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本报记者 唐韶葵 上海报道
导读
对于厦门领跌的市场行情，多名业内人士指出，过去房企拿高价地以时间换空间的可能性变小了。
厦门楼市行情，撕开了二线城市房价地价回落的一道口子。随着厦门地价腰斩的消息传出，厦门楼市行情被推到风口浪尖。
事实是，今年以来，厦门一、二手房房价均价下跌在30%左右。地价相应也开始下跌，来自厦门克而瑞研究中心的数据显示，2018年以来厦门平均楼面价为2.18万元/平方米，相比2017年下降近20%，与2016年的峰值相比，下降约30%。
对于厦门领跌的市场行情，多名业内人士指出，厦门房价去年涨幅全国领先，房价下跌进而传导到地价下跌；另一方面，过去房企拿高价地以时间换空间的可能性变小了。
今年年初，来自第三方机构数据统计，2017年厦门房价涨幅以16.9%位居全球第五。一名房企人士透露，厦门在2017年涨幅确实过大，同一个项目年初卖2.3万、2.4万元／平方米，到年底尽管政府限价，房价还是上涨到3.7万，甚至4万元／平方米。
上海中原市场分析师卢文曦指出，全国楼市整体在降温，厦门房价回调趋于合理。厦门房价下跌表现在两大方面：岛内两大区出现价格震荡；但岛外一些区跌幅就比较明显了，比如翔安区，去年下半年达到3万多元／平方米，但今年跌到1.5万元－1.6万元／平方米。“在市场受到压力的时候，外围区域房价不抗跌是共同现象”。
多名房企人士则指出，厦门仅仅是撕开了这一轮房价上涨最后行情的一道口子，后续还会有城市出现类似情况，下半年或打开房企拿地窗口。一个事实是，多家房企表态厦门或者国内部分城市拿地机会已出现，目前在频繁看地。
融侨集团首席品牌营销官张岩透露，房企在厦门的布局也是理性所为，并非硬扛，政府也不允许捂盘惜售。今年房企的资金成本高了，普遍10%以上，成本与涨幅是逆向的，所以房企打折出售的概率也会较高。
房价地价双双下跌
记者查询相关部门数据获悉，从一手房来看，2018年前7个月全市住宅均价40201元/平方米，同比上涨16.3%。也就是说哪怕现在厦门市场下行，但其实一手房价比去年还是要高的。因为早期的价格都受到政府的严格限制，近期政府对高价项目的备案放松了一些。
如果从二手房来看，7月，厦门链家二手房成交价为40590元／平方米，相比去年9月46150元，下跌12%。如果与2017年2季度的市场最高峰相比，全市跌幅在15%-20%。一名房企人士指出，厦门投资客占比较大，当市场回调时，这些高杠杆操作的投资客就会往外抛售，早期的投资客杠杆过高，现在急于抛售，所以会出现个别单价下跌万元的案例。但相对泡沫挤出还是赚了。
“厦门房价完全是由地价支撑的。”三盛地产品牌营销总经理朱黎民分析认为，厦门成为全国领跌风向标，原因之一在于厦门岛内各个区域的土地出让价格，业内都非常关注。全国房价会有一个筑底的过程，但不会悬崖式下跌。
从表象上来说，7月份翔安一场土拍，由金地、华润、厦门国贸联合体以1.89万元／平方米的楼面价摘得地块，溢价率仅5%，相比2016年上述翔安地块楼面价拍到3.8万元／平方米，地价确实近乎折半。但厦门业内人士指出，首先，这个地是多家开发商和谐拿地；其次，这个地块拿地的前提是在政府严格控制下的限售价，进行倒推测算的楼面价，而早期的地块当时并未限价，开发商对未来的价格是有较高的预期的，而且因为容积率低，地块大，可以做高低配，有更高的利润空间，所以早期开发商才敢拿地；第三，这次土拍地块小，要求一次性拿证，不可以做复式产品，各方面属性均比早期地王要差。所以严格来说，楼面价相比早期确实有下降，但并不是真正意思上的腰斩。
对于厦门地价的明显下滑，卢文曦认为，当前调控基调为稳房价、稳地价、稳预期，所以投放土地不太会是标杆性或者标杆区域，一旦出现热销对巩固调控预期不利。
卢文曦强调称，以前房企拿了高价地还可以“以时间换空间”，拉长销售周期，结果是导致账面存货较多。当前资金压力不断考验房企，2017年强调高周转的房企太多，净资产负债率80%以上是普遍现象。双重压力之下，房企现在很难再用时间去换取溢价空间，高价地面临亏本的风险还是很大的。
卢文曦指出，这一波地价下跌表明，由于调控，房企之前测算的房价上涨周期变慢，拿地到销售周期内的房价涨幅不足以支撑成本。以厦门2016年土地溢价与2015年相比，上涨幅度较大，这表明2016年的地块去化需要高房价支撑。
一个案例是，厦门周边的漳州有一个旅游地产项目，开发商初期将会给到代理机构10%的佣金，但业内人士测算其利润还不到10%，“就是为了储客，储备多一些原始一手客户，然后通过老带新加速去化。”上述业内人士透露。
记者采访的多家厦门房企认为，土地价格的属性对比非常复杂，因为土地不可能一模一样。但厦门好的是对比时间刚好集中在2018年7月2日，成交的几块地，和2016年8月26日成交的几块地。
此前其他媒体提及的地价“腰斩”出现在2016年8月26日，对比2018年7月2日。楼面价从之前的3.2万-3.8万平方米，降低到了1.7万-1.9万平方米之间。2018年出让的地块容积率达到了3，而在2016年出让的地王地块容积率是2.5左右。
高价地去化受限
同策研究院统计的数据显示，2015年至今，销售面积进入厦门30强的房企中，有10家是总部在厦门的房企，外来房企在厦门的优势并不明显。而就在2016年8月厦门地价创新高之后，9月便出台了限购政策。
实际上，综合同策研究院与上海中原的统计数据显示，2015年，厦门土地拍卖溢价率保持在26%－76%之间。到了2016年，或许外来房企进入厦门积极性增加，土拍溢价率超过100%的地块就有8幅。这些高价地均没有捂盘惜售的倾向。记者翻查公开资料发现，厦门在2016年8月出让的三幅土地创下单价峰值，其中融侨地块已进入开发周期，并将于年底开售，融侨方面已透露会采取促销策略；融创地块项目预售起价3.9万元／平方米；IOI（厦门）置业有限公司地块项目仅披露了规划图。
以融创东南府为例，该项目现在最新的高层价格是38500元/平方米（带3000元的精装）。业内人士指出，如果以表象来看，这个地确实是挥泪大甩卖，但实际来看，融创仅有2栋高层，其余是10多栋洋房，之前的洋房卖到55000元/平方米，以这个价格测算洋房不是亏的，反而略赚；政府高层预售证只给到38500元/㎡，这个情况与南京非常类似，政府不管成本、地价等方面的因素，仅以调控的目标出发，对项目发预售证。值得一提的是，以楼面价当销售价进行销售的，厦门目前仅有融创一家，其它开发商还在坚持。
从2015年至今，厦门地价一直攀升，其中以2016年到达一个峰值。在2016年8月26日的一场翔安土拍中，融侨集团以3.8万元／平方米的楼面价创造了厦门地价单价新高，此后的2017年5月，融信、禹洲地产、保利地产在同安拿下三幅土地，楼面价都在3.1万元／平方米左右。
目前融侨这幅高价地还未入市，并且该公司在2017年12月又以2.5万元／平方米的楼面价获取集美区一幅地块。8月9日，张岩接受21世纪经济报道记者采访时表示，厦门市场确实在整体下行，但整体的量也比较多，大部分开发商会采取打折销售，会做一个与市场持平的去化量，“亏了就认了，在别的项目上赚回来，因为也不是只有一个项目”。
绷紧的资金链
房企净资产负债率普遍在70%到80%。高价地销售去化成问题等背景下，房企无法等待最佳销售时机。地价出现下调，有房企已经伺机进行新一轮布局，比如万科、旭辉。
由财汇大数据终端提供的数据显示，100多家A股上市房企中，2017年的净资产负债率高企，万科A 524.27%，保利地产340.12%，绿地控股807.99%，中南建设954.35%。在已发布2018年中报的9家企业中，净资产负债率超过400%的有3家。分别为中洲控股485.98%，广宇发展569.42%，合肥城建527.47%。中原地产首席分析师张大伟分析指出，冲刺规模的时候，多房企出现“钱荒”，联合拿地或将成为部分房企的主要竞拍方式。
张岩认为，房地产行业唯一不变的就是变化，企业每一年的策略都不一样。比如去年，房企大部分追求高周转、规模，再往前一年，不少房企主打做小镇的策略；市场对房企的要求就是思想转化快。“去年很多企业就是背负高负债，今年可能连发工资都困难”。
据21世纪经济报道记者不完全统计，目前还未进入厦门市场的房企包括绿地、华夏、华侨城、雅居乐、新城、越秀、合景泰富、正荣等。据了解，这些房企近期在厦门、漳州等地看地的不在少数。
本文来源：21世纪经济报道
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