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北京城南行动计划发布 专家:不会对楼市有太大刺激

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通过一系列重大项目的支持政策,北京城南地区基础设施和城市环境有了一定程度改善,但与北部、东部地区相比,仍然存在不小的差距。

中房报见习记者 邓雨楠 高拯坤 北京报道

“南弱北强的局面在北京长期存在,重塑城南是北京城市空间均衡发展的需要,是城市发展战略的必然要求。”清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所副所长彭剑波表示。

近日,北京发布的《促进城市南部地区加快发展行动计划(2018~2020年)》(以下简称“计划”)提出,未来三年,北京将进一步解决南北发展不平衡、南部地区发展不充分的问题,缩小南部地区与北部地区及全市的差距。这是继2010~2012年、2013~2015年北京市连续两次实施城南行动计划的又一次升级行动。

前两个阶段的行动计划,共完成总投资6860亿元。通过一系列重大项目的支持政策,北京城南地区基础设施和城市环境有了一定程度改善,但与北部、东部地区相比,仍然存在不小的差距。

与前两轮行动计划侧重“补短板”不同,北京市发改委相关负责人表示,第三轮行动计划侧重“筑高地”,发挥城市南部地区战略高地、改革高地的作用。

建设用地

将减少59平方公里

城南地区紧邻首都功能核心区,居于北京城市副中心和河北雄安新区中间,是“一核两翼”的腹地,亦是京津冀协同发展的重要战略门户。新一轮城南行动计划指出,为落实《北京城市总体规划(2016年~2035年)》确定的城市空间布局,南部地区将构建“一轴、两廊、两带、多点”的城市服务功能组织架构。以将南城打造成首都功能梯度转移的承接区、高质量发展的试验区、和谐宜居的示范区,发挥城市南部地区战略高地、改革高地的作用为总体要求,推进北京经济技术开发区、丰台、房山和大兴等地发展。

到2020年底,城南地区将有效提升城市承载力、得到高质量发展,并完善改革创新机制。城乡建设用地要减少59平方公里,新增造林面积12.5万亩,建设湿地7500亩;森林覆盖率、建成区公园绿地500米服务半径覆盖率,要分别提高到32.1%、73.7%等。

“城南地区不再走土地财政、简单扩张发展的老路子,将通过改善营商环境,实现政府职能转变,推动审批制度、集体土地利用、人才引进等方面的改革,实现高质量发展,使人民群众有‘获得感、幸福感、安全感’,逐步将城市南部地区打造成为首都功能梯度转移的承接区、高质量发展的试验区、和谐宜居的示范区。”

政策落地

区域发展迎来新机遇

此次行动计划指出,到2020年底,北京城南调整优化人口布局和结构,确保常住人口规模控制在调控目标范围内,推动房山区、大兴区有序承接中心城区人口转移,探索疏解和承接对接机制,完善人口集中承接地基础设施和公共服务配套设施。

伴随着高、精、尖人才汇聚于此,为促进城南地区“职住平衡”,计划还围绕重点功能和产业布局,优先在南部地区建立包括商品住房、共有产权住房、棚改安置房、租赁住房等多种类型及一二三级市场联动的住房供应体系,提升基本居住需求保障水平。

有分析指出,根据北京市人口疏解任务要求,到了2020年北京常住人口要保持在2300万人,城五区要减少150万人左右。预计未来三年,由于雄安新区建设尚不充分,最多疏解10万~20万人,城市副中心疏解40万人,剩余部分将主要由南城地区来承担,初步估算需承接疏解人口80万~100万人。

“大部分购房者之前不愿意在城南地区购房,但随着前两阶段城南规划工作的推进,南北城的城市面貌逐步进入相对均衡的发展状态,购房者对在城南地区买房已没有太多心理抗拒。”和硕机构首席分析师郭毅向中国房地产报记者表示,从城南地区未来发展趋势、北京城市建设趋势、整个城市资源转移趋势,以及大兴新机场、雄安新区的建设来看,北京的发展重心正在向南转移。所以房企在拿地、投资、战略上,将会更多地考虑城南。

9月初北京市公布了拟推出的66宗住宅地块,其中19宗位于丰台、大兴和房山三区,占地块总宗数的近三成。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示:“未来北京房地产投资重心会有所转变,即进入到大兴等区域。此类区域的土地供给规模会增加,同时会结合产业布局,在产业用地和租赁用地等方面发力,进而形成相对好的用地模式。随着此次计划顺利落地实施和高质量城区的形成,中心城区部分产业功能和产业人口将被吸引,这将对中心城区住房需求是一种疏导和缓解,有利于整个北京房地产市场的平稳运行。”

他指出,此次计划的利好点在于该区域未来基础设施建设力度会加大,这将使得城南未来投资价值进一步提升。更为关键的是,北京城南正在积极开拓新业务,尤其是在土地节约利用等方面做创新。

对楼市影响有限

实际上,北京城南规划代表着北京的新动力,但这几年执行情况并不尽如人意。计划公布后,几位在北京城南地区布局的开发商向记者表示,计划出台利好是一定的,但按照此前的发展来看,此次计划带来的影响还很难说,需时间验证。

“北京城南地区并不稀缺社会购买力和开发资金,但近几年北京市个别区在执行政策方面做的不是很到位。由于利益纠葛等原因,整治拆迁成本比较高,整治动迁难以落地执行。”知本家智库执行董事兼总裁吴坤岭向记者指出,城南地区整体的经济发展并没有当初预想的那么快,甚至整个京津冀地区目前都还处在进展缓慢的状态。

“北京的一东一南两极发展,不是心血来潮、突发奇想,而是历次规划之中都被重申的发展之大计,‘孔雀东南飞’的发展格局早己确定,被称为新三年城南规划。有一个新提法,叫作‘北京经济高地’,高新技术开发区、新机场城市微中心则是两大引擎。”中国豪宅研究院院长朱晓红对记者表示,经济高地的內函远不止这些,它还有更大的延展性。对于已经在南城地区拿地的房企来说,新规划无疑让他们的项目加分晋级。

他认为,城市兴则楼市兴,城市价值决定楼市价值。但预期被透支了一部分,所以此次计划不会对楼市有太大的刺激。房企借机涨价的希望很难实现,不过对于行动计划直接影响的板块,价格的拉升是肯定的。

同策研究院首席分析师张宏伟向记者表示:“此次计划会给房地产市场带来发展机会,但城南计划经历两阶段,虽然官方承诺会增加土地供应体量去做住宅开发,但实际上并没有想象的那么多。对于北京这样的一线城市来讲,整个城市的供地总量和供地总规模有限,北京城南发展计划虽有利好,但总的供地面积和市场机会难以给房企较大的开发机会。”

“未来城南地区将有更高端的产业,那么客群就会发生改变,房企的产品类型将更偏向于中高端。”郭毅认为,城南地区的发展,不能看短周期,要把它放长到整个城市的发展进程上看。它将对整个楼市起到拉动作用,城南房价依旧会呈现上涨的态势,但在政府管控的背景下,整体还会维持比较平稳的状态。

“南城地区尤其是大兴最近十年交通得到了极大的改善,随着城南行动计划的实施,大兴和南城地区在产业上得到了非常快速的发展。”彭剑波指出,现在北京城南城北的发展正日益实现均衡,未来这种趋势还会不断增强。

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