楼市供给侧结构性改革的 “新逻辑”

2017年即将过去，对于楼市来说，即便经历了严厉的调控，但商品房销售面积将在2016年历史最高点（16.5亿平方米）的基础上，逆势再创历史新高。而且，相比此轮周期回升起点的2014年，今年的商品房销售面积增长了40%。如果从商品房销售面积累计同比由负转正的2015年6月份算起，全国楼市已连续回升两年半的时间。不过，从近期调控政策和金融信贷政策导向看，2018年楼市或许将明显回调。近期，政治局会议将金融“去杠杆”确立为明年“三大攻坚任务”的首位，五部委发布空前严厉的“资管新规”，政治局会议还首次提出控制货币总量。这些都意味着，2017年7月份金融工作会议确立的“去杠杆”的各项措施，将在2018年全面“落地”。

房地产“去杠杆”是重心。截至今年三季度末，考虑到公积金贷款、消费贷款，我国居民总负债达到44万亿元，比2014年翻了一倍，居民部门债务率达到55%，债务占居民可支配收入的比重（90%）接近发达国家。不过，由于社保覆盖率不足、“老龄化”和高房价（引致高成本）导致刚性支付增加，我国居民负债率呈触顶之势。从2016年四季度开始，房地产“去杠杆”已开始。首先，央行启动房贷规模控制，要求各地新增按揭控制在新增贷款的30%以内。笔者所在的深圳，每月新增按揭控制在80亿元以内。同时，针对居民借助消费贷“加杠杆”，近期三部委发文，严控任何形式的场外“加杠杆”。

十九大后，尽管长效机制和住房制度改革从研究走向“落地”，但罗马城不是一天建成的，楼市调控继续坚持“冒头即打”的做法，且“预警函”式的房价严控触发机制，成为2018年调控新做法，意在压住预期、围堵资金。唯有此，租购才能真正并举。

由此，调控叠加“去杠杆”，2018年的楼市或许会经历大幅度的回调。当然，楼市交投连续2年多快速回升后，惯性回落是必然的。今年以来，商品房销售、新开工、开发投资等指标增速全面回落：商品房销售面积和金额增速以每月2个百分点左右的降幅回落；10月份的新开工面积增速（5.6%）相比年初下降了一半；开发投资尽管保持平稳，但随着土地溢价率回落，2018年也将明显走低。目前，从各大机构年终总结会透露的信息看，由于低基准利率（当前4.90%的5年期及以上基准利率甚至低于2009年）、低库存，加上经济下行的拐点已显现，明年房贷和调控继续紧缩的空间不大，2018年商品房销售量价尽管会回落，但降幅在10%左右。

由此有人乐观估计，2018年楼市仍是历史第二或第三好年份。对此，笔者有不同观点。首先，从十九大重新定位社会主要矛盾，以及当前经济运行存在的症结（实体空心、系统性风险、债务风险、转型不彰、内需乏力、消费基础不扎实、贫富差距扩大等）来看，“一手托几方”的房地产预期最攸关，具有“牵一发动全身”之地位。当前，地方执行中央调控决策上“打折扣”、租赁“搞面子工程”，消费贷“加杠杆”普遍存在。由此，房价上涨预期很顽固、地方行为模式未改，改革已形成倒逼，基于决策层“房住不炒”的新定位，房产税和集体土地入市等长效机制、“购租并举”住房制度从“研究”走向“落地”看，不降低杠杆水平、不打掉房价上涨预期，改革无从落实。

若将房地产“去杠杆”置于经济工作总框架看，2018年将是继2015年“降成本”、2016年“去产能”、2016年至2017年“去库存”，供给侧结构性改革的新重点。也就是，2015年确定的“三去一降一补”供给侧结构性改革总构架中，2018年工作重点是“去杠杆”。而且，除改革已形成倒逼外，外需回暖叠加“新经济”火热（尽管这两大动力有多大、持续多长还存疑）也创造了推进“去杠杆”的宝贵“窗口期”，并夯实了经济增长的中枢。外部环境也在倒逼，如美联储减税加息，全球央行开启紧缩周期，或助推资本外流、信用被动紧缩。因此，此时主动去杠杆，无疑将在控制风险预期的同时，通过释放渐进“挤泡沫”的信号，压缩风险触发空间。

经济增速下行，这是业内预测2018年下半年或2019年年初，楼市政策会松绑的原因。但笔者认为，尽管调控加压和去杠杆背景下楼市下滑的惯性加大，但供给侧结构性改革的另一项任务——“补短板”，此前一直着力于大型基建，未来政策将大力助推人民实现美好生活诉求，2018年将在民生生活和服务设施上获得实质性进展。