中兴：美国往事与卖地现实

面对美国政府对华提出2000亿美元产品加征关税，通信厂商中兴通讯将会想起，美国发出禁止7年内向它出售元器件、软件和技术的那个下午。

2018年4月下旬，那场中美贸易摩擦下的冲突让人意识到，中国的科技产业并非如想象般强大，它引起一股反思潮，众人意识到自主创新和核心技术掌握在手的必要性和紧迫性。

尽管经过中美多番磋商，美方做出让步，但当事人中兴通讯仍为此付出了沉重的代价：董事会和管理层调整，接受美方随时监管，以及10亿美元巨额罚款等。

那场冲突更深远的影响在于，中美之间贸易纽带实在太强，中兴通讯有20%零部件从美国进口，自不必说向美国这个大型市场输出的商品及服务规模。

支付10亿美元罚单，催生经营活动无法进行导致的经营损失、预提损失，中兴通讯业绩急转直下。2018年上半年，该公司营收394.34亿元，同比减少26.99%；归母净利润-78.24亿元，同比减少441.24%；第三季度，预期净利润仍在68-78亿元之间，同比减少274.15%-299.76%。

外界对中兴管理层采取的策略翘首以盼，董事长李自学不能再炮制像5个月前解决制裁案那般，请76岁的创始人侯为贵出面擀旋。

最后在众人期待的目光中，管理层祭出了压箱底的一招——把地产项目，卖掉，套现。

ONE：第四驾马车

据观点地产新媒体了解，9月19日，中兴通讯宣布与深圳市投资控股有限公司（即“深投控”）签订《合作框架协议》，拟就公司直接或间接持有的深圳市南山区西丽工业园北区、龙岗区布吉片区的土地及物业资产与深投控进行交易。

牵手深投控的时机实在巧合，这是中兴通讯自4月疲于应对制裁案以来，第一个公告披露的资产交易事项。在此之前的2018年间，这家公司只披露过两笔资产交易，一是转让中兴软创43.66%股份，二是引入万科开发深圳湾超级总部基地项目——年内的三笔交易，有两笔和地产相关。

有投资者听闻此事后如是打趣：“没有什么问题是卖一个地产项目解决不了的，如果有，那就卖两个。”

中兴通讯出售的深圳项目并未最终敲定交易方案及交易作价，需要视资产评估结果及项目实际情况而定，但好事者已经自行挖掘疑是交易标的项目。

其中之一或为深圳南山区西丽工业园附近的T501-0041号中兴人才公寓三期宗地，已于2016年获得《建设工程规划许可证》，性质为“公共租赁住房”。项目当时经过调整后总建筑面积由25.8万平方米调为25.84万平方米，计容建筑面积18.6万平方米调为18.41万平方米。

不过，有媒体曾于2017年12月报道，中兴通讯因西丽项目涉及“配套人才公寓涉‘以租代售’”，被深圳住建局约谈并要求整改。

可惜公共租赁住房与商品住房毕竟不可划等号，否则按南山区动辄9万元/平方米的房价，中兴西丽项目的货值大约能达到200亿上下。

对于地方国企深投控而言，这仍是一笔容易算账的交易。接盘一个豪宅片区的公租房项目，即便用来收租也不难获取高额回报。更何况中兴提供的资产清单里，还添了一个龙岗的项目，那个片区如今是刚需的集中地。

上述交易唯独有个隐秘的条款：中兴旗下中兴康讯以持有的国鑫电子10%股权，为中兴康讯的各项义务提供担保；国鑫电子与深投控签订《抵押合同》，前者以龙岗区布吉片区宗地及其建筑物提供担保，担保金额22.87亿元，担保对象是中兴的全部债务。

这是一个值得注意的信号，中兴对交易项目进行增信的举动揭示着，即便敲定交易意向，买方仍对它的项目、债务等情况存在不确定性。

无论怎样，若能剥离地产项目，中兴做出的退让是值得的，这或许能为上市公司回笼一两百亿的现金，并一定程度上修复10亿美元带来的利润亏损缺口。

因此投资者们又再次打趣：“房地产或许才是中兴除运营商网络、政企业务、消费者业务以外的‘第四驾马车’。”

TWO：中兴地产史

中兴的确有相当一段时间的房地产从业史。

早有媒体发现，2012年中兴通讯在财报中首次使用“投资性房地产”类目，对应额度半年内增加16亿元。房地产平台“中兴发展”，在深圳、杭州、重庆、沈阳、南昌、燕郊及法国设立子公司，并进驻科技园。此外，物业管理面积逾百万平方米。

其中，通过产业地产扩张是最主要、最有效的渠道之一。典型案例是2018年3月20日，中兴通讯南京滨江智能制造基地项目开工，总规划建筑面积126万平方米，计划总投资200亿元。

中兴通讯在财务报告中鲜有提及土储规模，但不露形色的数据中仍会显露一些迹象。

按中兴通讯的解释，所取得的土地使用权，自行开发建造厂房等建筑物，外购土地及建筑物支付的价款等，主要包含在无形资产、固定资产指标。这意味着，房地产相关规模大致能从投资性房地产、在建工程、固定资产及无形资产洞察一二。

近三年多时间，中兴通讯投资性房地产规模稳定在20亿元上下，固定资产、无形资产（含部分地产）均较2015年有所上升。

变化最大的是在建工程，这项指标反映企业期末各项未完工程的实际支出，包括交付安装的设备价值，2018年6月底对应资产规模几乎是2015年3倍，说明中兴在加大房地产项目工程建设。

中兴通讯2018年半年报也披露，其在建工程涉及深圳、三亚、南京、长沙、上海等项目，总预算约53.65亿元。期末，该公司就深圳、上海、南京、河源的楼宇申请房地产权证，账面净值27.61亿元；就深圳、南京、梧州的土地申请土地使用权证，账面净值2.82亿元。

房地产作为非地产上市公司的配套或投资方向，近年来由于国内房价持续快速上涨，它的作用已非昔日逻辑可解释。有自媒体曾不无担忧地形容，企业正被房地产绑架。

类似的案例，在证券市场上俯拾即是：2017年底，*ST厦工拟向关联方厦门海翼资产转让名下12套房产及厦工(三明)重型机器名下1套房产，预计增加净利润757.93万元；*ST圣莱拟将宁波一宗土地及附属建筑物全部转让，预计给公司带来净利约1963万元。

2018年2月，中兴通讯与万科签订委托协议，据此万科将负责中兴通讯2017年以35.4亿元竞得的深圳湾超级总部基地项目从开发、销售到运营等工作。中兴通讯称，此举预计税前利润贡献合计约27.23亿元。而2016年、2017年，该公司净利润仅分别为-23.57亿元、45.68亿元。

日本学者大前研一说过：进入一个行业，专业化，然后全球化，这才是赚钱的唯一途径。对于部分非房企而言，如何减少对房地产的依赖，专注于自身行业的专业化进程，在相当长一段时间内都是值得深思的问题。

中兴通讯此前在8月29日股东会上公开表示，公司的主营业务和生产任务已恢复正常，接下来几年，通讯行业的关键竞争和机会就是5G。这显示出大难过后，管理层整装待发的姿态，但或许等到外界不再关注它的房地产新闻时，它才会最终走向专业化。