2018年北京棚改名单的秘密：谁是大地主

从郝建民时代相对独立的地产王国，到颜建国治下开始亲近总公司，中建或将成为中海名副其实的母公司。

为避免同系竞争，以实现资产效率最大化，2015年，中建股份将名下多个房地产业务平台和项目资产注入中海地产，加上中建股份不竞争承诺，中海成为中建股份物业开发业务的骨干上市平台。在完成整合当年，中海新增1092万平方米土地储备，巨资“输血”后的中海一时成为行业“巨无霸”。

整合之后，中建旗下与地产开发关联度较高的部分主要包括专注基础设施投资业务的中国建筑基础设施事业部，专注于城镇成片土地综合开发、城市更新业务的中建方程，以及推进中国建筑“产融结合”战略的中建资本及中建旗下各局。

网易房产独家获悉，目前中建及其各个下属公司在北京拥有一级土地开发项目达30-40个，项目涵盖棚户改造、城中村改造、保障房等多类城市更新类型，涉及区域包括石景山、丰台、顺义等地。其中在中建众多子公司中以中建方程投资管理有限公司承建项目居多。

中建方程是中建集团于2014年1月组建成立的新型城镇化投资公司，主要向地方政府提供“一站式、系统化、全要素”的优质城镇综合建设服务。中建方程以土地成片开发和土地价值提升为核心业务。中建方程与中海地产同属于中建旗下子公司。

在北京土地市场几乎被共有产权、限价房垄断，招拍挂已将开发商的利润压缩到极致的背景下，拥有大量一级土地在手的开发商无疑给未来留下巨大想象空间。

“颜总来了之后，中海对土地储备要求更高了，拿地量都加入到各地一把手考核指标”，一位经历了“郝”、“颜”两代的中海某投资部员工说到。2017年初的业绩会上，中海管理层要求区域公司强化投资，争取进入当地市场的前三名。

作为中建旗下的子公司，中海地产是最有优势的地产公司。除此之外，中海地产还拥有中国建筑旗下中海宏洋38%股份。

“2018年最值得关注的房企是哪家”？“中海”。在一次采访中，从事房企战略研究多年的兰德咨询总裁宋延庆丝毫不掩饰对这家已经略显掉队房企的信心。母公司强大资源背书，外加自身品牌加持，千亿土地弹药蓄势待发，能否让中海重拾自己的高光时刻。

起底北京“大地主”

在“一部首开史，半座北京城”的强势宣传下，提到北京“大地主”，人们似乎想到的必然是首开。

多年来，通过公开土地市场的积极拿地，首开确实积累了大量土地储备，也赢得了庞大的首开“朋友圈”。但在原有游戏规则发生彻底颠覆后，招拍挂显然已经不是“囤地”的好方式。

在3月4日发布的《北京市2018年棚户区改造和环境整治任务》的通知中，中建系共参与项目16个，占地面积为957.66万平方米。占今年北京市全部棚改项目占地面积7.1%。

（来源：《北京市2018年棚户区改造和环境整治任务》）

“进入城市更新阶段，一级开发商往往拥有更多资源分配权，因为涉及到一二级土地联动，政府没有足够的人力去做”，一位负责房企投资的人士说到。

据一位曾参与棚改项目的业内人士介绍，一些规模较大的棚改项目，中标企业通常采用合资入股的方式设立项目公司完成。

以2017年7月中建参与并投资的北京市顺义区杨镇棚户区改造项目为例，项目总用地范围325万平方米，其中开发用地221万平方米。预计项目总投资约244亿元，总开发建设期为5年。

具体开发形式为中国建筑下属子公司中建方程投资发展有限公司，与下属上市子公司中国建筑国际集团有限公司，按照60%：40%的股权比例，共同出资成立项目公司。

另外2015年12月，中海地产获取石景山区北辛安棚户区改造A区项目前期工作及拟改造土地使用权。这也是中海地产2015年在北京新增的唯一项目。

根据《北京市2018年棚户区改造和环境整治任务》显示，石景山北辛安棚户区改造A、B两区的建设单位均为北京市安泰兴业置业有限公司，该公司的出资人均为中海地产集团有限公司，公司董事长为中海华北区域掌门人欧阳国欣。

根据规划信息，采用一次性招标模式的A区已经让中海有了收益。但B区在一级开发后，还要经过经营性用地上市交易的步骤。

2013-2014年，也是在北京石景山，中海地产曾经以20.18亿元和59亿元吞下石景山老古城综合改造项目两宗地块。

值得一提的是，2017年11月，中海地产联合中建三局、中建设计集团以及中建投资基金管理获得雄安第一标——雄安市民服务中心。

“不同于招拍挂，一级开发通常都是招标，前期运作充分，邀请招标可控一些”，一位北京房企土地拓展人士告诉网易房产。

一面是熟稔一二级联动戏码的中海，一面是坐拥大量优质资源的母公司，毫无疑问，相比艰难的收并购，从母公司撬动资源，能让中海的千亿土地计划实现快速突破。

一二级联动逻辑

“中建做一级开发，二级可能是跟中建一局、二局这些工程建设公司，也可以是中海，内部也要招标。类似中建方程的资金主要来自总公司，中海作为上市公司，资金是自己的，中海最大的优势是品牌。”一位中海投资部员工介绍，即使有控股关系，要想从中建手中获取资源，中海也要与其他子公司进行PK。

尽管目前北京尚未有中建与中海的一二级联动案例，但在外地已有先例。去年6月，位于郑州高新区的宅地项目就是由中海地产和中建方程订立协议成立的项目公司共同开发。

该项目公司将由中海地产拥有65%股权，中建方程拥有35%股权。其中，中海地产的出资款项将由中海集团的内部资金拨付。

根据约定，中建方程预计在2018年以在建工程形式将其中一宗土地转让给中建方程与中海地产组成的合资项目公司，而中建资本负责在开发建设过程中提供融资贷款。

由于资金占有量大，且持续时间较长，一般只有资金成本低的开发商才有能力从事一级开发。“早期没搞国企改制之前，中建还可以垫资，这种事对于小公司根本无法想象。后来由于总公司授信额度高，资金成本也比较低，所以也一直在做一级开发”。一位中海员工介绍。

尽管一级开发难度大，但相比二级开发利润率却不高，因此对于擅长一级开发的中建来说，只要与政府协议中包括二级开发权，就可以延长开发周期，与子公司分享蛋糕。

“市场好的时候，中海是看不上一二级联动的，棚改说白了是代施，不能体现品牌开发能力，中海产品只能通过招拍挂才能发展发端产品系，但现在市场不同了，棚改尽管不怎么赚钱，但销售面积和销售额上去了，对报表好看。”一位中海员工说到。

中海地产主席兼行政总裁颜建国曾在业绩会上透露，中海在战略目标、拿地方式、管控模式等各方面都在进行优化，例如在投资方面，由于现在一线城市拿地会越来越困难，中海也会通过联合拿地、适当参与棚改进行一二级联动等方式拿到一些地。

公告显示，2017年中海全年新增地块76宗，土地面积总计约524万平方米，总建面1741万平方米，应占权益建面1463万平方米，合计土地出让金超过951亿元人民币。

在与“恒碧万”的较量中，中海正在从扩大土地储备发力找回自己失去的地位，因为它意识到“根据现在的形势，没有一点规模，利润实现也是虚的”。

能否快速回归第一梯队对于中海来说尚是未知数，但不可否认的是，“这家最会赚钱的房企”将以开放的心态撬动一切拿地机会。