房租上涨的逻辑:供求失衡 北京拆除了大量建筑物

最近一年多时间里，住宅市场悄悄发生了巨大变化。在国家鼓励发展租赁市场的政策刺激下，很多机构投资者开始介入住宅租赁市场。

一些地区房价上涨的势头终于得到了控制，但近日房地产市场又传来房租大幅度上涨的消息，引来众多议论。有人认为“房租上涨比房价上涨更可怕”、“房价上涨是经济问题，房租上涨是社会问题”；有人认为是鼓励发展住房租赁市场导致了房租的大幅度上涨。

笔者认为，房租上涨有合理的成分，但也存在值得关注的地方。一味否定或排斥房租上涨的言论不可取，但忽视房租过快上涨背后的问题也不可取。

住房租金收益率偏低，房租上涨很大因素是市场力量所致。从正常逻辑看，房租上涨幅度应该与房价保持一致，但现实中房租的上涨幅度远小于房价上涨幅度。在2003年前后，无论是北京还是上海，住房的租金收益率大约在5%左右，而2017年，京沪两地的租金收益率降至1.5%，只有按揭贷款利率的1/3，如果剔除物业管理费及维修费用（这些费用一般由业主负担），住房的租金所得大约只有按揭贷款利率的1/4。根据笔者观察，自2015年以来，京沪的房价累计上涨近一倍，但房租几乎没有上涨。

同样是房租，商业地产的租金收益率与住宅市场的租金收益率存在明显差别，从2000年以来，商业地产的租金收益率并没有明显降低，一直维持在6%左右的水平。显然，商业地产市场的收益率高于银行按揭贷款，从投资理论逻辑上是正常的，而住宅的租金收益率远低于财务成本，是不符合正常的财务逻辑的。因此，住宅租金的上涨有其合理补涨的成分。

机构投资者介入住房租赁市场改变了住房市场的生态平衡。为什么住宅市场的租金收益率长期偏离正常水平？将住宅市场与商业地产市场进行比较可以发现其中的原因，住宅市场的供给与需求都是个人为主，是散户为主的市场。而商业地产的供给与需求均以公司法人为主体，是机构为主导的市场。散户追求买卖之间的差价，他们买房的主要动机是博取房价上涨的差价，对租金的高低忽略不计，其行为以投机为主导。而机构投资者追求的是长期回报，其行为以理性投资为主。

但最近一年多时间里，住宅市场悄悄发生了巨大变化。在国家鼓励发展租赁市场的政策刺激下，很多机构投资者开始介入住宅租赁市场，这些机构投资者有的是由房地产中介机构发起成立的，有的是由房地产开发商发起成立的。这些机构投资者携巨资介入住房租赁市场，深刻改变着住房市场的生态平衡，以往的个人与个人之间的交易变成了个人与机构之间的交易。当机构以资金的优势垄断或部分垄断房源的背景下，房租上涨成为必然。

从政策出发点看，让机构介入住房租赁市场是为了规范住房租赁，其最终目标是为了更好地解决住有所居的难题，但结果却是提高了房租，让年轻人更难解决住房问题。

从供求关系看，最近几年为了整治首都的环境，拆除了大量建筑物，导致短时间里住房的供求失衡也是房租上涨的原因之一。从去年开始，北京的人防空间群租地下室、城中村加盖、集体用地的“工业大院”等等都被雷厉风行地迅速拆掉。有关统计数据显示，2016年前几年，北京每年的拆违任务是1500万平米左右，2016年拆违完成量是2979万平米，2017年的计划是4000万平米，实际完成是5985万平米，2018年计划拆违4000万平方米，前4个月就完成了1640万平米。而北京国有土地上的所有住宅建筑面积也就不到5亿平米（北京统计年鉴）。最近几年拆掉的几乎占1/8，这显然对房租上涨是有刺激的。

住房市场是一个复杂的生态系统，任何政策的实施都需要保护生态平衡。这是笔者从房租上涨中悟出的一点看法，希望将来出台房地产调控政策时要考虑到市场的生态平衡问题。