双限市场下，北京高端住宅观全面更新

北京房地产市场备受瞩目，政策的走向以及市场状况的变化都可能会影响到其他城市的政策制定，特别是属于稀缺资源的高端住宅，更是受到全国市场的关注。在当前双限市场下，北京高端住宅又将呈现怎样的态势。

1.0限墅令下，别墅类房地产项目被列入限制、禁止用地项目目录

2006年，国土资源部发布文件，“一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。”

2012年2月底，国土部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，再次强调停止别墅类用地的土地供应。

2012年6月，国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于实施<限制用地项目目录（2012年本）>和<精致用地项目目录（2012年本）>的通知，别墅类房地产项目首次被列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。目录中明确住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0)的限定。

双限市场下，70/90政策的颁布，高端产品愈加稀少

建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住宅建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。也被业内称为70/90政策。

从70/90政策到共有产权政策的推出，北京因政策导致的品类分化越来越严重，未来大量住宅地也将以自住房为主。15年-17年五环内别墅土地0供应，16年-17年全北京范围内，不受70/90限定地块仅4宗，导致高端住宅产品供不应求。

以成交的泰禾孙河地块为例，公开信息显示，该地块土地面积约10公顷，总建筑规模约11万平方米。地块中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上，即将来该项目销售的大部分住房都是中小套型的普通商品住房。

这也就意味着在即便是在孙河板块，大面积的改善型住宅正在减少，独栋、类独栋、合院等产品成为市场上的稀缺资源。

在目前的市场情况下，位于孙河板块的龙湖景粼原著伴随着区域的升级迎来了五分成熟的市场环境，而在地产投资的基本规则中，五分成熟的市场是投资的最佳阶段，也被称为最优质投资资源。改善型住宅将会日益稀缺，好房子，高品质的房子只会越来越贵，马太效应明显。高净值人士购买房子更应该看长线，购买有品质的住宅。现在，景粼原著加推湖景独院，可观湖景、也可赏朝阳，更是确保资产稳步增长的重要保证。

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