富力张力：今年房企并购整合趋势将会强化

本报记者 陈莹莹

全国政协委员、富力地产集团联席董事长兼总裁张力在接受中国证券报记者专访时表示，未来两三年楼市趋于稳定，房地产市场也逐步转向高质量发展阶段。在此背景下，房企融资能力、开发能力等都受到考验，预计今年会出现更多房企并购整合的情况；预计今年房企的融资环境还会难于去年，且未来几年这个趋势都可能持续。因此，除了传统的境内融资渠道，境外融资仍是2018年房企的重点。他认为，房地产调控长效机制的核心在于土地市场开放，若多渠道增加土地供应量，房价很快就会得到有效控制。

未来房价走势总体平稳

中国证券报：当前楼市存在泡沫吗？未来楼市的成交量、成交价格将呈现怎样的走势？

张力：我认为目前房地产行业并不存在泡沫问题。如果未来几年控制好房价，整个房地产行业也会平稳发展。未来房价走势总体会比较平稳，不会出现大起大落的情况，而且房地产商暴利和房价过猛增长的时代一去不复返。

尤其是我国的城镇化进程很快，城镇化和人们居住改善需求等对房地产市场起到支撑作用。当前我国楼市已逐步进入改善住房阶段，市场需求依然比较旺盛。另外，中国老百姓还将房产投资作为资产配置中的重要部分，投资房地产收益的稳步走高，也带来一部分楼市需求。

中国证券报：如何看待今年房价热点城市、非热点城市的楼市成交状况？

张力：我觉得目前的房价热点区域应不仅仅是北上广深等一线城市，部分二三线城市楼市也很火热。总的来看，今年楼市调控政策不会轻易放松。不过，在城镇化、去库存等多因素支撑下，我认为今年三四线城市的成交量可能仍会增长，价格也会微升。目前不少三四线城市的库存压力仍有待消化。

中国证券报：应从哪些方面建立和完善房地产调控长效机制？

张力：房地产调控长效机制应从三方面入手：一是征收房地产税，但是这需要有关部门谨慎推进，且起征点要惠及广大群众基本的居住需求。比如，居民自住的住房不应征税，可以定一个标准：单套面积小于160平方米的不征收税，超过160平方米的按超出部分征收税；居民第二套住房或豪宅则应征收税。

二是在房地产借贷方面进行有序安排，应合规、更加自由地进行房地产交易。

三是尽快开放土地市场，我认为这也是控制房价的“杀手锏”。建议从两方面增加土地供给：一方面是鼓励农民将手中自留地与房企合作，投入市场；另一方面是目前不少土地仍闲置、囤积在一些企业手中，应尽快想办法使这部分土地释放和运转起来。多渠道增加土地供应量，房价很快就会得到有效控制。

房企并购整合料强化

中国证券报：如何看待今年的楼市调控政策？这将对房地产行业发展带来哪些影响？

张力：近年来，一是由于金融政策收紧，二是房企自身也在趋于冷静，这两方面因素使得土地市场渐渐冷却，未来应该不可能再现以往“地王”频出的情况。进而可以判断未来两三年楼市将趋于稳定，房地产市场也将逐步转向高质量发展。对于房企来说，也需要转变思路：一方面积极“去杠杆、降成本”；另一方面提高房屋质量，满足老百姓的自住、改善需求。

在这种大背景下，房企融资能力、开发能力等都受到考验，预计未来会出现不少房企并购整合：中小房企与大型房企的合作；也有可能是土地、项目的转让；大型房企直接并购小房企等。

中国证券报：房地产也开始转向高质量发展阶段。粤港澳大湾区建设等重大国家战略会对楼市走向、房企发展带来哪些影响？

张力：我认为粤港澳大湾区建设肯定是以高科技等新经济发展方向为主，预计资源整合上会迎来一波高峰期，但人口流动方面应该不会增加太多。随着三地发展区域融合，居民往来交通愈发方便，对香港楼市可能会带来一定影响，对广东楼市影响应该不会太大。不过，预计东莞（楼盘）、珠海（楼盘）、中山（楼盘）这三个城市的房价会有所上涨。

中国证券报：最近几年，房企在国内的融资渠道愈发收紧。如何看待房企今年的资金环境？对于探索多元化融资有何建议？

张力：预计今年房企的融资环境还会难于去年，且未来几年这个趋势可能都会持续。因此，我想除了传统的境内融资渠道，境外融资仍是2018年房企融资的重点。房企境外发债的融资成本也比国内低，不过今年境外发债利率预计也会上涨，但还仍会低于国内的融资成本。

回报率低制约住房租赁市场发展

中国证券报：我们观察到，富力地产去年开始布局住房租赁市场。如何看待未来中国住房租赁市场的发展空间，当前发展面临哪些问题？

张力：住房租赁市场空间广阔，尤其是在一线、二线城市。以广州（楼盘）市为例，我估计至少有70%的流动人口还租住在城中村里，这其中大部分人租住了当地村民私搭的违章建筑。

在住房租赁领域，目前发展较为迅速的以大中型房企为主，他们拥有成熟的产品研发体系和较强的资源整合能力。我们也在积极参与住房租赁市场，但不可否认的是：目前多数房企仍旧是抱着“试水”的态度。重要的原因，仍是这一市场的回报率很低。另外，住房租赁项目都属于重资产，房企参与的成本比较高。因此，我认为未来要快速发展住房租赁市场，关键还是要下调相应土地的价格，同时适当降低企业的参与成本、提升各方参与的积极性。