近期房企密集展开融资活动，包括发行超短期融资券、中期票据以及在海外发行优先票据等。房企人士对中国证券报记者表示，相较于银行贷款，中期票据、短融券等具有发行时间灵活、手续相较便利，且担保门槛较低，一直是房企融资的重要手段。在融资整体紧缩的情况下，中票、永续债、短融券等成为房企补充流动资金的选择。
扎堆“找钱”
10月31日晚间，万科A公告称，根据公司资金计划安排和银行间市场情况，公司发行了10亿元2018年度第八期超短期融资券，募集资金已到账，票面利率为3.15%。中国恒大此前公告，全资附属公司景程将发行总额18亿美元的优先票据。恒大集团董事局主席许家印将认购10亿美元。此外，中粮地产公告拟发行总额为12亿元的第三期中期票据；华侨城集团、阳光城公告发行金额分别为25亿元、4亿元的中期票据。
“对于房企而言，中票、短融和永续债，今年的权重将比往年都要重。”北京某评级机构人士10月31日对中国证券报记者表示。
2016年底以来，房企融资渠道不断收紧，非标业务、公司债、美元债以及银行贷款等均出现不同程度紧缩。房企融资渠道收窄，利率水平不断攀升。
以恒大此次发行的美元债为例，在18亿美元的优先票据中，包括年利率11%、2020年到期的5.65亿美元票据；年利率13%、2022年到期的6.45亿美元票据以及年利率13.75%、2023年到期的5.9亿美元票据。“海外发债票息率整体偏高。在融资收紧之前，并不是房企优先采用的手段。”上述评级人士表示。
从房企往年的公告也可窥见端倪。以华东某上市房企为例，该企业2016年与中信信托设立规模达40亿元的房地产投资集合资金信托计划，用途将间接用于公司投资主要城市的房地产项目。但梳理该企业2017年以来的公告发现，相关融资主要集中在非公开发行公司债、美元债等，信托等非标业务几近绝迹。
前述房企人士对中国证券报记者表示，通常企业会根据账上的收支情况开展补充流动性的工作。
有业内人士则从另一个角度解读房企发力融资的原因。“11月，多个城市的土地拍卖将迎来高峰。在土拍前补充流动性，有助于增强企业投拍土地。”中原地产研究中心数据显示，11月26日，北京将有13宗土地挂牌出让，合计起价高达295.19亿元。“不出意外，当日北京土拍成交总额将超过300亿元。”中原地产首席分析师张大伟表示。除北京外，深圳、南京等城市11月同样有可观土地挂牌出让。
分化严重
综观近期房企融资的特点，继续呈现分化态势。从颇受房企青睐的房屋租赁债看，龙头企业继续发力相关债券，而中小型企业则开始被拒之门外。
10月26日，万科公开发行总计为80亿元的住房租赁专项债第二期，融资规模为20亿元，以推动在佛山、上海的三个住房租赁项目发展。而奥园集团拟非公开发行的2018年住房租赁专项公司债券近日则被上交所中止发行。该债权计划融资规模10亿元。
克而瑞数据显示，今年以来，已有多家企业的公司债发行被叫停，其中包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券、建发45亿元小公募公司债、金融街50亿元小公募公司债等。
“近期住房租赁，特别是长租公寓行业出了一些问题。收紧这方面的融资，也是监管从严的体现。”前述房企人士称。
除租赁类债券外，今年以来，富力地产、合生创展、新城控股等多家房企均有拟发行的债券中止。
根据相关公告，截至10月30日，上市房企前三季度经营活动产生的现金流净额合计为-389.52亿元，相比去年同期有所缓解，但经营性现金流整体情况仍然不容乐观。
展望土地出让市场，张大伟表示，地产调控延续，在这种情况下，房企资金压力越来越大。虽然整体销售依然处于高位，但拿地的资金压力逐渐增大，对非优质地块的积极性降低。“销售预期良好的一二线城市优质地块就成为房企争夺的主要目标。”
本文来源：中国证券报·中证网
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