每经记者 唐洁 每经编辑 魏文艺
在调控趋严和融资收紧的背景下，如果说头部房企甩货是生产周期问题，那么中小房企面临的则是生死问题。近期，包括弘阳、银城、德信在内的多家中小型房企纷纷赴港IPO。
银城控股递交的招股说明书显示，今年上半年确认的物业销售收入跌至1.07亿元。而去年上半年的物业销售收入达到24.06亿元。同时，今年上半年仅其行政开支便达1.49亿元，目前公司的净负债比例已经高达453%。对于银城控股来说，能否迈过港交所20亿港元市值门槛成功上市至关重要。
而对于银城控股来说，度过寒冬的首要问题是如何快速周转手中货源。《每日经济新闻》记者查阅资料获悉，在银城控股开发的28项物业中仅有四分之一项目去化超过90%，部分较早开发的物业项目去化偏低。
囤多宗地块尚未变现
成立于1996年的银城控股自2002年起进入南京市场进行物业开发，约有50%的项目位于南京。自2005年起，银城在长三角区域拓展，先是进入无锡后，于2017年进入苏州及镇江，自2018年起拓展至杭州、马鞍山及徐州。
目前银城控股开发的物业项目达28个，已竣工项目可供销售总建筑面积及可供出租总建筑面积约250002平方米，开发总建筑面积1418649平方米，未来开发规划总建筑面积1618339平方米，总建筑面积3286990平方米。
《每日经济新闻》记者查阅资料发现，银城控股开发的28个物业项目中只有近四分之一的项目去化超过90%，包括西堤国际、长岛观澜润园、无锡山语银城等。这部分项目开发时间较早，如西堤国际动工于2004年竣工于2010年，长岛观澜润园动工于2013年竣工于2015年。
不过，这28个物业项目里也有一部分较早开发的物业项目去化偏低。如锺山晶典项目是银城于2016年通过收购南京马会股权获得，该项目已于2011年竣工，但目前的整体去化仅为20.6%。银城在招股书中表示，该项目未产生开发成本。
以南京项目君颐东方为例，银城于2015年1月签订了该项目的土地出让合同，并于次年3月份开始动工，2016年开始销售，截至今年6月底，该项目预售或出售的面积只占到项目总体量的52.8%。
此外，《每日经济新闻》记者也注意到，银城的部分项目开发周期非常长。如位于无锡的住宅及商业项目京梁合，该项目是银城于2007年从无锡世纪花园手中收购来的，总占地面积6.48万平方米，于2011年动工于2021年竣工，从收购到竣工该项目的开发周期长达13年。截至今年6月底，该项目已售出面积占比为71.7%。
招股说明书显示，因为一方山及蓝溪郡两个项目的若干商业物业竣工延误，银城有可能支付430万元的违约金。
易居研究院智库中心统计的数据显示，银城控股在2016年~2017年间所拿的三宗土地至今尚未开工。其中位于南京的两宗土地既未开工也未动迁。
三宗未开工土地中包括2016年银城在南京江宁区竞得的G54地块，面积73216平方米，楼面价19991元/平方米，为九龙湖“地王”。另一宗土地为2017年银城以5.79亿元的总价成功竞得的苏地2017-WG-1号地块，楼面价28255元/平方米，溢价率46.02%。
有分析称，银城购买的多宗土地会因地皮升值而赚钱。而事实上，今年以来苏州、南京等地多宗土拍遇冷，开发商的推盘价格也趋于理性。以银城在苏州姑苏区竞得的28255元/平方米的2017WG-1号地块来说，据克而瑞统计，该区域9月份所推8个新盘成交均价约为33710元/平方米。对于高负债压顶的银城来说，现阶段如何将地皮变现比坐等地皮升值似乎更加重要。
能否迈过港交所上市门槛
银城2015年、2016年、2017年的收益分别为20.91亿元、25.03亿元、46.76亿元；2017年上半年收益为24.10亿元，而2018年上半年收益为1.09亿元，较2017年同期减少23.01亿元，大幅下降95.48%。对于收益的减少，银城解释称，主要是由于期内并无完成及交付新住宅物业项目。
招股说明书显示，银城为自己制定的目标是自收购土地起8个月内开始预售，项目建设采购及质量控制阶段为24~30个月，预售期为15~20个月，这样的周转速度在业内并不算快。但值得注意的是，银城称其在南京具有较高的溢价能力，2017年银城住宅物业的平均售价比2017年南京全市住宅平均售价高118%
2015年~2017年，银城的资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%，今年上半年其资本负债率攀升至453.2%。不过《每日经济新闻》记者注意到，今年上半年银城合约负债与其近70亿元的合约销售收入尚未结转有关。到2018年中期，银城的计息银行贷款和其他借款相较2017年期末上涨了32.27亿元，涨幅达57%。
银城外部融资的最主要来源是银行贷款。招股书显示，截至2015年、2016年、2017年及2018年6月30日，银城未偿还的银行贷款分别为11.63亿元、27.44亿元、36.90亿元和60.50亿元。2018年上半年，银城的现金及现金等价物为19.24亿元。
信托资金也是银城融资的另一大来源。截至2018年7月31日，未到期的信托及其他融资安排总额占银城借款总额的30.8%，信托及资产管理融资借款的本金结余总额为26.87亿元。《每日经济新闻》记者注意到，银城一笔4亿元的信托融资利率达到12%，另外一笔4.5亿元的信托融资利率达11%。
从近期房企赴港IPO的情况来看，或将折价出让股份才有可能募集资金。如弘阳地产最终以每股2.28港元定价，仅为4.07港元净资产的56%。
如果按弘阳的情况，银城国际可能也要较净资产打六折才能上市。银城国际的净资产只有22亿港元，如果上市，市值或将难超20亿港元。按港交所的规定，市值20亿港元是决定公司能否上市的红线，所以能否迈过港交所市值门槛是银城控股面临的首要问题。
业绩期内，银城约75.3%、85.2%、93.5%及37.2%的收益来自其在南京的物业项目，银城的多位高管也来自南京。
银城控股董事局主席黄清平通过Silver Huang持有公司48.72%的股份，黄清平在29岁就加入银城国际，而在此之前的9年时间里供职于南京市鼓楼区城建局（现南京市鼓楼区建设房产和交通局），是负责城镇规划的科长。总裁马保华通过Silver Ma持有公司6.77%的股份，在加入银城国际前和黄清平是同事，曾供职于鼓楼区城建局，后来加入南京市规划局并曾担任负责规划实施管理工作的综合处副处长。
为实现可持续增长，银城未来的目标区域是长江经济带、浙江杭州湾区和淮海经济区。但银城在招股书中也坦言，进入新环境也许面临更多困难，或将无法在新城市和地区实现增长和扩张。
本文来源：每日经济新闻
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