正在建设的“固安新城”，能否成为新的“价值洼地”？

近日《固安县2018-2035产业发展规划》编辑采购项目开始招标，由此，不难得出，固安的产业发展即将进入一个新阶段。经过16年创新发展，在北京天安门正南50公里之外，河北固安产业新城，正在成为国内PPP模式中最具实践意义和示范效应的典型样本。

其中，据公开资料显示，固安将“按照中等城市的标准规划建设县城，推进城区西扩南延，拉开城市发展空间，打造‘两轴双城、三区五园多节点’的城市格局，7个节点型乡镇”，并“重点提升固安新城、温泉新城两大新城功能”。至此，备受关注的固安新城再次浮出水面。

一直以来，固安作为环京独具特色的产业标杆，其规划建设的“固安新城”一直被外界认为是固安新一块的“价值洼地”。今天我们就来聊一聊“固安新城”，讨论下其是否能成为固安新一块的“价值洼地”。

首先，先要理清一个区域范围，因为网传的或官媒披露的“固安新城”，一直都比较混淆，固安当地官方规划层面，一直也有两个版本。一个版本是之前流传的“柳泉新城”，也就是固安新城的所在地，确凿的出处在于固安总规（2016—2030年），那一般的总规首次官方层面上明确了“固安新城”所在区位就位于柳泉镇域范围。

另一个版本为今年获批的固安总规（2013—2030年），其中，再次提及“固安新城”，但位置上已初现明显变化，这版的总规“固安新城”所在的位置为固安主城区，即北部主城区，但北区功能特色及定位在这一版总规中又做了详尽的说明。

这两个版本也是大家一直所困惑的。

具体来看，根据《固安县城乡总体规划（2016-2030年）》。其中，明确提出，“中心城区为县域城镇体系的中心，是固安县的核心发展区域，应扩大县城规模，拓展发展空间，形成新的城市空间发展格局”以及“固安中心城区北临永定河，西靠生态产业组团以及京津冀生态廊道，东部受首都第二机场限制，南部柳泉镇与发展腹地相对充足，因此优化、协调县城与西部、东部的发展格局，进而以大广高速、106国道以及京九铁路为依托，向南发展用地，为城市未来南发展打造良好的基础”。

基于固安总规（2016—2030年）这一版本，固安中心城区分别有两个，一个是县城老城区，一个是南部新城片区。中心城区向南拓展，南部新城的可选项只有一个，就位于柳泉镇范围。且从行政区位上来看，柳泉镇紧邻县城南开发区，经市民活动中心向南便进入柳泉地界。之前华夏足球训练基地选址东红寺乡时，坊间曾传出，柳泉将来要打造“柳泉新城”，以现在来看，这一说法并非捕风捉影，确实存在一定合理性。

从城际及站点布局上也可以发现，柳泉叠加了3条城际的利好，一是廊涿城际的“固安南”站，一是固保城际的“固安西”站，再一个则是改线后的京雄城际之“固安东”站，固安东站所在地即靠近柳泉辖区。

固安总规（2016—2030年）总规提出的“向南拓展城区空间”以及“固安新城”等，也是柳泉相关地块的加分项。城市向南，开发先行，当地具备大量的土地储备及尚未开发的新的商品房地块，完全构得上一块“处女地”，也几乎成了寻找“价值洼地”的不二选择。

再来看《固安县城乡总体规划（2013-2030年）》，这一版总规批复较晚，同期还发布了《固安县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，其中“十三五纲要”中提到了大量有关“固安新城”的信息。一般意义上，批复得愈晚，愈具备实际效力，所以，这一版“十三五”及这版总规（2013—2030年）更具参考价值。

具体来看，空间结构方面。十三五”提出，按照中等城市的标准规划建设县城，推进城区西扩南延，拉开城市发展空间，适度扩大城区建设规模，重点提升固安新城、温泉新城两大新城功能，加速周边人口集聚，形成“一北一南”两大新城带动的发展格局。

此处，再次提到“固安新城”，并与南部的牛驼温泉新城形成“一北一南”格局。由此，可以大致判断“固安新城”的所在位置。

另根据“十三五”提出的“固安新城是县域发展的主体，是县域政治、经济、文化中心”以及“将其（固安新城）打造成环首都区域具有较强影响力的现代服务业发展新区和国家级产城融合样板”等，也可以判断，所谓“北部新城”就是指现在的固安主城区及偏北片区。

但值得注意的是，“北部新城片区”，在内部空间结构层面或要进行优化。如“十三五”提到的“北部产城融合园区加快提升园区居住服务、商业服务等功能。宜居生活基地打造以居住为主，集商业、金融、教育等功能为一体的城市功能区”，这是未来北部新城将要出现的划区划片的功能性布局，我们从中也可以窥见未来固安主城区的新面貌。

此外，除涉及“固安新城”等空间结构优化外，“十三五”还指出了固安的“四大板块经济”和“五大现代产业园区”，这些话术均为目前官方层面最新的表达话术，由此也可以得出，这一版总规及最新的“十三五规划”更具备行政效力。

综合来看，固安新城也同样也有“一北一南”之分，早期的规划其位置在于“南部柳泉”，新近的规划其位置在于“主城区以北”。固安北向用地已无增量，在存量基础上进行结构功能上的改造和优化，或是顺理成章的。

主城区北部的基础条件明显比南部柳泉要好，开发的成本预算也小，另据雄安新区设立以来，周边区域规划需与雄安的规划相互协调来看，固安本地调整“固安新城”的所在位置也就更加合情合理。

但如果“固安新城”真的落地主城区以北，那么，其“价值洼地”效应就明显减弱了，真正能称之为“洼地”的还是南部的“柳泉新城”。