傅士鹏
巴菲特、李嘉诚之后，“香港商铺之王”也来了。
英伦投资客（2018年9月20日）获悉，香港知名个人房地产投资者，在尖沙咀、中环、铜锣湾及旺角等地持有大量商铺的资深炒房客——黎永滔出手伦敦，斥资4900万英镑（约5亿港元，4.4亿人民币）买进位于西区Soho的大楼151 Wardour Street。
黎永滔刚刚买下的这栋大楼总共六层，第二到第六层被出租给英国共享办公公司The Office Group，底层也带有多个商铺，分别出租给黎巴嫩餐厅Maison du Mezze、蛋糕店Hummingbird Bakery、咖啡厅 L’ETO Caffe。
大楼卖家是英国地产基金Thor Equities，Thor一年前（2017年2月16日）斥资4,300万英镑买下这栋楼，做了简单的翻新和装修之后，还帮大楼找到了新租客。
翻新和出租结束后，Thor选择迅速卖掉房产，一年时间小赚600万英镑。
Thor的这笔投资无论买进还是卖出，都发生在英国脱欧不确定性最强的两年，快进快出的操作手法也给我们提供了一个很好的案例，去观察脱欧公投后伦敦房价到底跌没跌。
从这个案例看出，伦敦核心区的资产因为供应有限，潜在需求大，还是挺保值的。
“传奇投资客”黎永滔
现年63岁的黎永滔被香港人称作“商铺之王”，其投资手法一点不输Thor Equities。
黎永滔出生于广州，1979年和家人一起偷渡到香港。
到香港后，黎永滔一直在父亲的永昌金铺打理业务，靠低价收购内地渔船出售的银元，溶解铸成毛利极高的银器而赚得第一桶金，成为日后投资商铺的本金。
黎永滔从1990年初开始投资商铺，到现在已经持有超过30个物业，价值超过20亿港币。
黎永滔非常相信自己的眼光，曾在接受香港媒体采访的时候说自己的投资理念是“人弃我取”：去发掘被市场低估的资产，然后静待其升值后收割。
1998年香港房地产暴跌的时候，黎永滔以1500万港币的价格买下了东角道怡东商场地下22号商铺，两年后以4000万港币卖出，大赚2500万。
黎永滔另一个被人津津乐道的投资手法，是瞅准时机将商铺分拆出售或出租。
1997年香港金融危机的时候，各类房产租金暴跌40-50%，黎永滔在罗素街的一个商铺原来租金是26万一个月，在租客无力承担租金的情况下，黎永滔决定把商铺“一分为三”，分别租给3个租客，结果共收到租金30万元一个月，比金融危机之前还多了15%。
2004年，他和香港另一位投资大佬罗家宝以大约6000万元的价格，买进铜锣湾总统餐厅，然后进行翻新，并分拆成100多个小型商铺进行出售。商铺推出市场当天便全部售罄，黎永滔的这个操作为他赚得约3亿港币。
黎永滔凡事亲力亲为，虽然在香港和伦敦持有大量资产，但整个公司却只有5个人：分别是他和妻子，一个负责出租的员工，和两个做账的会计。
黎永滔投资商铺近30年未尝败绩
“商铺之王”为何转战伦敦？
事实上，黎永滔对伦敦房地产市场并不陌生，此前已多次买进伦敦西区。?
黎永滔最早从2010年开始在英国投资，当时他花了大约3800万英镑（4.537亿港元）买下了位于伦敦牛津街221-223号的大楼，一栋包括写字楼和底层商铺的沿街大厦。
黎永滔大规模转战伦敦开始于2013年。?
2013年1月，黎永滔以3800万英镑的价格在牛津街527-533号买了三家店铺。
四个月后，他又斥资7600万英镑买下了牛津街291号，一栋五层高的零售大楼。
黎永滔之所以转战伦敦，是因为香港从2013年2月22日开始收紧银根，限制商铺的抵押贷款。
黎永滔说，投资者以前在香港还能够拿到差不多商业房产价值70％的抵押贷款，但2013年之后，只能从银行贷出40％左右。
与此同时，银行对房产的估值也愈发谨慎，往往比收购价低10％左右，而这意味投资者差不多要付出接近80％的首付款，这一下就增加了炒房成本。
商铺租金回报的差距也起了些作用，黎永滔喜欢把伦敦牛津街和香港的罗素街和广东道相比，同等条件的商铺，牛津街年租金收益率为4％，而香港一线购物街的商铺收益率仅为1-2％。
除此之外，香港商业地产印花税远高于伦敦，也增加了投资成本。
简单的财务模型在香港跑不通的情况下，黎永滔就此选择转战伦敦。
本文来源：观点地产网
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