易宪容：房租上涨呼吁完善住房租赁制度

（原标题：房租上涨呼吁完善住房租赁制度）

一家之言

我国还可以借鉴其他国家的住房租赁制度，形成更有效的措施来控制房租上涨。同时，还要坚决地保护住房租赁者的利益。

最近，全国多地房租上涨成为舆论焦点。数据显示，在全国的一二线城市中，过去一年有13个城市的房租涨幅超过20%。其中，成都上涨了30.98%，深圳上涨了29.68%。重庆、西安、天津、合肥等二线城市涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅均超20%。

那么，为何近期全国多城市房租上涨？原因当然是多方面的，其中既有季节性因素，又有供需结构失衡产生的影响，同时不排除资本介入后的推波助澜。还有观点指出，毕业季高校毕业生数量的增加，也一定程度上推动了部分热点城市房租价格上涨。其中，近期受到大众关注的、不容忽视的一个因素是，中介租赁公司及长租公寓集中进入住房市场，从而在短时间内引起了房租上涨。

在十九大报告中，政府一直在强调发展住房租赁市场，以化解中国住房市场的问题。这些长租公寓企业看到政府房地产市场发展的政策点，也看到中国租赁市场刚起步。由于住房租赁政策不健全之下隐藏商机，所以自如、蛋壳等这些长租公寓运营商借助外部资本进入市场。而外部资本之所以会进入，意在抢占目前市场政策不完善潜伏的暴利机会。

据悉，长租公寓运营商收到的房子，基本上与业主签订三年租赁合同，给业主的租金每一年上涨10%。仅以低价收进、高价租出的方式，及每年与业主租金涨幅确定，这两方面会助推长租公寓企业从市场上不计成本疯狂收房子，再推高房屋租金出租。

对此，近日北京市政府部门、北京市房地产中介协会开始集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

当然，我国还可以借鉴其他国家的住房租赁制度，形成更有效的措施来控制房租上涨。在租赁市场比较发达的国家，比如德国，其稳定住房租赁市场的价格最为简单的方式是，政府根本就不管企业的融资方式，或融资来自哪里，也不管企业有没有通过垄断的方式来刻意推高房租，只管租赁企业的利润水平。

在德国，政府是鼓励企业及居民购买或建造住房出租，但对利润水平有严格限制。房东租赁住房，租金超过合理租金20%就算违法，超过50%构成犯罪。合理房价及合理租金的界定标准非常严格，需要通过多方组织协商来确定。同时，还要坚决地保护住房租赁者的利益。

此外，德国有相当严厉的法律限制住房投资投机需求。比如，住房交易需要支付过户费3%、评估费5%、资本利得税25%。不过，住房持有超过10年可以免交资本利得税，如果住房持有少于10年，则严格按照个人所得税累进税率进行征税。在此种制度安排下，住房市场不是赚钱获利的市场，住房投机炒作的属性受到严格限制。

在明确的制度安排下，德国的住房租赁市场得以健康地发展。当然，国内也可以从这些方面入手，制定相应的法律法规，促进长治久安的住房租赁市场健康发展。

□易宪容（中国社科院金融发展室原主任）