房地产税改革，还需“开门”立法

推进房地产税改革，需要让公众参与到改革具体过程中，及时公开法律草案，对重点且有影响力的建议、观点及时回应，并根据改革情况进行采纳。

据媒体报道，3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中提出，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。就在前一日，全国人大新闻发言人张业遂也透露，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

税收，是推进国家治理能力和治理体系现代化的重要组成方面。房地产税改革对地方主体税源建设、促进地方公共服务发展等方面，具有重要意义，特别是对有利位置的房屋和地产，按其承载的公共服务价值，征收一定税收有利于社会公平发展。

那么，我国应当如何建立符合实际的房地产税制度呢？笔者以为，可从三方面着手。

一是房地产税改革须注重民间正义

税收立法，有必要参考经济学家谢福林的“民间正义”概念——在大众对于公平感知中，过程和程序与结果同样重要。

这意味着，第一，在社会互动中受到尊重，并被有尊严地对待；第二，可参与到影响结果的过程中以及自我表达。就西方经验看，大部分地方政府对财产税的税率具有决定权，因此，部分地区通过引进公民参与讨论的方式，以尽可能降低公众对税率制定结果产生的分歧。

在自媒体发达的舆论空间下，房地产税改革以居民个人财产为征税对象，公众关注度进一步增强。因此，推进房地产税改革，更需“开门立法”，让公众参与到改革具体过程中。及时公开法律草案，对重点且有影响力的建议、观点及时回应，并根据改革情况进行采纳，这对于后期房地产税的征管和执行影响甚重。

二是充分考虑纳税人的税收支付能力

房地产税虽是财产税，但在纳税人没有出售房地产的情况下，是对纳税人“心理账户”上的价值变动征税，而且在交税过程中需要纳税人的工资收入，或其他能够变现的收入来交税。这种情况下，改革必须考虑纳税人的实际税收支付能力。笔者认为，由于我国目前人均收入还不算高，征税范围不易过大，税率不易过高。

具体而言，首先，对首套房有必要免税，可以规定一个免税面积，或以家庭人口为单位计算免税面积等，根本在于要对纳税人体现基本“住房”需求的部分免征。

其次，要实施低税率。征收房地产税的国家，大部分税率非常低，比如德国联邦基准税率为0.35%，日本为1.5%等。

最后，要建立延期纳税具体措施。如果纳税人一年内家庭成员出现重大疾病，或孩子上学、购房等需要重大支出项目时，家庭现金流将受到严重影响。这种情况下，要容许纳税人申请延期缴纳房地产税，避免基层税务机关和纳税人在征税过程中产生矛盾。此款西方已有镜鉴。

三是评估计税方法要科学

此前财政部长透露，我国房地产税改革的总体方向是按照评估价值征收税款。这一计税方式在实践中存在很多难题，特别是评估方式是否科学——其与人们“心理账户”中的预期价值，与市场价值的比对情况，都考验着房地产税改革情况。

西方实践即是前车之鉴。如美国西弗吉尼亚州，尽管法律规定统一根据市场价值来计入评估价值，但当地评估师在实操过程中，主要依靠购买价值评估，使得西弗吉尼亚州的财产在评估时可被任意估价。同区域房产因购买时间及当时的市场价值不同，纳税人缴税出现大数倍之差。

事实上，美国房地产税虽然采用评估方法，但为简化手续，税务部门与纳税人容易达成交税共识，很多地方仍以购买价格为评估价格，反而形成了实际不公。

我国房地产税收改革当以此为鉴。我国在房地产税税收改革时，如果采取评估价值作为计税依据，那么就要制定详细可操作性的措施，要有严格的实施细则，防止评估过程中一方面简单异化为采取购买价值计税，另一方面又要防止针对“不同的人”随意提高评估价值或者降低评估价值，导致征税的不公平。