在一线城市近三年的尝试后，长租公寓的暖风开始吹进强二线城市，比如西安。
近两年，西安有从二线跃迁一线城市的态势，大力度引入产业、人才等，在催化房地产市场的同时，也带来了西安本地公寓市场的“热启动”。
此次，地产大佬冯仑先生旗下御风资本携手佰仕信基金，以资产并购模式收购西安核心区地段的一幢高档公寓，并由冯仑先生旗下公寓运营商“梧桐公寓”进行改造装修及运营。成熟的模式、优质资金加上优质企业，在西安公寓市场占据一席地位，或许只是时间问题。
长期看好长租公寓，短期要求算得过账
“房住不炒”的调控纲领下，发展租赁住房建设，已成为不可逆转的市场趋势。一二线城市房价普遍高企，品牌长租公寓成为年轻人的居住选择，租房人口总量达1.8亿人（资料来源于《中国流动人口发展报告》），未来市场容量将达到数万亿市值。
于是，风口以及追逐风口的人都来了。
佰仕信基金董事长李伟凡在接受采访时，就坦言：“不管是真做还是假做长租公寓（参与的企业），短期来看打着这个旗号容易圈钱，特别是在今年去杠杆凶猛的情况下；长期来看，这条路走下去最有可能打通公募Reits的绿色通道。”
一个共识是，无论多火热，目前国内的长租公寓其实还是一个微利行业：获取项目的成本太高，租金收益很难算的过来。所以不排除，一些大开发商底子厚可以短期内撑住，贴钱赚吆喝，目标在于占个坑，争取第一梯队进入证券化的绿色通道。但对于私募基金来说，李伟凡认为，还是要务实点，基于项目本身的收益去考量，所以对长租公寓的未来发展，佰仕信基金是充满信心的，但短期内对于这类项目的筛选，一定是要获取低成本的物业，同时降低运营成本，最大化的实现利润。
李伟凡透露，本次基金是以市场价六折的基础去收购的物业，所以不论是散卖掉一部分保证流动性，还是自持通过改造做包租公，帐都算的过来。此外，这个项目是在西安最核心的高新区，边上的医院学校资源成熟，12000万平米的公寓体量，以长租公寓定位来重新设计装修和运营非常合适。
足够自信的项目也给了佰仕信基金足够信心，毕竟在其内部，所有产品项目团队都是强制跟投的。
“下沉式”扩张，西安公寓市场即将热启动
符合长租市场发展的城市有哪些共同点？总结来看，可分为以下四点：流动人口多；房价较高；空置房较多；长租公寓尚未饱和。
世联行集团公寓事业部总经理甘伟曾表示，任何市场都是供需关系，人口的增长体现需求。北上广深都在控制人口规模，但整个二线却在“送钱”、“送房”、“送户口”争夺人才流入，上演了一场又一场的“抢人大战”。未来，一线城市作为公寓发展的主战场可能在慢慢消失，中国的长租市场会下沉到二线核心城市。
人口回流只是其一。一线核心城市对于公寓的政策是制约的。国内一线城市租赁市场相比较二线城市发展模式更加成熟，因此政策对于长租公寓的制约性也就越强。从今年年初开始，一线城市的拆拆拆与清退现象并不在少数，而一线城市对于群租房、商改住、工改住的打击力度很大，这就造成了一线城市拿房难，供应量跟不上的局面。而在二线城市，政策的限制相对较小，且外来人口数量相对较少，租赁需求远远小于一线城市，所以房源的获取要容易的多。
西安近两年呈现跨越式发展，西咸新区由西安代管，西咸一体化趋势，将为西安的发展带来巨大的土地空间。同时，依托西安强大的高校技术储备人才，及硬科技研发基地底蕴，投资加码、电子、物流、航空航天、大数据等产业也加速推进，从政府规划文件，截止2020年西安经济、人口、市域建成面积均大幅增长，增幅远超西部其他城市。
城市化高歌猛进，观念日新月异，尤其是70后、80后、90后的需求变化迭代，会对产品，服务，价格越来越挑剔。过去西安市场上的大规模的散户（职业二房东）出租，“散养”等模式将迎来一次大范围的冲击——租房是一种消费行为，服务行业最终比拼的还是产品和服务本身的竞争能力。而这些最终会落实到品牌二字。租客越来越认同的公寓品牌一定是在产品，服务上下功夫，逐渐形成口碑效应的租赁企业。
只不过，目前西安公寓普遍存在的痛点是运营管理的缺位，要么没有专业运营机构，要么运营理念和模式鲜有亮点。知名公寓品牌如万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓、美丽屋、红璞公寓等也仅算是初步布局，尚未深耕。这对梧桐公寓来说，未尝不是另辟蹊径打响品牌，曲线救国抢占市场的机会。
梧桐公寓以健康人居谋求差异化竞争优势
除了盈利老大难问题，现阶段品牌公寓同质化也多被诟病。御风资本合伙人张磊介绍说，目前国内没有太多高端公寓的运营商品牌，梧桐公寓计划打造健康居住领域的国际领先品牌，通过品牌对物业进行赋能，未来的运营收入中会有相当一部分来源于品牌溢价。
不同于开发商系的长租公寓品牌那样在各大城市跑马圈地式的获取物业拼规模，也不同于一些互联网品牌的长租公寓主要针对年轻人客群，梧桐公寓争取在健康居住领域做出自己的差异化优势来。在如今雾霾等环境问题升级、装修污染频发的背景下，梧桐公寓以“好水、新氧、乐居”为主打特色，致力于为特定客群提供顶级的健康居住体验，这也是梧桐公寓区别于其他长租公寓运营商的地方。
冯仑先生此前在北京打造的CBD逸兰公寓、在台北打造的2011阳明山公寓，于“高端服务式公寓”领域早有布局和尝试。
如今的公寓市场炙手可热，未来行业品牌公寓之间的竞争不可避免，“群雄逐鹿”中谁最终能脱颖而出，尚不好说。唯一肯定是，其间“运气成分”越来越少，要想赢，就必须从每个环节进行深耕与运营。
此次，对于佰仕信基金而言，正式跨入长租公寓领域，是不错的开端，相信也意味着一个光明的未来，祝福！
本文来源：网易房产
责任编辑：
田晏林_NH7707
