国际资本涌动长租公寓市场 看重长期稳定性

本报记者 王营 实习生 晏思思 北京报道

国际资本也将目光投向国内长租公寓市场。

6月12日，龙湖集团宣布将与新加坡政府投资公司（下文缩写“GIC”）共同设立一个长租公寓投资平台，专项投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目，首期投资额共计10亿美元，约合64亿元人民币。

这并非GIC首次涉足长租公寓市场。5月14日，GIC与中国地产投资和资产管理平台盛煦地产宣布，将合资成立一家长租公寓投资平台，初期投资额43亿元，专注投资中国一线城市核心地段的长租公寓项目。GIC也将收购盛煦地产部分股权成为其股东。

GIC成立于1981年5月22日，是新加坡最大的国际投资机构，主要任务是管理新加坡的外汇储备，跨出新加坡国界向海外大举投资。21世纪经济报道记者初步梳理了其近年来全球投资路线发现，投资方向包括长租公寓、联合办公、写字楼及养老地产等。不过，GIC此次对中国长租公寓市场投资热情显得尤为高涨。

对于国际资本涉入，蛋壳公寓创始人兼CEO高靖认为，GIC本身具有房地产属性，投资长租公寓市场并不奇怪。不过这说明中国长租公寓市场模式已经不是在初期。

国际资本涉足

GIC的涉足为中国长租公寓市场再添几分国际色彩。

GIC地产首席投资官李国绅曾表示，看好中国快速增长的长租公寓市场前景，更相信人口趋势和城市生活模式的转变对这个行业产生的深远影响。

公开资料显示，新加坡的外汇储备被分为两部分，一部分由新加坡金融管理局持有，用于调节外汇市场和作为货币督察局发行货币的保证。另一部分则交由GIC管理，目标是保证获得持续的长远回报。同时，GIC还能调动国家财政储备。GIC的使命是为新加坡的外汇储备进行保值增值，以提供可用于未来消费和投资的资金。截至2018年2月，GIC管理的基金规模已超3500亿美元，位列世界第八。

针对中国长租公寓市场发展，李国绅曾表示，优质并专业管理下的公寓项目仍然有限。显然，盛煦地产（NOVA）和龙湖集团是GIC在中国这个新兴领域选择的重要合作伙伴。

资料显示，GIC投资风格较稳健，投资周期一般为8-10年，与中国长租公寓长线投资获得收益的风格较匹配。

对于GIC与龙湖的合作，龙湖方面提到，能够达成合作基于几点：第一，龙湖对于长租公寓业务的高度重视，并全力投入，目前已取得一定成果；第二，龙湖四大主航道业务齐头并进，财务盘面稳健。

相关资料显示，2016年，龙湖开始涉足长租公寓，创立“冠寓”品牌；2017年，龙湖率先将长租公寓提升至战略级，并于同年9月开出在北京的第一家店——冠寓酒仙桥店。截至2018年5月底，冠寓已布局全国28个一二线城市，开业房量逾20000间。预计今年底将实现累计开业房间数量6.5万间。

盛煦地产（Nova）由华平投资和创始人于2015年联合创立，是一家专业经营性物业投资及资产管理公司，主要业务为收购优质物业资产并改造为长租服务式公寓和商业物业。资料显示，目前盛煦地产投入运营和在建项目已达39个，资产收购总规模近100亿人民币，覆盖上海、北京等一线城市。

头部玩家具优势

21世纪经济报道记者注意到，除了GIC，中国长租公寓背后的资本中，国际资本的身影越来越多。

2018年6月6日蛋壳公寓获7000万美元B+轮融资，参与投资的Tiger Global Management（老虎国外）是美国基金公司，贝塔斯曼亚洲投资基金是由德国贝塔斯曼集团全资控股的常青基金；5月10日，优客逸家获10亿人民币C轮融资，投资方中SIG海纳亚洲是海纳国际集团SIG全资子公司，是总部设于美国的大型金融服务公司；1月16日自如获40亿A轮融资，其中美国泛大西洋投资集团（General Atlantic）是全球首屈一指的私募基金。

在高靖看来，国际资本投资中国长租公寓市场主要看重两点：看长期，看稳定性。政策东风之下，被长期看好不难理解；稳定性则指的是周期偶有波动，但长期商业模式的稳定性。

中国早先的长租公寓企业起源于传统的“二房东”模式，即个人拥有大量房源，整体出租并结合品牌化运营。2010年，在消费升级背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统租房业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期。根据鲸准App统计，2012-2014年间成立的长租公寓、非标短租、房产中介、房产众筹、房租分期等赛道项目数量达到400之多。

不过值得注意的是，2017年以来，长租公寓市场中头部玩家优势明显，并初具相对成熟的商业模式。其中一大重要表现是长租公寓与资本结合愈发密切，长租运营主体频繁发行住房租赁相关的资产证券化产品。

经过近两年探索，龙湖冠寓也初具成形的商业模式。据龙湖相关人士透露，目前，冠寓采用“轻中重”（轻资产-纯品牌和运营的输出与管理；中资产-资产10年以上租期租赁经营、股权合作、委托管理等方式；重资产-对于优质物业的收并购及开发运营）三大模式并举的方式拓展至“豆豆”、“松果”、“核桃”三条产品线，在财务模型核算合理的基础上，力求以更灵活的拓展模式来适应多变的市场环境，迅速布局，快速落地。

截至2018年5月，冠寓重资产已获取项目的数量占总获取项目数量的20%以上，如成都金楠天街店、西安大兴东路店、杭州西溪蓝保店，都是具有代表性的重资产项目，毛利率在65%以上，出租率稳定在65%以上。