文/田晏林
在遭受还债质疑和接受上海证券交易所的问询之后，5月18日，天房集团（以下简称“天房”）按时兑付中信信托“天房2号”首期的2亿元本金及利息，打破了违约传闻。
5月21日，天房发文回应上交所，力证公司不存在偿债风险和流动性风险。
然而风波过后，天津人才新政引发新一轮楼市热议，作为天津最大国有房企的天房集团，其后续的债务变数和混改进展成为了解天津的一幕重要情节。
一 债务危机暂除 天房优化融资结构
关于债务危机，先做个简单回顾：
5月10日，中信信托责任有限公司发布《中信·天房2号贷款集合资金信托计划第二次临时信息披露报告》，表示天房集团应于5月18日偿还的2亿本金及利息可能发生违约风险。
5月15日，上海证券交易所也表现出明显的担忧情绪，对天房集团发出的关于2017年年度报告的事后审核问询函。要求天房对“一年内到期的银行借款及应付款项超过90亿元，但公司货币资金余额不足40亿元”情况，进行偿债措施的说明。
受此负面消息影响，天房集团的债券估值一度出现明显的上行。3天后，中信信托在18日当天足额收到天房应偿到期贷款本息，违约警报正式解除。
21日，天房集团回应上交所称，2018年1季度已归还带息负债20.3亿元，后期计划从销售收入回款中用于偿债35亿元，正常融资渠道取得借款35亿元备付各类即将到期借款和应付款项，公司不存在偿债风险和流动性风险。
据公开资料显示，截至2018年Q1季度，天房集团负债合计293亿元，总资产约345亿元，资产负债率为84.93%。
光大证券研究所分析认为，天房集团业务局限于天津，受房地产调控政策影响大。
一位接近天房的业内人士指出，之前公司的还债流程是“借新还旧”，但是政府为降低企业负债率，收紧金融政策，收缩杠杆后，增加了企业通过融资平台筹集资金的难度。
上交所在问询函中指出，天房集团2017年偿还债务支付52亿元，其中取得借款34亿，“偿债能力在一定程度上依赖于融资能力。”
对此，天房集团表示，截至2017年底，由于公司存续在建项目投入减少，相对应的融资需求降低，融资总额总体减少。
官方解释称，正在优化融资结构，“适当归还一部分成本较高、抵押及质押物占用较多的融资，降低有息资产负债率；并且，为降低综合成本控制线，以利率较低的新融资置换出一部分融资成本较高的融资。”目前天房集团控制综合融资成本下降至6.315%。
天房集团是国有独资公司，于2014年与房信集团整合重组而成。集团下设房地产开发、工程建设和管理、资本运作和社会服务四大板块，旗下的天房发展是A股上市的房地产开发公司。
作为天津的本土企业，天房发展手中握有大量优质土地。2018年Q1季度，通过招拍挂与合作开发方式合计取得新增土地储备计容规划建筑面积为43.10万平方米，同比增加260.37%，其中权益面积7.95万平方米，同比减少14.05%。
一位常年关注天津房企的业内人士透露，“目前天房的存货值约400多亿，虽然地多，但架不住包袱（负债）太重。”
二 万科碧桂园有意参与混改 面临284亿元债务担保？
2017年中报时，由泰禾集团控股的泰禾金控(平潭)集团有限公司曾以4.44%的持股比例，成为天房发展的第二大股东。
然而网易房产观察到，在2017年公布年报时，天房发展前十名股东名单里，泰禾系的身影消失了。
有消息人士确认，当年入股天房发展，除了基于财务投资考虑之外，泰禾正是看中天房的土地资源和国资背景，也曾打算参与天房混改。
不过在熟悉天房集团的业内人士看来，此次混改的开价过高，且公司本身多负债，而泰禾2018年Q1的负债率达到87.83%，想加入并非易事。
他向网易房产透露，万科、碧桂园有意参与天房混改。早前关于融创中国觊望参加的消息，随着融创的公开否认被视为小概率事件。
事实上，对于意向投资者的遴选，天房准备了一套详细的《资格条件》进行说明。
文件中除了规定意向投资者2015、2016、2017年度经营持续盈利，企业存续主体长期信用等级为AAA以外，其自身、或其控股股东、实际控制人、控股子企业也需要为“2018中国房地产百强企业”前三十名，且上述企业只能以一名意向投资者的身份参与本次增资扩股。
网易房产查阅了《资格条件》，天房集团在文中提到，公司目前存续国内标准化债券余额共计284亿元。
“为预防混改过程中出现存续债券持有人要求向集团回售债券的风险，意向投资者需提供284亿元银行保函或效力相当的其他方式，如果发生兑付，天房集团可以此兑付存续债券。”
（天房集团混改资料）
一位业务布局在天津的开发商表示，“虽然天房负债率比较高，但是产品口碑和土地储备还不错。”因此从长远战略考虑，一方面看好京津冀一体化的发展空间，另一方面，有机会参与A股上市公司的混改，能体现政府层面对企业的认可，增强品牌效应。
从去年开始，天房集团的混改工作基本定调。网易房产从天津市产权交易中心获悉，4月中旬为了助推混改，天津市国资委将所持公司控股股东天房集团100%股权按照经备案的评估值注入天津津诚国有资本投资运营有限公司（以下简称“津诚资本”）。
今年4月28日天房集团公开挂牌，披露增资扩股的项目内容。拟征集1名投资方，新增注册资本85714.285714万元。
增资后企业股权结构是：津诚资本持股比例为35%，新引入的投资者持股比例为65%。
投资者通过受让取得津诚资本所持有的天房集团增资前50%股权（即天房集团增资后35%股权）；通过增资取得天房集团增资后30%股权。
（天津产权交易中心官网截图）
混改相关文件明确规定，混改后，公司的组织形式为有限责任公司，继续沿用“天房”字号，经营存续期内天房集团注册地仍在天津。自交易工商变更登记完成之日起，5年内不直接或间接将所持天房集团股权转让。
公司混改后以市场化运作为导向，按照市场通用的原则和模式进行运作，建立健全法人治理结构，到2020年，集团年营业收入440亿元，利润总额44亿元，在岗职工人均年收入水平与经济增长同步提升，且年增长率不低于15%。
据了解，该信息发布期截止到6月26日，若期满未产生符合条件的意向投资者，则按照10个工作日为一个周期延长信息发布，直至产生意向投资者。
本文来源：网易房产
作者：田晏林
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