房价降得了吗？一季度卖地收入1.33万亿元

土地市场火热依旧。

4月18日，财政部公布一季度财政收支数据。其中，一季度土地出让收入延续了去年的高增长。1-3月份，国有土地使用权出让收入约1.33万亿元，同比增长41.8%。

这与去年的涨幅基本一致。去年全年我国国有土地出让收入规模约5.21万亿元，同比增长40.7%。

近期,包括国家统计局、自然资源部等多个部门均发布了一季度土地市场的有关数据。结果显示，在“房住不炒”的总基调下，土地市场总体供应增加，价格微幅上涨，溢价率下调的总体态势清晰。

中国人民大学公共管理学院副院长严金明对21世纪经济报道分析，土地市场的供应结构将迎来新的变化。随着差别化调控的进一步加深，对于需要积极“补库存”的一二线城市，和存量较大的部分三四线城市与县城，供地节奏将会进一步分化。如何实现满足刚需和改善需求的有效供给，将成为这些城市制定土地供应政策的首要考虑。

地价涨幅持续收窄

4月17日，自然资源部中国土地勘测规划院举办的“2017年暨2018年第一季度全国主要城市地价监测成果发布会”上公布的数据显示，全国106个主要监测城市土地供应面积达2016年同期以来供应量最高，为4.28万公顷，同比增加15.94%。

在价格方面，全国主要监测城市地价总体水平为4148元／平方米。其中，住宅地价为6666元/平方米，环比增速为2.21%，住宅地价增速连续三个季度放缓。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松在发布会上介绍，2017年土地市场和各用途地价走势与宏观背景的支撑、实体经济的发展、货币信贷政策的导向，以及房地产市场分类调控方向基本吻合。

赵松预测，“2018年二季度，宏观政策预期稳定，土地市场将继续保持平稳增长态势；因城施策、防控风险、短期和长效并重的调控思路下，住宅地价增幅进一步收窄的预期持续。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者分析，对于当前土地供应来说，实际上是和库存规模挂钩的，一些大城市的库存规模不足，所以确实存在积极供地的需要。

严跃进表示，这既符合监管部门的政策，也是市场发展的要求。对于此类市场来说，当前土地市场的发展火热，显然也说明房企热衷拿地。随着供地节奏的加快，房企的土地交易势必加快，但确实也会出现一些高溢价土地的现象，尤其是部分地级市。

这在数据上也有所体现，土地市场在地产轮动效应的影响下出现明显分化。三线城市住宅地价增速同、环比均超过一二线城市。

这一特征延续了三线城市上一年度在住宅地价的年度增长率的提升之势，2017年三线城市住宅地价年增长率为9.95%，近3年来首次超过二线城市。

在综合地价温和上行同时，“房住不炒”的政策导向持续强化。

新城控股高级副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者分析，今年货币政策不再宽松，面向房地产资金定向趋紧，土地成交大致保持在零增长区间，很可能略有下降，但地价不会下降，甚至还会继续上涨，不过涨幅会趋缓。

中国指数研究院数据显示，2018年1-3月，全国300个城市土地平均溢价率19%，较去年同期下降14个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率22%，较去年同期下降17个百分点。

严跃进指出，当前溢价率总体上压缩，在于溢价率的指标有很大的管控。大城市通过配建的方式，适当压缩了溢价率。而中小城市虽然也确实有高溢价的现象，但对于全国土地市场的影响相对有限。从走向上来看，溢价率的管控仍将继续，同时对于拿地的资金也会积极管控。

住宅用地供应占比创2014年以来新高

而从供应来看，房地产市场分类调控背景下，土地市场的供地结构正在进一步优化，住宅供地比例持续增加。

自然资源部监测数据显示，2018年第一季度，全国106个主要监测城市土地供应面积4.28万公顷，其中，住宅用地供应为1.03万公顷，同比增加22.15%，这也是2014年以来的次高值，仅次于2017年第四季度。

这也使得住宅用地供应量占建设用地供应总量的比例为24.12%，较上一季度增加6.89个百分点，较去年同期增加1.23个百分点。住宅用地供应占比达到2014年一季度以来的最高值。

而从更大的范围来看，住宅用地供应同样处在加码阶段。中国指数研究院的数据显示，一季度，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1975宗，同比增加19%，推出土地面积10084万平方米，同比增加33%。

但各线城市的具体涨幅出现明显分化。根据自然资源部监测，一季度一、二、三线城市住宅用地供应量同比分别增加4.48%、22.15%、24.03%。

赵松在发布会上表示，基于人才流入预期和库存补充需求，房地产企业对未来保持乐观，投资基本稳定，有所回升。尤其是在三四线城市，房地产市场升温拉动土地市场，表现在住宅地价增幅方面，本季度三线城市环比高于一二线城市，西部地区环、同比增幅高于东、中部地区。

根据中国指数研究院的分析，一二线城市延续此前调控并加大土地供应，高溢价拿地已成小概率事件；三四线城市热度分化，部分城市承接外溢需求热度上升，拉升供求及土地出让金的上涨。

对此，严金明分析，对一线城市而言，在住房总体供求仍偏紧、房企仍有积极拿地需求的背景下，增加住宅用地供应需要考虑到建设用地“减量规划”的背景和资源、环境承载力等外在条件的制约，进一步加快住宅用地供应速度的可能性不大。

严金明强调，未来推出住宅用地的主力还是二三线城市。这些城市要采取各种政策，保证住宅用地的推出节奏，最终实现对购房者的有效供给。