一勺言 | 楼市的「人造恩赐时刻」又出现了

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让我们首先确定两件事：

1，2018年度，北京楼市新房领域的「最佳买房时间窗口」确实已经打开了；

2，最保守预计，这个窗口期可以持续到今年年底。

在这个共识基础上，今天比较接地气，谈谈在当前的买房时间窗口里，应该如何操作。

前几天，好评与差评写了一篇文章，放在这里，推荐阅读，名字是北京33个限竞房最强购买指南了解下，内附实操攻略与项目明细。

它主要谈的是方法论，我直接谈谈操作要点。

在我看来，北京楼市今年最大的特征有两个：

1，入门级总价重心大幅度下移，「车票余额」充足。

入门门槛，从2015-2016年度的800万总价下沉到500万总价，这主要是限价房大面积入市的功劳。从2016年至今，北京市出让的超过60块限价房用地，绝大部分都有70/90政策的户型面积限制，由于限价房的平均售价中位数在5.4万/平米，我们可以大致推断出，今年市场的入门级套总价在500万元左右，上车的车票价格非常不错。

但是，主要的阵地还是在1000万元左右。在500万到1500万区间内，开发商获得了足够的战略纵深空间。市场上的限价房提供了刚需、首改与再次改善的不同版本产品，一批自我期许的开发商瞄准的是再改善的头部市场。

2，限价房的销售局面出现了两极分化，可喜可贺。

四环以里的限价房，超级好卖，但也因此陷入了内部卖房的「道德无底洞」，甚至面临被共有产权的危险；五环以外的限价房，则超级不好卖，但也因此成就了今年北京楼市最大的买房窗口期。

四环以里的房子，不再今天讨论之列，那是「天上的事情」；五环以外的限价房，才是今天讨论的主角，这是「尘埃里的故事」。

根据好评与差评统计，迄今已经公布案名的限价房，已经超过30个，但迄今开盘的仅有5个，这意味着，我们正在抵达下半年这个主战场。

这注定是近年来难得一见的「人造恩赐时刻」：买方市场特征重新出现，卖方市场特征在一定程度上退潮。

这个时候，手握房票，如何挑选？

给你三个建议：

1，重区位。

2，买精装。

3，看物业。

这三个建议与通常人们买房时更习惯的重价格、看产品的逻辑不太一样。

理由是这样的。由于房价都在土地出让时固定好了，失去了「讲增长故事」的现实紧迫感，政府为人们买房创造了一个安安静静的「挑选时间」；另外，数十个新盘集中入市，东南西北都有，70/90的户型政策硬约束，让大家的模样第一眼看上去都差不多。别说一般客户，行内人看样板间都能患上「脸盲症」，你想在客户看第一眼、第二眼就脱颖而出，难度很大，十分考验买房人的「验真能力」。

所以，不如把你的挑房标准拆分成三个「所见即所得」的指标：区位，精装与物业。

区位，或者说板块，不仅是对一个客户最好的轮廓素描，也实实在在构成了房价支撑。

前半句容易理解。你愿意买什么区域、区位或板块的房子，基本上与你的工作与生活半径高度相关，反过来，你对区位的选择，折射了你在买房中偏好、现状与购买力。

后半句也很在理。过去十几年虽然北京房价普涨，鸡犬升天，但是普涨中见硬实力，买对了正确的区域与买对了正确的房子，上涨效果相当于特等奖，水涨船高那种上涨相当于安慰奖。

在专业评测中，我们也通常使用「跑赢」而不是「上涨」，来对你的买房投资进行效果评估。而能够达到「跑赢」，与区位选择的眼光关联度非常大。推荐一篇文章给你看，是时候更新你的买房观念认知了！

在这一波买房中，建议你挑选那些处于北京市规划红利与概念最集中的板块。

再谈精装。

经过近五六年的市场教育，人们对精装房的恐惧感在大幅度下降。这是一件很好的事情，但是，北京的限价房玩法更新之后，开发商为了追求利润，大面积地开始放弃精装修房。

事实上，在整体限价的背景下，很多买房人也开始担心开发商2018年份的精装房，水平不高，诚意不足，对精装修表现出了可有可无的心态。

买房人的顾虑，属于信息不对称下的正常反应，但是这种心态未必可取。精装修房，在当下的中国楼市，是一个大趋势，省钱省力省心，从最终的装修效果看，也大概率跑赢市场上散户个性化装修的平均效果。

那么，如果你选择精装修，你的标准又是什么？

答案很简单：选择那些有大体量精装交付经验与工装体系能力的开发商。不要轻易相信那些几乎没有为精装交过学费的开发商。虽然我们不能让对精装修房的传统恐惧来惩罚自己的生活，但是我们也不应该冒然成为开发商在精装房战场上的实验版「小白兔」。

最后谈谈物业。

在很多人的买房价值逻辑链上，物业都是排在最后一位的。没有办法，这是很多人买房买不到点上的重要原因。

你的房子一旦交付使用，就从那一刻开始变成了二手房，它的估值逻辑就要按照二手房模式进行定价。在二手房模式里，你的房价守护神就从新房模式下的「销售员」变成了「物业服务」。

物业是房价「最后的防线」。在众多楼盘因物业质量而失守房价的血淋淋案例面前，我们怎么夸大物业的价值都不为过。

区位，精装与物业，构成了在当前的「人造恩赐时刻」买房的最佳三原则。

按照这三个挑房原则，又有哪些类型开发商可以「中奖」？

就是在这时，万科出现在了候选人的视野里。

这不是偶然现象。原因有三：

1，依可售货值计算，北京万科可能是当前北京楼市限价房赛道上的头号玩家，仅限价房货值可能超过了400亿元。

2，今年北京万科将有5个限价房项目走上跑道。

3，这5大项目，完美吻合上述「买房三原则」。

来认识一下这五大项目。它们的区位都在热点趋势图上。

两张图对照，可以看出，五个项目各有故事可讲。万科一定有一个事先推演好的拿地地图，只等政府放地，一旦吻合，寸土必争。给我认识的牛伟院长点赞，他是北京万科拿地背后的首席智囊。

拿地之后，战争才刚开始。谁都没有想到，今年的限价房竞赛会呈现这样一个惨烈的局面。观察前段时间第一批开盘的五环外限价房项目，其实销售相当不乐观，去化近乎腰斩。

此时，才是比拼诚意的时刻。我看到万科祭出了两大杀招，一个惊艳，一个招牌，让头号玩家的限价房攻略添色不少。

第一个惊艳动作来自于万科不但没减配，反而做了加法。这五大项目中，除了万科观承大家外，有三个项目冠名「翡翠系」，分别是翡翠云图，翡翠西湖，翡翠山晓，另一个项目（七橡树）以翡翠系为产品底盘。

由于翡翠系是万科全集团的高端产品系，它出现在限价房序列里，让北京万科的2018年产品阵容极具视觉冲击力。这种做法的背后，有很大的可能性，操盘者可能就没有把限价房当做低端楼盘进行处理的初衷。比如，它的洋房与高层产品，一如既往地按照精装修交付。在限价房遍地的今天，万科对五大项目正常心态的操盘坚持，可圈可点。

最值得一提的是两个项目，万科翡翠山晓与万科翡翠云图。毫不夸张地说，这两个项目是北京万科打算刷新大众对限价房固有偏见的最好代表。

翡翠山晓的容积率是1.6，翡翠云图的容积率是1.8，二者的核心主力产品都是洋房与叠拼，后者甚至更以叠拼为主。这样的容积率条件与产品特征，先天就具备高端楼盘的营造基因。限价的出现，无非是给你提供了一个十年不遇的高性价比入市机会。它们大概率将在未来几个月入市，在石景山与海淀，众目睽睽之下，两大项目已经开始制造出区域同行的巨大焦虑。

第二个招牌动作来自于万科物业。所有这五大限价房项目，全部由万科物业提供服务。对于一些客户而言，你可能未必喜欢万科的房子，但是，万科的物业几乎没有人愿意拒绝。

我给大家提供两个万科人口口相传的「说法」：

1，从历史与经验数据看，万科的楼盘从开盘到清盘，从来没有低于60%以上涨幅的案例；

2，万科物业服务的万科楼盘，在二手房市场上高于同地段的小区均价10%—35%。

第一个说法在限价时代，暂时终结。但是，第二个说法，绝对值得你去亲身验证一下。

总之，在即将开打的「买房窗口时间里」，开发商都在积极备战，增加筹码，上述三原则将确保你利用正确的买房认知观念，买到正确的房子。

转载自：一勺言