香港楼市涌现减价潮 “上车盘”最高跌价22%

“目前二手市场的观望气氛浓厚，楼价下调已成既定事实，这种趋势在中秋假期后越来越明显。近期一些新界‘上车盘’已经出现10%左右的减价潮，在下行周期中，通常这类升幅最多的楼盘下跌幅度最大。”中原地产研究部高级联席董事黄良升向21世纪经济报道记者表示。上车盘是指一些总价较低，适合首次置业买家群体的楼盘，大都位于偏远的地段。

随着楼市冷风频吹，香港龙头地产商开始加快推盘。

长实地产10月22日宣布，旗下位于马鞍山的星漣海项目加推6个单位，并对指定的四房单位为准买家提供先住后付款的优惠计划。按照该计划，买家在签署临时买卖合约120天内按期缴付总成交金额的20%后，便可立即率先入住单位，剩余80%的成交金额可在485天内付清。

“推出这个计划主要考虑这个项目主要针对换楼客，而在销售过程中很多买家都遇到资金周转等问题，因此这个优惠计划可以帮助他们解决资金及居住安排的难题，方便他们出售现有的物业。”10月22日，长实高级营业经理杨桂玲向21世纪经济报道记者表示。

她续称，使用该优惠计划的客户在入住新楼期间，每三个月只需缴付相当于总成交金额1%的许可费，已经支付的许可费在指定时间内完成交易后可全数退回。此外，如果买家未能在485天内筹集到足够的资金，甚至可以申请将成交期再度延长12个月。

同时，她向本报记者透露，目前该项目已经累计销售405个单位，套现超过75亿港元，此次加推的单位并无加价，“整个项目仅剩余49个单位，大部分为四房单位。我们一直坚持货如轮转的销售策略，剩余的单位也会按照既定的计划销售，对于一些最优质的单位，则可能采取招标的形式。”

“上车盘”跌价逾22%

“香港本地龙头发展商大都财力雄厚，因此他们目前的销售策略以稳定楼市信心为先，尚未大幅减价。但很明显开发商对新盘的定价越来越克制，而且新楼与二手楼盘的溢价也在上个季度跌至单位数。因此开发商可能不会在短期内大幅减价乃至引发楼市加速下跌。”某外资投行分析师向本报记者表示。

事实上，香港金管局近年来不断收紧按揭贷款，导致二手楼市成交不断萎缩。同时，本地大型发展商则向买家提供高成数按揭，帮助一些无法从银行获得足够按揭贷款的买家得以成功买楼。目前在香港买楼需要经过一系列严格的收入审查和压力测试，买家通常需支付40%-50%的首付，每月供款占收入的上限不得超过50%，并要通过加息3%的压力测试。

在这些措施的影响下，二手住宅成交持续减少。根据中原地产的统计数据显示，今年10月至今共录得981宗二手住宅成交，涉及金额为155亿港元，同比分别下跌14.1%、16.3%，成交宗数及金额均创下2016年3月以来的31个月新低。

“目前二手市场的观望气氛浓厚，楼价下调已成既定事实，这种趋势在中秋假期后越来越明显。近期一些新界‘上车盘’已经出现10%左右的减价潮，在下行周期中，通常这类升幅最多的楼盘下跌幅度最大。”中原地产研究部高级联席董事黄良升向21世纪经济报道记者表示。上车盘是指一些总价较低，适合首次置业买家群体的楼盘，大都位于偏远的地段。

位于天水围的嘉湖山庄，往往首先在楼市下行周期中率先减价。据本报记者了解，近期嘉湖山庄有实用面积为442平方英尺的两房单位以456万港元成交，相比同类型单位的最高成交价已大幅下挫逾22%。

一直以来，位于港岛的十大蓝筹楼盘之一的太古城被认为是香港楼市的风向标。10月至今6宗成交中已有5宗出现5%－6.9%的减价。最近一个实用面积759平方英尺的三房单位以1670万港元出售，相比之下，汇丰及渣打银行对该单位的估价高达1883万港元，相比成交价超出11%。

政府出招平抑楼市

自2003年起，香港房价已创下连续15年上涨的“神话”，是香港历来最长房价上涨周期。香港私人住宅售价指数由61.6点飙升至去年的333.9点，过去14年涨幅超过4.4倍，今年上半年楼价升幅超过10%，成为历届政府面对的主要难题之一。

香港特首林郑月娥在10月中曾坦言：“过去政府引入了一系列需求管理措施，即俗称的‘辣招’，以惩罚性的印花税等政策来管理需求。但回头来看，很难定论这些政策是否有效。我上任后截至今年8月，房价同比上升了16%，但现在并无空间‘减辣’。”

今年6月底，林郑月娥宣布了6项新房屋政策，设立置业阶梯，包括将政府资助房屋（俗称“居屋”）定价与市场价格脱钩，以申请人实际承担能力定价，变相将居屋定价由评估市值的70%降低至52%，吸引了大批买家争抢。

10月初，香港房委会推出三个新居屋项目，包括启德启朗苑、南昌凯乐苑及东涌裕泰苑，共有4431个单位，首轮居屋截止申请时，房委会已接获15.2万份申请表，而次轮申请的首三日，房委会累计共收到约11.2万份新申表。总共收到26.1万份申请，超额申请约58倍。

“居屋申请如此热烈证明市场的购买力仍然十分强劲，但一手市场的购买力大都涌向了居屋，市区的居屋价格与新界的私人住宅上车盘相近，因此政府打压楼市的意图非常明显。”黄良升向本报记者坦言。

然而，他认为，目前香港楼市尚未进入全面劈价（跌价）的阶段，“最大的变数在于中美贸易争端的发展，一旦继续恶化，可能对楼市带来更大的压力。相比之下，香港银行加息的步伐较为温和，而且市场早已有心理准备，利率的基数极低，对楼市形成的压力有限。”?