估计城中村、违法建筑里租住的人口至少在1200万人以上。
王石提出“万村计划”的初衷是，“1044个城中村里居住了60%的城市人口，并且这些村落在全市辖区范围内均匀分布，为四面八方来到深圳追求梦想的人提供了第一落脚点，而出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑，对于这些城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。”
落实到现实层面，就是通过综合整治城中村实现良好的居住环境后满足外来低收入群体的居住问题。
2017年下半年，由政府部门牵头，深圳玉田村与万科旗下的深圳市万村发展有限公司签订物业托管协议，由万村公司对城中村的出租房进行统一、全方位的升级改造和出租。
一份租赁报告显示，2017年，深圳租房客中，月租金2000元以内占比超五成，超过52.9%的人住在城中村。相比之下，万科“万村计划”改造后的公寓租金并不算昂贵，比如泊寓-宝安九围公社月租998元，已经算较高水平；其他如泊寓-水径公社月租869元、泊寓-龙华三和店月租698元，甚至有泊寓-坪山竹坑公社月租只要408元。
“对于万科来说，高价拿房每年又需要拿上亿元给到村民，这种逻辑短期看是不盈利的。”上述人士表示。
据中国房地产报记者统计的目前“万村计划”正在运营的近千间公寓租金计算，如果满租，每月总收入超过60万元。未来收益是否可以支撑万科的投入？深圳万科方面称“收入不便透露”。当然，借助政策利好与公司背书，“万村计划”的实施资金目前尚有资本市场供给。
深圳万科作为原始权益人的“易方达资产-万科万村租赁住房一号（1~5期）资产支持专项计划”在今年7月20日成功获得深圳证券交易所批复，拟发行金额为50亿元，采用储架发行模式。
目前，万科“万村计划”全面暂停的传言无论属实与否，都印证着各方深层的忧虑。
或许，城市的胜利，不能只看到眼前的掠夺，应该看到更高更远的价值智慧。城市的终极胜利，该是有平稳的租赁市场、活水般的人才，以及有着“空间战”和“梦想战”的企业。
（图片来源网络，版权属于作者）
本文来源：中国房地产报
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