本报记者 唐韶葵 上海报道
高速行进的房地产行业终于有了放缓迹象。日前，克而瑞等第三方机构发布的《2017年前三季度中国房地产企业销售排行榜TOP100》显示，三季度销售增速相较二季度有所放缓，但前三季度仍然是较快的增长速度。不过各梯队表现不一，TOP100房产商集中度越来越高，占所有销售金额的50%左右；而排名20-30位房企的上涨幅度尤其明显，基本增长了91%，值得注意的是，这批企业大部分都提出了未来两到三年冲刺千亿的计划。
易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，销售额冲千亿，对于任何一家房企而言，都是一个里程碑。未来企业集中度不断上升、优胜劣汰的行业格局下，规模房企的优势正在进一步凸显。
据不完全统计，年内不少房企都已制订了千亿计划。新城、旭辉在今年极有希望突破千亿，中南、阳光城、泰禾、融信等企业距离千亿也已不远。金茂、佳兆业、禹洲等企业也在谋划三年冲击千亿，福晟集团更是提出了2016年至2025年10年销售目标收入累计要达到1.38万亿。
安信证券首席地产行业分析师陈天诚却指出，房企市占率提升过程是不是伴随有质量的提升，以及对居民的住房条件和对产品服务的提升同样值得关注。
集中度的质量
陈天诚提到，近两年，中国龙头房企的市占率上升飞快，目前无论TOP10还是TOP5已经和美国顶峰接近，进一步上升的空间有限，龙头格局或已定型。
他认为，决定房企在投资者眼中好坏的关键是三个因素：公司获得股东回报ROE的高低、ROE的持续性与ROE的确定性。比如万科19%的ROE维持多年，公司必然要实现相对高的风险回报，8%的风险溢价估算合理估值是14倍；华夏幸福也有超高的ROE回报，它能在资本市场获得资金热捧，这对于企业发展是很重要的一个方面。因此，陈天诚更为推崇企业持续经营的盈利能力对企业的规模促进才是有效的，而且是比较稳定的。“而不是说今年拿了几块地，卖了之后今年销售很好，过了几年调控比较厉害，波动就比较厉害。要考虑是利润驱动还是规模驱动”。
以美国目前新房交易量1.2万亿人民币来看，基本上国内一家大房企的销售额就能达到全美国新房交易额全年的营业额。因此，陈天诚认为，千亿房企规模要看最终的市占率，他提出行业长周期是向下的，而在这种市场里，具备竞争实力或规模效应的房企，市场认同度就会非常高，ROE可能也比较稳定。再看美国，1-10名房企份额维持在25%左右，最高达到30%；1-20名维持在35%左右，1-50名维持在50%左右，此后市场份额变得非常小。而国内房企市场提升速度非常快，去年底TOP10的市占率只有10%，今年到了29%，基本已是全美最高的水平。
但需要警惕的是，“一味讲究市占率和规模，整个产品的质量却没有得到同等的重视。”陈天诚说，房企市占率提升过程是不是伴随质量的提升，对整个居民的住房条件以及对整个产品服务的提升，都举足轻重。
此外，不少业内人士认为，这一轮房地产行情的上涨，有企业大胆加杠杆、追求规模的因素。在发展的某个时期，房企规模扩张毋庸置疑，但更重要的是在此过程中，房企需要思考，如何在行业中持续获得经营的壁垒或者护城河，作为长期的策略支撑。
千亿将成“小目标”
对于行业发展趋势，丁祖昱表示2017年千亿房企阵营可能将扩容至16家。而中长期他认为，企业规模增长速度将进一步提升，千亿会成为小目标，2020年千亿企业将达30家。
基于此，中南置地副总裁唐晓东概括道：天花触顶，优胜劣汰；分化时代，二八法则；战略趋同，唯变所适；诸侯争雄，千亿门槛。他明确指出中南也将千亿目标纳入时间段。
而随着房企冲千亿目标的不断接近，规模与利润之间的矛盾也会不断凸显。“一开始咱们资本界的同事就讲规模跟利润的矛盾体，的确如此。” 融信中国品牌营销中心总经理张文龙如是表示。唐晓东也认为，行业增长，估值下降，这其实并不矛盾，既做规模又拿利润很难，很少有企业鱼与熊掌兼得。
基于冲千亿的目标来制定战略必定包含诸多核心因素，在易居中国控股公司执行总裁张燕看来，其包括投资战略落地、运营管控、风控机制建立、融资渠道搭建、人才梯队激励机制等，组合在一起，才形成了冲千亿甚至更大目标实现的可能性。
福晟集团董事、高级副总裁郭国强认为，打造自身的核心优势至关重要，福晟的核心优势就是拿地王牌军——福晟飞虎队，借此让福晟成为中国房地产并购能力的季军。
禹洲地产对于实现千亿目标也制定了战略计划，公司执行总裁蔡明辉表示，“一方面抓好内部成本控制，保证禹洲在资本市场上低波动、高毛利率；另一方面则会在布局上加大一二线城市及周边辐射城市投资力度。”
张文龙表示，融信在投资发展会相对聚焦七个城市群，建立合作共赢机制，并且更加重视收购。
丁祖昱建议道，房企战略制定可参考、可借鉴，但不可照搬；顺势而为还是逆势而上，需结合时势、市场和客观条件谨慎定夺；谁能平稳走过这一段环境相对复杂、竞争比较激烈的阶段， 谁就会走得更快更好。“未来不在于一定要走和碧桂园、万科、恒大一样的路，要走出属于自己的那条路才更重要”。
本文来源：21世纪经济报道
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