（图为阳光100集团董事长易小迪）
在房地产市场处于深度调整的转折期，很多千亿级房企尝试通过多元化发展战略，分散行业风险，而小体量企业若想在千帆竞渡中维持一席，就必须找准一个方向，埋头苦干。
两年前刚刚跨进百亿门槛的阳光100，虽然被业界普遍认为错过了房地产发展的黄金十年，但创始人易小迪告诉网易房产他并不后悔，“至少（公司）活下去了。”
事实上，早在2011年，易小迪便不再认同自己住宅开发商的身份，甚至在2014年公司上市前后，反复强调要从传统的住宅开发商，向街区商业综合体开发和运营转变。
在易小迪看来，住宅市场虽有11万亿人民币巨大容量，但垄断性大企业已具有优势地位。因此他将视点聚焦到青年白领和中产阶级，打造了街区综合体、共享式服务公寓、复合型住区三条产品线。
昔年“万通六君子”的故事，打动了一代创业者，而今天的易小迪要重新写一个故事，迎来自己的高光时刻。
四年前，从长江与嘉陵江两江交汇处抬头望去，一个名为“喜马拉雅”的楼盘出现在重庆的南滨路上。它不像住宅、不像酒店、不像公寓、也不像写字楼，却已在重庆、温州、天津、无锡四地开枝散叶。
网易房产获悉，该项目属于“共享式服务公寓”产品线的品牌，也被视作易小迪的主力坐骑，是搭载公司未来效益增长的重要途径。
该项目在2014年曾以4万元/平的均价，20元/平的物业费在重庆市场收获“最贵住宅”的称号。然而，高价策略曾让易小迪一度陷入产品卖不出去的尴尬境地。
一、高价背后的商业逻辑
易小迪尝试用目标倒推法寻找破解招数：想要通过销售获得开发收益，必须要满足客户对住房的投资需求，这就要求房屋具备租金上升的潜力。
因此，先做好未来房屋使用者实际需求的研究，增强公共空间的配套能力，提升产品附加价值，投资者自然会因项目拥有市场潜力而买单。他要告诉意向客户：“你买的不仅是一套房子，而是酒店式公寓综合体的一部分。”
简言之，喜马拉雅的商业逻辑就是：用附加价值创造利润。
在这套逻辑的驱动下，喜马拉雅项目不像住宅，更像一个投资品。它需要满足高净值人群对资产配置的要求。而在服务终端，锁定500强企业高管、在渝的外企高管、新温商、海外华侨等移动商旅客群，提供增值服务。
在找到突破口后，他选择继续走高价策略的路线，紧盯高端领域的细分市场。网易房产获悉，重庆喜马拉雅项目的第一批投资者大多来自深圳，也有来自韩国的客户。
截止目前，重庆阳光100喜马拉雅项目已基本售罄，仅剩十几套300平米左右的大户型产品。
7月26日，重庆阳光100喜马拉雅酒店开业。喜马拉雅酒店集团是阳光100与全球第一的酒店式公寓雅诗阁的创始人家族共同成立的，为业主提供房屋出租服务，为入住的客户搭建一个“城市客厅”，把更多高端的社交商务活动凝聚于此，打造出高质量的社交空间。
易小迪在尝试向后多走一步。“房子的价值从交付的那天才有所体现，这也是我们服务的开始。”他把房地产从最初的单一开发模式，延伸到对公共空间的运营服务和文化升级。
实际上，喜马拉雅公共空间的面积已经超过一般酒店的标准。足够大的公共空间，意味着要承载足够多的内容产品，网易房产获悉，健身房、餐厅、酒吧、艺术中心、婚宴、电影院，未来甚至小超市等等都会出现在公共空间里。
为什么要给公共空间留出足量的面积？易小迪告诉网易房产，“因为我们下定决心，就要卖得贵。我认为当大家愿意高价买我们产品的时候，我已经成功了一大半。”
二、该模式能否全国复制？
网易房产在对易小迪专访后，总结出三条喜马拉雅产品线在全国复制需要满足的条件：
第一，各城市对旧楼改造的存在需求。
网易房产获悉，重庆喜马拉雅项目所在地，是阳光100早在2003年储备下的地块，但是在天津落子的两个项目均是通过收购而来。
易小迪表示，他现在不需要自己买地盖楼，而是通过收购再加工，来完成喜马拉雅项目的输出，同时也能帮助城市盘活存量资产。“价值已经不在买地盖楼的环节里了，把房子卖掉后，运营的价值才开始体现。”
第二，租金要为后期运营提供支持。
网易房产获悉，喜马拉雅团队的目标是将租金回报率控制在5%-6%之间。为此，易小迪曾做好3-5年不盈利的准备。“6%在公司内部是有压力。但从长远看，喜马拉雅的租金一定要高于同行，否则品牌就立不住。”
在他看来，二线城市不用担心，但三线城市的经济环境，导致租金或不能支撑公共空间内容运营的持续更新。不过他判断，未来十年，随着城市的发展，楼市仍有升值的预期，只要符合业主对资产配置的需求，三线城市或许也有复制的可能。
第三，团队的运营和标准化要做到位。
判断一个喜马拉雅项目是否成功，主要体现在它为空间赋能的多寡。这也决定了能吸引多少志同道合的伙伴一起参与。
不同地域的喜马拉雅项目，在公共空间里被赋予的内容也存在差异。很多时候，就连易小迪无法确定哪些属绝对盈利的项目。
“现在我们要组建更多的合作伙伴团队，对我们来说是个挑战。但只要把这个平台搭起来，人家就愿意过来了。”
在喜马拉雅转型运营的第三个年头，打开销售局面后，接下来就是布局扩张的阶段。网易房产获悉，阳光100下一步准备携喜马拉雅进入上海，如果顺利落子，这将是该产品线首次在强一线城市的露面。
易小迪的目标是今年要做到1万间，明年达到2万间，“我希望五年之内做到10万间以上。未来三、五年目标租售收入争取达到50亿元以上。”
本文来源：网易房产
作者：田晏林
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