2018年，是中国房地产迎来市场化改革后的第三个十年，房地产一直是市场上备受瞩目的话题，如何“求变”与“创新”，是房企关注的焦点。7月，博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南举行，好租作为大数据驱动的全价值链商办运营平台受邀参加，并首次发布了《2018年2季度商办市场报告》，全联房地产商会联合办公分会特约研究员、好租数据研究中心主任匡健锋从宏观经济指数、一线城市供应与去化、行业用户变迁等多个方面对上半年的商办市场变化进行了详解。
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经济走势稳健 商办投资市场向好
2018年上半年，房地产政策调控进入了一个新的阶段。加之，4月份金融领域进一步放开措施，短期将直接利好于商办领域，特别是京沪两地的写字楼市场。上半年，中国经济走势稳健，固定资产投资增速较去年全年加快，其中房地产投资向好，为经济增长提供一定支撑。
房地产开发企业到位资金6.2万亿元，同比增长5.1%，增速较1-5月份增涨3个百分点。目前一线城市的商办写字楼市场对比与发达国家的一线城市仍存在较大的差距，即使对比香港仍有较大的升值空间，房企将会进一步挣抢写字楼这块价值洼地。
城市改造更新 积极面对存量时代
2018上半年，作为一线城市代表的京沪两市办公楼新开工面积增速和竣工面积增速双双走低，增速较去年同期大幅下降。其中新开工面积一直保持大比例的负增速状态。而上海市在经历了2017年的办公楼竣工高峰后，2018年上半年的办公楼竣工面积增速回归到零点附近。北京市办公楼竣工面积增速则较2017年进一步下探。京沪两市整体办公楼市场将较其它城市更快的进入存量时代。
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在月度可租赁面积供应量方面，上海写字楼市场由于2017新入市办公楼面积较多，总量居于一线四城首位，核心区及外围区域均有新增项目，6月份月度累计可租赁面积达1790万平米，环比上季度增长7%。北京办公楼月度累计可租赁面积达1132万平米，环比增长16%，增量主要来自于四环外区域的新增办公楼宇及园区，以及存量改造楼宇的入市招商；深圳办公楼月度累计可租赁面积约700万平米，环比下滑4%；广州办公楼月度累计可租赁面积约为240万平米，环比增长约14.8%，琶洲及白云区新增项目较多；成都市办公楼月度累计可租赁面积约为190万平米，体量上已经与广州市相差不大，本季度环比增长约7%。
市场供求相对旺盛 租金价格略有波动
从市场供求关系上看，一线城市的市场需求都处于相对旺盛的状态。从商办市场进入存量时代开始，政府更注重城市更新改造、资产运营、买卖、租赁和金融化，比如北京新兴了丽泽金融商圈，成为商圈中的新贵；上海通过对虹桥枢纽的打造，吸引了更多开发商和企业入驻；粤港澳大湾区规划的推进加速了区域内交通网络的发展，广州和深圳因为大湾区的建立，重新成为商办领域的热门。Q2季度，北京市在去化率与去化速度上再次超越其它四个城市，旺盛的租赁活动带来了良好的去化速度，市场整体的活跃性保持在较高的水准。上海各商圈的租赁表现同样相当活跃，但较大的可租赁面积将整体的月度去化率拉低。广州、深圳、成都三市的去化率差距不大，核心商圈依然是成交热点区域。
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价格层面，二季度除北京外，上海、深圳、广州、成都的办公楼月度租赁均价均呈现小幅下滑。主要因素在于春节后成交高峰将Q1租赁均价拉高。北京市租赁均价逆势小幅上涨1.2%，主要拉动因素在于丽泽、亦庄的新增项目入市，拉动商圈量价齐升，此外CBD、中关村等老牌活跃商圈价格亦略微上涨。
一线市场趋近饱和 联合办公开启城市下沉
近两年，我国的联合办公行业一直处于迅猛的发展状态，但由于城市发展和市场需求的差异化，联合办公的发展主要聚集在一线城市。根据好租数据研究中心的跟踪关注，联合办公客户需求的占比在有监控以来一直呈现快速上涨的需求。表明企业对联合办公这种新型办公形态的接受程度越来越高。联合办公行业无论从供给端还是需求端，都在逐步融入主流办公市场。
一些头部企业正在从一线城市或其发源地城市向部分二线城市进行拓展，热门市场包括成都、杭州、武汉等。同时，行业内公司间的收并购也将有助于该市场向成熟阶段迈进。盲目扩张的时代已经过去，行业开始走规模化之路。联合办公品牌开始意识到，合作更为重要。虽然这种合并或合作也被解读为抱团取暖，共渡难关。不论怎样，行业内合并 / 合作的氛围一旦浓厚，更能让各方把焦点放在用户体验上，而非价格比拼。
本文来源：网易房产
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