告别“卖卖卖” SOHO中国推出“超额利润”概念

四天前，刚刚在海南录制完某档跨屏互动旅拍服务类节目的潘石屹，脱下t恤，换上西装，准时出现在昨日SOHO中国2017年度业绩报告会上。

“到今天为止，非核心的资产全销售完了，剩下都是核心资产，都不销售了。”3月20日，潘石屹在业绩会上宣布，2017年营业额约人民币19.63亿，同比上升24%。租金收入约16.69亿元，同比上升11%。公司已完成转型，未来不会再出售项目。

潘石屹表示，留下来的资产评估值比较低。但尽管如此，当“卖卖卖”的节奏停止，他也流露出“买买买”的念头。“只要有便宜的项目我们还会进，市场上的便宜资产不光是海航一家，别家的我们也看。”

当被媒体问及是否会涉足风口处的长租公寓时，老潘只做出两点回应：第一，竞争非常激烈，且长租公寓的利润率和回报率要比办公市场严峻得多；第二，不会放弃希望。

“羊群逐草，商人趋利”，本就是天性。

年报数据显示，2017年，公司分别以人民币35.73亿元和人民币50.08亿元的资产价格以股权转让方式整售位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO，资产价格分别高于项目成本53%和85%，分别高于项目的账面重评价价值3.7%和7.9%。

两组数据似乎在说，SOHO绝非是赔本赚吆喝。SOHO中国财务总监兼执行董事唐正茂表示，“去年这两个项目的销售，共派发了两次的特别股息，一共是每股0.922元人民币。”此外，2017年，股东大会和董事会分别于9月27日和11月15日批准派发每股人民币0.346元和0.575元的特别股息。

虽然派息多次，但从财报上看，截至2017年末，净借贷占归属公司股东权益的比率约为51%，债务融资成本降至约4.1%。

“负债成本低，派息的同时会考虑到公司的资金状况和融资结构等问题。”唐正茂解释称，“目前这个阶段，收到大量现金，却没有物色到很好的投资项目，就把盈利的现金跟股东分享了。”

网易房产综合业绩报告，统计了SOHO中国从2007至2017年的财务数据。卖楼，确实在很大程度上阻挡了SOHO在转型期业绩的急速下滑。

然而想重回2010年的巅峰时刻，55岁的潘石屹恐怕还有一段很长的路要走。2015年闯入共享办公领域，或许就是起点。

SOHO 3Q是SOHO中国的全资子公司，但因经营模式不同，SOHO中国的股价几乎没有反映出SOHO 3Q这种共享办公模式存在的价值。

年报数据披露，截至2017年末，已运营的SOHO 3Q平均出租率约87%。目前公司已在北京、上海、杭州、深圳和南京拥有26个SOHO 3Q中心，共计约26000个工位。

唐正茂表示，传统出租业务的利润率非常高，去年公司毛利润达80%-85%。但是SOHO 3Q因为有租金的成本，经测算认为，仍需一段时间来培养其出租率和租金收入。她认为，当业务进入成熟阶段或者稳定期，利润率或许可到达到20-25%。

虽然利润率不出彩，但唐正茂认为，SOHO 3Q会因其“共享”的基因，给公司带来更大的利润。“这不是简单的空间共享，而是资源共享、第三方服务的共享，还有思想的共享。”

据悉，今年SOHO 3Q计划覆盖到成都、重庆、武汉、广州等城市。预计今年底，工位数量达到5万个。

唐正茂表示，SOHO 3Q从创办开始，无论是财务、还是法律都是独立的。“等规模进一步扩大后，可以把这块业务分拆上市，充分释放SOHO 3Q的价值。”

对于潘石屹来说，现在每开辟一个3Q中心，都要以利润为核心，“不能只注重规模，忽略盈利。”但让他比较矛盾的是，盈利是前提，同时也不能无视规模。

在他看来，3Q的盈利模式跟做房地产是有区别的。“我们要把规模不断加大，要把规模做起来。年末达到5万个工位，这个规模肯定可以达到，甚至超过。”

潘石屹在业绩会现场透露，从2017年4月份开始，SOHO中国实行平台化管理。通过成立资产管理公司的模式，提出“超额利润”的概念，以此激励团队，提升项目的出租率和租金收入。

这种“多劳多得”的逻辑，操作方法也简单：SOHO中国为旗下每个重要物业成立一家资产管理公司。这是一个以利润为核心的独立核算单位。该公司的总经理要对物业出租、营收、维护进行全方位管理，最终对项目的利润率负责。

因为资产管理公司的总经理和其团队的奖金，正是基于项目的净利润作为考核基础，超出部分即是“超额利润”，可参与分成。据潘石屹介绍，今年1月份，该模式所创造的超额利润就已达到1000万。

“好的公司就是由大家创造价值。如果下面的人都不想着怎么赚钱，就我一个人琢磨，这不是间好公司。”潘石屹表示，这套新的管理办法在2017年下半年的落实中，效果良好，租金涨幅有明显提升。

据悉，目前仍在建的两个项目，北京的丽泽SOHO预计在明年上半年完工，上海的古北SOHO今年年底就能建成。

“这两个项目非常大，会继续给公司的租金收入做出贡献。”潘石屹保守估计，2018年的租金收入应该比2017年增长10%。