棚改货币化终止 上市房企两周市值蒸发近2300亿

7月2日央行公布的数据显示，6月份央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行净增加抵押补充贷款（PSL）共605亿元。这比5月份的投放量少了近200亿元。PSL贷款即为抵押补充贷款，是棚改货币化安置的主要资金来源。而棚改货币化又被看做是刺激购房需求、去除房地产库存的重要因素。

在此之前，6月25日，棚改贷款收紧的消息在网络上传开，有媒体报道称，新的棚改项目基本已经暂停审批。6月26日，不少机构发表研报表示了对房地产行业的担忧。如华泰期货就表示，“新棚改项目基本暂停审批再加上PSL收紧，或将对地产投资产生明显压力，对下半年经济走势也将产生负面影响。”

在资本市场上，地产股也几乎全线大跌。Choice数据显示，沪深两市截至7月6日的139只房地产股票（证监会行业分类）中，有110只自6月25日以来呈现下跌趋势。

值得注意的是，PSL收紧背后，房地产公司今年来增发再融资也普遍减少，不少房地产公司选择发行债券融资。今年一季度，过半房产上市公司的负债率在上升，有息负债压力也在增加。

139家上市公司市值蒸发近2300亿

“棚改”即棚户区改造，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。2014年，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。对于棚户区改造，政府在财政投入、建设用地、税费和信贷等方面给予支持。

此前，我国不断推进棚改快速审批通道的建立，简化审批程序，对于一些短期项目，审批权下放至国开行的分支行。而据市场传闻及多家媒体证实，国开行如今将审批权暂时收回，新棚改项目暂停审批。

消息一出，地产股应声下跌。Choice数据显示，截至7月6日沪深两市139只房地产股票中，有110只自6月25日以来呈现下跌趋势。其中南都物业、保利地产、华侨城A等8家公司的区间跌幅超过了20%。

在此背景下，6月27日，国开行新闻办公室发布声明称，国家开发银行从未授权任何人员代表开发银行发表言论，有关言论不代表国家开发银行。与此同时，不少上市公司也开始就棚改政策进行回应。

然而，这些都未能挽回地产股的股价颓势。Choice数据显示，截至6月25日，139只地产股总市值达到22782.9亿元，而到7月8日时，139只地产股的总市值仅剩20484.6亿元，这也意味着在短短两周的时间内，地产股的总市值蒸发2298.3亿元。

同花顺问财显示，包括北京城建、中南建设等的棚改概念股共17只。Choice数据显示，截至6月25日，上述17只棚改概念股的总市值为3055.17亿元，到7月8日时，上述概念股市值只剩2795.8亿元，蒸发259.3亿元。

市值缩水前10房企中，9家三四线城市有项目

记者注意到，在市值下跌最大的10家房地产公司中，除陆家嘴外的9家公司均有涉及三四线城市的项目。

如万科A虽然主要在一二线城市布局，但年报显示，公司2017年开发或2018年计划开发的项目中，涉及东莞、佛山、珠海、漳州等三线城市的项目；华侨城2017年年报显示，公司在佛山、宜宾等有土地储备；荣盛发展2017年度在廊坊、沧州、邯郸、蚌埠等三线城市均有项目开展；绿地控股2017年年报显示，公司在宿州、黄山、新乡、盐城等多个三四线城市均有土地储备存在，在南充、延安等四线或五线城市也有在建的项目。

同样，招商蛇口2017年年报显示，公司在佛山、东莞、晋宁等地有拟开发项目；华夏幸福2017年度新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，多个项目位于开封、六安、新乡、湘潭等三四线城市，华夏幸福在河北廊坊也有土地储备。

定增遇冷转债市，1651亿元债券发行进行中

对于A股百余家上市公司而言，棚改货币化收紧的信号是“雪上加霜”，在此之前，上市房企已遭遇资金“严冬”。

在上市公司增发募资普遍严格审核的情况下，2018年，沪深两市的房地产公司增发募资情况较上一年有所下降。

Choice数据显示，139家上市房企中，有6家在2017年完成了10次增发，其中银亿股份完成3次增发，合计募资超100亿元；上海临港、国创高新分别增发2次，募资额分别为31.62亿元、40亿元。

进入2018年，只有中华企业、我爱我家完成了定增，分别募集148.5亿元、16.21亿元；西藏城投在3月增发募集了11.68亿元资金，但7月却宣布终止发行。

随着上市房企股价不断下跌，完成增发的上市公司有不少股价跌破了最新的增发价格。

今年5月22日，中华企业以5.23元/股的价格向上海地产（集团）发行股份。按照7月6日的4.19元收盘价，中华企业最新股价较增发价的折溢价率为-18.89%。

原上市公司昆百大发行股票购买我爱我家股权，今年2月以8.9元/股的价格完成增发。截至7月6日收盘，我爱我家（昆百大4月更名为我爱我家）股价为6.61元/股，较增发价格折溢价率为-16.41%。

相比之下，西藏城投的折溢价率更低，接近腰斩，最终西藏城投7月3日发公告称，决定终止发行。

除西藏城投外，不少公司增发也遭遇搁浅。6月20日晚，中弘股份发公告称，公司在2016年的增发计划因为相关决议的有效期届满，向证监会撤回了此次发行申请。

1月26日，迪马股份也宣布，决定终止最多10.7亿元的定增计划；1月9日，绿景控股也宣布终止原本发行股票募资不超过67亿元的计划。此外，在证监会披露的融资审核进展中，泰禾集团的增发再融资也显示为“中止”。

对于增发募资难度较大的房产上市公司来说，发债券或许是更为轻松的募资方式。Choice数据显示，2015年至今，沪深两市房地产企业的增发募资总额为3623亿元，同期债券的发行总规模却达到了7092.59亿元。

2018年以来，139家房地产上市公司进行了113次债券发行，合计募集资金1113.99亿元。2015年-2017年这些公司分别发行了135次债券、189次债券、120次债券，年度合计募集资金2058.77亿元、2476.93亿元、1307.11亿元。

有不少房地产上市公司发债频繁，比如阳光城2015年以来的总债券发行次数达到了32次，总发行规模297.5亿元，仅2018年以来，阳光城进行的债券发行就达到了11次；华夏幸福2015年以来完成25次债券发行，总规模459亿元；保利地产2015年以来发行债券16次，总发行规模357.17亿元。

目前还有不少房地产企业的债券发行计划仍在进行中。Choice数据显示，从2018年1月以来，仍有39起房地产公司的债券发行计划仍在进行中，共涉及1651.8亿元。

这些债券发行计划中，目前只有阳光城、格力地产、万科A、苏宁环球4家公司的发行计划得到了证监会的批准，仍需通过发审委审核通过，其余企业均处于股东大会批准或董事会批准的阶段。

过半房企负债率上升，中弘股份40亿债务逾期

成功发行债券能缓解公司的资金压力，却也为上市公司带来不小的还本付息压力。

6月21日，中弘股份披露公司债务逾期的最新进展，截至6月20日，中弘股份逾期的债务本息合计达到了了40.85亿元。目前，中弘股份旗下还有“16中弘01”等4只债券尚未到期，需按时付息。

6月27日，大公国际对中弘股份的信用等级由“B”下调为“CCC”；评级展望由“负面”调为“维持负面”；债券“16中弘01”信用等级由“B”下调为“CCC”。7月5日，东兴证券也发布公告称，中弘股份流动性和还本付息能力很差，盈利缺乏对利息的保障能力，偿债能力很弱。

数据显示，截至2018年第一季度末，中弘股份的资产负债率为81.89%,有息负债率达到了78.36%。

类似高比例的负债的上市公司不在少数。Choice数据显示，139家房地产公司中，有98家公司截至今年第一季度末的资产负债率超过50%，占公司总数的70%，其中有33家公司资产负债率超过80%。

有息负债上，有67家公司2018年第一季度末的有息负债率超过了50%，其中泛海控股、铁岭新城、三湘印象、广东明珠、海印股份、海航投资6家公司的有息负债率达到了80%。

相较于2017年底，今年第一季度房产企业的负债也呈现上涨趋势，72家公司一季度末的负债率较年初有所上升，占比51.7%；有77家公司的有息负债率较年初有所上升，占比55%。

■?个股盘点

万科：两周市值蒸发超360亿

截至7月6日收盘价，万科的A股流通市值达到2562.19亿元，在135只地产股中位列第一。不过在6月25日时，万科A股流通市值达到2924.27亿元，在两周内，这只龙头股总市值蒸发362.08亿元。

面对不断蒸发的市值，在6月29日举行的万科2017年度股东大会上，万科首席运营官张旭表示，棚改政策有可能是传言，对此不发表评论。公司棚改的项目，三四线城市比较多，对公司影响不大，公司会密切关注这方面的信息。

6月30日，万科在互动平台上也表示，棚改项目的具体操作方式是否会发生变化，公司会保持关注，“棚改重点在三四线城市，而公司业务主要在一二线城市。”

根据万科2017年年报显示，集团在建项目总建筑面积约6852.8万平方米，权益建筑面积约4374.0万平方米。按照建筑面积计算，万科有74.7%的项目面积位于一二线城市，按照权益投资金额计算，有90%位于一二线城市。

值得一提的是，在参与棚改项目的同时，万科还提出了“万村计划”，即城中村改造计划。过去几年，万科按照“租赁-改造-再租赁”的模式对深圳、上海等城市的城中村存量地产进行改造。而城中村改造后的房租上涨，也曾引来深圳富士康员工担忧并发表公开信。2017年，万科参与旧城改造项目，权益建筑面积在报告期末合计约289.1万平方米。

碧桂园：业务集中在棚改密集落地区

即使在香港上市也无法逃脱市值下跌大潮。6月25日，碧桂园总市值尚有3204.61亿港元，碧桂园服务总市值为268亿港元。两周过去，碧桂园总市值降至2808.93亿港元，碧桂园服务总市值降至252亿港元，二者总市值合计蒸发411.68亿港元，合约348.29亿元人民币。

与万科不同的是，碧桂园的主要业务集中在此前棚改项目密集落地的三四线城市。年报显示，2017年底，碧桂园共经营1468个项目，覆盖30个省、220个市、768个县镇区。按地理位置计算，约58%的销售来源于三四线城市。

就在本月，新闻报道称，碧桂园叫停三四五线城市全覆盖战略，原因也是“用规模换现金”，缓解公司的资金压力。这一传言已被官方澄清。2017年年报显示，碧桂园可动用现金约1484.0亿元，达上市以来最高水平，同比增长54%

不过，现金流充足的碧桂园仍负债累累。i问财数据显示，2015年、2016年、2017年碧桂园的总负债分别达到3206.10亿港元、5666.89亿港元、1.12万亿港元。年报显示，碧桂园的负债率最近三年来不断攀升，在2015年时负债率为75.3%，到了2016年就上升到86.2%，2017年则是88.9%。而如果只看净资产负债率，数据也从2016年的48.65%上升至2017年的56.91%。

北京城建：“棚改航母”失去14亿市值

虽不是大型地产企业，市值体量相对较小，北京城建在诸多新闻中仍被称为“棚改航母”、“棚改第一股”。而在此次棚改政策变动传言中，北京城建的市值也无可避免地受到了波及。Choice数据显示，截至6月25日，这艘“航母”总市值151.38亿元，到7月6日已经降至136.49亿元，蒸发14.89亿元。

据媒体援引北京城建发布的公告统计，自2016年起，北京城建先后参与北京东城区望坛433亿元项目、丰台区张仪村35亿元项目、顺义临河村265亿元项目、怀柔新城50亿元项目和延庆康庄镇50亿元项目，总规模已达830亿元。今年1月16日，北京城建发布公告称公司获得“怀柔区城中村棚改项目”和“大兴区黄村镇海子角村、辛店村棚改项目”合计占地369万平米，总投资额262亿元。上述项目规模总计达到千亿量级。

据了解，在2016年时，北京城建的预付拆迁补偿款占总资产比例只是2.55%，而2017年则上升到了11.49%，金额同比增加481.09%，是所有项目中增长最快的一项。此外，公司长期借款金额2016年占比仅为13.47%，2017年上升至27.18%，金额同比增加160.52%。

北京城建在年报中指出，公司的利率风险主要产生于银行借款等。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。

而在合并现金流方面，2017年北京城建经营活动产生的现金流量净额为-139.36亿元，在2016年这个数据是-17.43亿元，同比增加699.54%，公司称这主要是项目投入增加所致。此外，北京城建2018年投资活动产生的现金流量净额也是负数，为-15.49亿元，公司称这是新增对外投资所致。