观点地产网 庞大的中国房地产市场不仅产生了“碧万恒”这样的五千亿级巨兽，还有一批正在向千亿阵营冲刺的企业。
从“遏制房价快速上涨”到“房价不涨”，不管是政策还是融资，都表明2018年的市场或不如以往火热。
面对未来的市场，上市房企们在8月陆续亮出了自己的“中考成绩”。
8月27日，禹洲地产股份有限公司在香港举办2018年中期业绩发布会，董事局主席林龙安，执行总裁蔡明辉，财务总监及公司秘书黄展鸿出席并回答了媒体的提问。
业绩会开始的时间稍晚些，管理层们走上主席台，言笑晏晏；合影后，林龙安招呼工作人员一起，在台上来了张“全家福”。
看得出来，大家心情都不错，许是因为禹洲地产上半年交出了一份还不错的答卷。
“600亿目标我们非常有信心”
据观点地产新媒体了解，禹洲地产上半年收入为92.42亿元，较2017年同期72.46亿元上升27.54%；毛利29.14亿元，较2017年同期上升22.03%，毛利率为31.53%。
销售方面，禹洲地产2018年全年销售目标为600亿元，截至6月底累计销售金额为215亿元，仅完成全年目标约36%。
上半年销售表现并不亮眼，是否意味着禹洲地产今年或完成不了销售目标？
林龙安会上介绍，这跟禹洲的推盘节奏有关系，上半年只推了920亿的货值的35%，下半年将推65%，可推货值为700亿，预计销售额将快速增长。
此外，禹洲上半年推货多集中在泉州、唐山、杭州、南京等地，合肥由于多盘联动，收入占比达到36%，占据收入贡献榜首。上海是收入第二大城市，贡献收入比为19%，厦门、天津分别都在10%以上。
下半年的推货则将主要集中在南京、苏州和合肥等一二线城市，武汉、重庆、青岛等地的项目也将逐步推出，林龙安表示对完成600亿的目标很自信。
他进而表示，为实现千亿目标，预计从2018年到2020年禹洲的合约销售额年复合增长率将达到40%。
至于规模加速和安全质量间如何平衡，他强调：“不会盲目提速，不会为了快而忽视安全。”
“拿地好时机在1月和12月”
被问及是否禹洲地产是否会侧重在二三线布局，林龙安很直接地表示，自己对一二线城市很看好。
“中国可持续稳健发展的趋势是在的，特别是在一二线城市，不要说未来一两年，我认为在未来3-5年都是非常稳健的。
我们整体的土地储备还是以一二线为主，上半年收入占比36%的合肥现在是二线偏上的城市，销售等方面在安徽都是一枝独秀的，支撑了整个省份的地产平稳发展。”
他称，禹洲地产50%以上的销售额贡献来自长三角，这是未来盈利水平和发展目标实现的重要来源。在一二线城市布局的拓宽，会围绕着三条线（长三角、大湾区、京津冀）进行。
对于下半年的销售，林龙安表示，一二线城市现在价格严格受限，下半年可能有上升的机会，所以下半年销售会主要集中在9-11月份。
对于拿地，他判断拿地最好的时机是在1月和12月。在他看来，1月份是因为快到春节了，年关难过；12月份是发年报的时期，企业的资金会比较紧张，所以那时候拿地，项目也比较便宜。
“我们也希望多储备一些现金，多销售一些，到年底拿地的时候，能拿到盈利空间更大的、利润更有保证的、价值更高的地块。”
融资方面，财务总监黄展鸿披露，截至上半年，禹洲地产持有现金250亿元，由于在建项目增多，总借贷比上年增加90亿元至360亿元，公司总资产首次突破千亿大关至1037亿元。
值得关注到的是，由于上半年融资渠道收紧，整体融资成本也都有所上涨，禹洲上半年的融资成本由2017上半年的2.24亿元上升25.17%至2.8亿元，融资综合成本6.52%，比去年6.02%稍有提高。
黄展鸿称，在现在的融资大环境下，融资成本6.5%是可以接受的。由于发改委年初批的额度目前已用完，下半年是否发美元债，还得看额度的情况。
观点地产新媒体了解到，截至2018年6月30日，禹洲地产的土地储备总可供销售建筑面积约1725万平米，共118个项目。
其中，长三角42%、海西21%，环渤海24%，华中区6%，大湾区3%，新开拓的西南部分占总土地储备达到4%，平均楼面成本约为4995元/平米，持有及管理的土地储备预计足够禹洲未来三至四年的发展需求。
这或许也是为什么林龙安业绩会上多次提及600亿目标都胸有成竹的原因。
以下为禹洲地产股份有限公司2018中期业绩会问答实录：
现场提问：怎么看外围的宏观形势对经济的影响？国际机构已经下调了对中国GDP增速的展望，对楼市的影响是怎样的？禹洲接下来的布局会不会转向以二三线城市为主？
林龙安：在中美贸易摩擦的情况下，整个经济层面的调整和协调还在有序展开，现在我还没有看到要下调年初制定的GDP增长速度6.5%的可能。
中国可持续稳健发展的趋势还是在的，特别是在一二线城市，产业转型、人口引入、新兴产业兴起和创新产业等各方面都有推动作用，再加上现在国家鼓励适度消费，加大基础设施建设的布局。
从几个方面综合来看，我认为中国的整体经济发展还是不错的。你说的这些情况，对房地产行业没影响是假的，但是房地产有它的特殊性，本身是跟城市发展和经济发展紧密相连的，特别是在一二线城市里。不要说未来一两年，我认为在未来3-5年都是非常稳健的。
此外，房地产在沿海城市的发展里面，特别是在一二线城市里，大起大落的机会几乎没有。因为一二线城市的土地没有了，现在进入了旧改阶段，它的成本是蛮高的。而人口的流入、经济转型的成功也促使着刚需和首改房的增加，我还是看好一二线城市的整体布局。
对于禹洲来讲，今年在二三线城市的销售额占到30%，但我们整体的土地储备还是以一二线为主。合肥现在是二线偏上的城市，销售等方面在安徽还是一枝独秀的，支撑了整个省份的地产平稳发展。
去年我们在上海的销售额排在第九，在南京进入前十，在合肥进入前三，预计今年在杭州和苏州也可以进入前十。
在长三角板块，禹洲是非常稳健地进入前十的，我们50%以上销售额的贡献也来自长三角，这是禹洲未来盈利水平和发展目标实现的重要来源。
禹洲在一二线城市布局的拓宽，将围绕着三条线（长三角、大湾区、京津冀）布局，再加上西北、西南的二线核心城市的布局。
观点地产新媒体：货值集中在下半年，是不是对下半年的市场比较乐观？上半年拿地55亿，但最初全年的拿地资金是300亿，怎么看待下半年的市场机会？大湾区投资计划是怎样的？
林龙安：我们现在的销售，主要是去年开工布局和拿地时间上做了调整，所以大部分调整到下半年为主，这是去年年底制定的策略，今年年初进行的战略调整。
我们不是全部压到下半年，而是根据公司的开工情况和节点情况进行布局，以及根据销售的定价水平做的改变。一二线城市现在价格严格受限，下半年可能有一点上升的机会，所以我们下半年的销售也会主要集中在9-11月份。
上半年是55亿拿地，包括我们今年收购沿海和航天科技城，预计整个拿地也会严控在销售可控的范围内。禹洲二十几年来的负债比例都是在60%-80%左右，我们会在这个范围内掌握拿地的水平。
根据我的判断，今年拿地最好的机会应该是在年底，我们也希望多储备一些现金，多销售一些，到年底拿地的时候，拿到盈利空间更大的，或者是价值更高的地块。
关于大湾区的布局，我们不会盲目布局，会找合适的机会进入。所以在大湾区里面，如果成熟了，我们会及时进行公告，但不会盲目拿地。如果有便宜的土地我们就进入，如果没有便宜的土地，我们也不盲目去拿高价地。
现场提问：上半年平均融资成本比去年全年有所上升，怎么看下半年的趋势？当前融资环境也比较困难，今年上半年禹洲发行了10亿美金的债券，把额度大概都用完了，是否会申请新的额度？下半年是否有发债计划？
黄展鸿：当前这样的大环境，我们中期融资成本是6.5%，这个水平基本上是可以接受的。
关于发改委批的额度，确实我们年初拿的额度在目前已经没有了，接下来我们还在准备一些基础的工作，会保持高的灵活性，我们也会尽快沟通、申请。所以下半年是否会发美元债，还要看到我们拿额度的进度。
现场提问：您觉得什么时候拿地比较合适？很多房地产公司都已经改名了，说可以更好地反映他们的业务，禹洲是不是也会改名？
林龙安：1月和12月拿地是最好的，12月份是年报时期，大家的资金会比较紧张，所以那时候拿地，很多项目是最便宜的；1月份是因为快到春节了，年关难过的时候，拿地也是最好的。这两个月可以拿到价值更高、利润更有保证的地块。
关于改名，我们目前没有这个计划，禹洲是恒生指数大中盘的成份股，也是中国指数的核心成份股，资本市场对禹洲是非常认可的，我们要做出更多的贡献，真正为投资者、为股东、为所有关心我们的媒体朋友做出自己的业绩，所以我们目前没有改名的打算。
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