北京二手房再度降温 换房业主急售旧房

本报记者 王丽新“看了一些二手房后，我们发现市场上好的房源出售不多，但着急卖的房源和非优质房源挂牌较多，价格也继续在下行。”一位近期打算换房的购房者在看了不少北京北部区域的二手房后，向《证券日报》记者如是表示。

值得关注的是，《证券日报》记者近日在通州二手房市场走访时也发现，业主报价再度下挫，成交价也继续走低。中介门店生意冷清，不见加班。当来一单生意时，店内人员几乎全线出动，跟随购房者看房。记者在通州梨园某小区偶遇一家看房人，中介服务人员比这家看房人还多，且边走边推荐多套房源，并直言几乎都可以谈价，只要与业主面对面，都有商量的余地。

“天气冷，市场也冷，前一段成交量稍微有一点的回暖迹象，现在也不明显了。”在通州果园附近一家中介门店中，一位经纪人向本报记者表示，目前来看，十九大之后，业主报价又有小幅下降，但换房需求开始进入市场。

对此，麦田房产表示，近段时间，北京二手住宅市场仍呈现低温特征，10月份网签量仅为6371套，再次创下今年新低，成交价格也连续6个月小幅下滑。

不过，麦田房产称，不少市场人士反映，低温市场中也有一些新迹象，比如新增挂牌房源量出现了较大幅度的增长，10月份环比上涨了30%，这在一定程度上反映了市场供需矛盾在持续缓解。而在整体成交低迷的背景下，一些有着刚性改善需求的换房业主，开始成为近期成交的主力。

换房业主急售旧房

据麦田房产表示，受访业主王女士称，“我要买的房子已经定下来了，是同小区的一套三居室，这两天就想赶紧把原来的房子卖了，腾出购房指标”。

据了解，王女士位于呼家楼的这套房子，是一套106平方米的两居室，报价980万元，而此前两周，该小区一套同户型的房子成交价为976万元，比今年3月份价格高点时差不多降了20%。王女士说，因为想尽快卖掉，价格报得很实在，如果买方条件合适，价格还可以再商量，950万元也可以卖。

无独有偶，业主刘先生最近也挂出了自己位于酒仙桥的一套三居室，报价870万元，比市场价低出了差不多100万元，之所以低价挂出，是因为他看好了望京的一套房子，想要尽快完成置换。

与王女士、刘先生一样心态的业主不在少数，他们多是比较刚性的换房需求，看好了要买的房子，就想尽快把旧的房子卖掉，一方面是为了腾出购房名额，另一方面也为了筹措换房的资金。

“近段时间，遇到好几位都是这种情况的置换业主”，麦田房产百子湾区域一位业务经理表示，这样的置换业主，一般比较看重房源品质，如果他们定下了想要买的房子，旧房的价格愿意下调比较多。

同时，对后市预期的变化，也令越来越多的业主们更倾向于把房源挂牌出售。据麦田房产统计，10月份成交均价环比上月下降1.5%，这是自5月份价格出现下滑以来连续6个月呈现下降走势。在这样的背景下，业主方的价格预期逐渐扭转，担心价格继续走低下，更多业主将房源挂牌入市。

麦田房产统计显示，10月份的新增房源挂牌量，环比9月份增长了30%，创下了今年3月份以来的新高。而在业主调价房源中，降价房源比例达到92%，和上月相比小幅微降，但仍处于近几个月来的较高水平。

买方观望情绪仍浓厚

另据《证券日报》记者了解，即使二手房房价仍在下挫，但上述受访的看房人仍未着急定下，一方面是由于卖掉手中原有的旧房周期被拉长，资金尚未全部到位；另一方面，该看房人认为今年年底，乃至明年一季度期间，房价仍有下降空间，因此并未着急出手。

对此，麦田房产也认为，尽管房源放量明显增多，但是新增需求还是比较低迷，二手房市场的整体表现仍然乏力。10月份，北京二手房住宅网签6371套，环比下降31%，同比降幅达到73%，再创今年以来的新低。再往前看，第三季度（7月-9月），北京二手房住宅成交量同比降幅也达到70%，从6月起网签套数基本都只在7000套-9300套区间低位徘徊。

鉴于此，麦田房产认为，尽管网签与实际成交相比有一定的滞后，但从一线经纪人反馈的情况来看，整体来说，目前的市场整体还是处在胶着状态，除了一些急售房、优质房相对比较易于成交外，多数客户还是在观望，真实愿意出手的客户还是不多。造成这种现象的原因，有持续限购、信贷门槛提高等政策因素，也有业主价格降不到客户预期等现实因素。

“通常双方谈价时，业主都会愿意让一些价，但是如果总价仅仅降5万元、10万元，现在是达不到客户心理价位的，这种情况就很难成交”，麦田房产丽都区一位业务经理表示，所以现在看房的人不少，但真正能签约的比较少。

事实上，《证券日报》记者在通州走访过程中也发现，不少小区在高价位时成交价曾高达6万元平方米，现在成交价已降至4.8万元平方米，这是过去5年中，难以见到的降幅。而在北京二手房市场，包括环北京区域，20%降幅的二手房房源仍在增加。

麦田房产分析认为，鉴于目前二手住宅整体市场预期平稳下行，以及楼市调控政策的持续影响，接下来市场需求量上升可能依旧乏力。在这种情况下，预计未来阶段二手住宅价格还将继续小幅下降，但降幅在不同的楼盘间会存在差异性。

多位房企操盘手也向《证券日报》记者表示，从目前市场情况来看，“限购、限贷和限价”等政策压制了北京楼市的购房需求，预计直至明年一季度，仍将是低位运行的市场，算是相对好的购房时机。